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共有產(chǎn)權(quán),住有所居新杠桿

2014年04月16日 15:41 | 作者:周人杰 | 來源:人民日報(bào)
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  一類新的住房正在悄然改變北京樓市。從本月開始,北京與其他5個(gè)城市一起,被列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。事實(shí)上,從去年年底以來,北京已有三批這種售價(jià)低于周邊普通商品房三成以上的“自住型商品房”入市,僅第二批便吸引了38萬戶家庭申購,東四環(huán)某項(xiàng)目中簽率只有8‰。據(jù)悉,到今年底,北京將以約每年5萬套的規(guī)模提供共有產(chǎn)權(quán)住房,這個(gè)數(shù)字約為同期普通商品房供應(yīng)量的一半。正因如此,“共有產(chǎn)權(quán)”模式的試點(diǎn),深刻影響著購房群體的未來預(yù)期。

  購房者與政府按比例出資,共同承擔(dān)建設(shè)資金、擁有房屋產(chǎn)權(quán),有能力后可以“贖回”另一部分產(chǎn)權(quán),變“共有”為“自有”——探索中的“共有產(chǎn)權(quán)”早在2007年的江蘇淮安便已起航。今年,增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)的要求被正式寫入《政府工作報(bào)告》,相關(guān)指導(dǎo)意見也在議定之中。那么,受到熱捧的“共有產(chǎn)權(quán)”,魔力從何而來?在市場化與保障房的二維坐標(biāo)里,它的杠桿作用又將刻畫出怎樣的新象限?

  城鎮(zhèn)化的歷史背景下,價(jià)格不斷高企的商品房往往令有“剛需”者可望不可即,旨在兜底的保障性住房,又因土地、財(cái)力的限制,難以廣泛覆蓋“夾心層”群體。對此,“共有產(chǎn)權(quán)”大膽提供“跳出去”的思變與求新:土地低價(jià)出讓,政府舍利支撐,讓符合條件的家庭適度避開房價(jià)的侵?jǐn)_;高于成本價(jià)、低于市場價(jià),繞過了經(jīng)適房、兩限房可能的福利陷阱,也消除了廉租房、公租房的產(chǎn)權(quán)之憾。有論者言,這是贏方最多、最可持續(xù)下去的住房發(fā)展模式。

  “民之為道也,有恒產(chǎn)者有恒心。”助力住房剛需、為“夾心層”創(chuàng)造住房希望,是“共有產(chǎn)權(quán)”核心的杠桿價(jià)值。一則產(chǎn)權(quán)從無到有?,F(xiàn)有保障房大都以戶籍為憑,只有公租房微開一條門縫,而不少試點(diǎn)已將穩(wěn)定就業(yè)的流動(dòng)人口慷慨納入。二則產(chǎn)權(quán)從有到完整。上海一項(xiàng)調(diào)查顯示,49.7%的家庭打算長住于斯,46.7%的家庭計(jì)劃“小換大”,反映出產(chǎn)權(quán)對自我改善積極性的激勵(lì)。離開這種漸進(jìn)式的產(chǎn)權(quán)構(gòu)建,恐怕不少人終生都難以擺脫保障房的庇護(hù)。

  買入有限價(jià),賣出少賺頭,“共有產(chǎn)權(quán)”明確的獲利約束,也在有力地?cái)D出投資、投機(jī)性需求,令一些地方的房價(jià)開始趨穩(wěn),發(fā)揮著宏觀調(diào)控的杠桿作用。與這種柔性手段不同,不少地方偏好硬碰硬,或強(qiáng)設(shè)戶型比例,檢查一走,兩戶便被打通一戶,或一刀切停建中小面積,游資未擠走,剛需反誤傷。比較而言,“共有產(chǎn)權(quán)”善用有形之手負(fù)責(zé)模式設(shè)計(jì)、權(quán)利規(guī)范,而建設(shè)、運(yùn)營與交易,仍在市場與法治的軌道上有序推進(jìn)。

  借助市場之力,體現(xiàn)政府作為,遵循量力而行、盡力而為的客觀規(guī)律,尊重住有所居、居有產(chǎn)權(quán)的遞進(jìn)期待,這是“共有產(chǎn)權(quán)”存在的現(xiàn)實(shí)邏輯。權(quán)利與權(quán)力攜起手來,使異化為投資品的住房,逐步回歸遮風(fēng)避雨、美化人居的商品功能,這是“共有產(chǎn)權(quán)”向更廣、更深層次拓展的底氣與銳氣。

  改革每進(jìn)一步,風(fēng)險(xiǎn)便如影隨形。共有產(chǎn)權(quán)發(fā)源地的英國,兩黨的扯皮抑制了住房合作的發(fā)展,頗具諷刺。而在美國,曾經(jīng)的購房者與金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)共有,讓住房自有率從65%躍升至69%,卻也埋下了次貸危機(jī)的隱患。今天,“花經(jīng)適房的錢,買商品房的權(quán)”會(huì)不會(huì)被人趁機(jī)搭便車、發(fā)橫財(cái)?開發(fā)商的“損失”會(huì)不會(huì)他處謀算,反倒形成助推房價(jià)的蹺蹺板?關(guān)注、反思、甚至警醒的聲音告誡治理者,租賃與完整產(chǎn)權(quán)的中間地帶,不等于監(jiān)管的真空區(qū)域,更不能是各路利益的博弈場所。只有劃清邊界、慎重推廣、及時(shí)完善,方能走好改革平衡木,釋放政策撬動(dòng)力。

  新型城鎮(zhèn)化不能再走一邊高樓林立、一邊棚戶連片的老路,而須在“人的城鎮(zhèn)化”理念下,通過共有產(chǎn)權(quán)等多維探索,把住房的供給與需求調(diào)節(jié)好,把市場的公平與效率統(tǒng)一好,蹄疾步穩(wěn)地實(shí)現(xiàn)群眾安居之心、產(chǎn)權(quán)之愿。(周人杰)

編輯:于瑋琳

關(guān)鍵詞:住房 共有產(chǎn)權(quán)

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