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限購政策該如何退出

李宇嘉(深圳市房地產(chǎn)研究中心)

2014年07月09日 10:08 | 來源:中國證券報
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  在地方的權(quán)限范圍內(nèi),松綁限購似乎成了近期地方政府激活樓市最后可抓的一根稻草。

  松綁限購并不一定可以激活樓市,因為在很多二三線城市,限購政策本來就不嚴(yán)格。然而,上半年樓市下滑幅度以及對“穩(wěn)增長”的影響超出預(yù)期,讓一些嚴(yán)重依賴土地出讓的地方政府倍感緊張。今年一季度,在黑龍江、河北和山西等產(chǎn)能過剩和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集中的地區(qū),經(jīng)濟(jì)增速下滑到5%左右,而內(nèi)蒙古的經(jīng)濟(jì)增長速度只有7.3%,不僅低于全國水平,而且與過去動輒15%以上的增速不可同日而語。

  這些地區(qū)的樓市在過去不僅一直在補(bǔ)貼傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè),也在補(bǔ)貼地方的國庫收入,甚至產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)能清理、就業(yè)和社會穩(wěn)定也要依賴樓市。這就不難理解,為何地方政府屢屢在松綁限購問題上做文章。當(dāng)然,限購政策作為一項行政措施,其弊端十分突出,但關(guān)鍵要看經(jīng)濟(jì)是否出現(xiàn)明顯下滑,以致可能會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長滑出下限。從這個角度看,多個城市公開退出限購不是偶然的,而是經(jīng)濟(jì)增速嚴(yán)重下滑倒逼的結(jié)果。類似于呼和浩特這樣的能源或傳統(tǒng)工礦產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)的二、三線城市(集中在東北和西北等區(qū)域);或者產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以單一制造業(yè)為主,但產(chǎn)業(yè)層次低、升級慢的區(qū)域中心城市(集中在東北、中部等區(qū)域);或者過分依賴出口,民營經(jīng)濟(jì)雖發(fā)達(dá)但很多轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資的城市(集中在華東),目前絕大多數(shù)都存在樓市供應(yīng)過剩、庫存消化周期長(普遍在2年以上)、人口吸附能力差、后續(xù)需求不足等問題。在“調(diào)結(jié)構(gòu)”、“促轉(zhuǎn)型”的大背景下,這些城市未來1-2年內(nèi)可能會出現(xiàn)樓市泡沫破滅,甚至是崩盤可能。可以預(yù)判,這些類型的城市將是未來樓市政策調(diào)整,特別是限購政策松綁密集的地區(qū)。

  從今年以來很多城市圍繞限購“打擦邊球”的做法看,各地均沒有赤裸裸地提出要退出限購政策,而是選擇諸如外地人口本地化、區(qū)域一體化、新型城鎮(zhèn)化等為由頭,但退出限購無疑是目標(biāo)指向。應(yīng)當(dāng)說,退出限購政策的關(guān)鍵,是要做實退出限購的“由頭”,讓地方政府將緩解樓市供應(yīng)過剩的措施與新型城鎮(zhèn)化、外地人口本地化等長期改革結(jié)合起來,將樓市發(fā)展的紅利轉(zhuǎn)移到公共服務(wù)設(shè)施供給、彌補(bǔ)社會保障缺口上面,以此為轉(zhuǎn)型提供時間和空間。

  這樣的長短政策組合,所創(chuàng)造出的樓市需求是有效需求,而不是投資需求;是能夠培育地方長期穩(wěn)定稅源、實體產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的需求,而不是只謀求短期經(jīng)濟(jì)績效的泡沫需求。更重要的是,這樣的政策組合不僅提高了城市無房戶、特別是外來人群的住房支付能力,而且實現(xiàn)了公共服務(wù)的均等化、全覆蓋,降低了城市中低收入人群的購房成本、生活成本,有利于中低收入人群和外來人群在城市真正落地、入戶和就業(yè),符合新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略。

  總之,未來應(yīng)當(dāng)以新型城鎮(zhèn)化、戶籍制度改革和加大政府財政投入為契機(jī),做實樓市有效需求,將城市有穩(wěn)定工作和購房意愿的無房戶最大程度地納入到新增需求中,為樓市和金融經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定提供緩沖帶,并為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和發(fā)展提供寶貴的機(jī)遇期。

 

 

編輯:羅韋

關(guān)鍵詞:限購 政策 樓市

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