“只要能成交，房價怎么做都行”“交易中心有朋友，打點就能少繳稅”……在買房時，不少中介都會拋出“內(nèi)部公關(guān)”的噱頭來吸引買房者。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，避稅“陰陽合同”確實存在，并針對房產(chǎn)交易形成了一條灰色產(chǎn)業(yè)鏈。

　　借“陰陽合同”避稅近20萬元

　　近日，上海某中心城區(qū)基層稅務(wù)所一副所長因犯玩忽職守罪被判刑，涉及73套利用虛假材料進行申報的二手房交易稅收征免，造成大量國家稅費損失。而在上海市青浦區(qū)檢察院近期破獲的一起稅務(wù)人員瀆職案件中，該區(qū)房地產(chǎn)交易中心稅務(wù)征收人員張某也應(yīng)允為別墅“降低交易稅費”，向中介提供“專業(yè)意見”，修改合同將成交價格做低。

　　“不僅假房產(chǎn)證、假合同、假離婚證都能制作，還能操縱房屋前次交易價格，甚至可以將交易不滿一年的房子做成交易滿五年來逃避營業(yè)稅。”上海檢方一位辦案人員說。以上海市某中心城區(qū)的一套房屋為例，2011年6月實際成交價508萬元，2004年1月前次交易實際價格為130萬元，黃牛偽造前次交易價格為475萬元。也就是說，將本應(yīng)378萬元的差價人為縮小到33萬元。本應(yīng)繳稅20余萬元，實際繳稅1.7萬余元，逃避稅費達18萬余元。

　　盡管這筆交易少向國家交了稅費，購房者卻沒有獲得多少“好處”。購房者據(jù)實繳納的部分稅費通過避稅手法，進入了中介和部分黃牛的腰包。當(dāng)事人說，繳稅當(dāng)天，她在房產(chǎn)交易中心按照較高的稅費標(biāo)準給了中介十幾萬元，但自己在門口看見中介和黃牛去稅務(wù)窗口完稅后，“錢卻基本被他們原封不動地拿走了”。

　　交易避稅層層繞過調(diào)控

　　事實上，各地房產(chǎn)交易避稅現(xiàn)象十分普遍。記者近期走訪了多家房產(chǎn)中介公司，咨詢?nèi)绾谓档头慨a(chǎn)交易稅費。包括中原地產(chǎn)等知名房產(chǎn)經(jīng)紀在內(nèi)的銷售人員均回應(yīng)稱，可以指導(dǎo)交易雙方簽訂“陰陽合同”，將房產(chǎn)交易登記價格大比例做低，從而實現(xiàn)稅負大幅減輕。

　　據(jù)上海市青浦區(qū)檢察院介紹，目前有些房產(chǎn)中介公司圍繞合同做文章、運作避稅的手段之一，就包括誘使買賣雙方簽訂“陰陽合同”：一份為實際成交合同，另一份為在房管部門登記辦理相關(guān)稅費時的合同。做低房產(chǎn)交易價格。一般將房產(chǎn)交易的登記價格做到地區(qū)普通住宅指導(dǎo)價附近。上海市民潘女士介紹，2012年10月，她在上海南站附近購買了一套面積58.9平方米的二手住宅，房屋總額為165萬元，應(yīng)繳契稅1.65萬元。經(jīng)太平洋房屋中介公司操作，該房產(chǎn)在房管部門登記時，房款總額被做低為120萬元，直接省去契稅4500元。

　　對于房款總額“做低”前后45萬元的差額，在房產(chǎn)經(jīng)紀人指導(dǎo)下，潘女士與賣房者簽訂了一份補充合同，以裝修等補償費用的形式出現(xiàn)在補充合同中，中介費用也按照原標(biāo)準收取。減少與前次交易差價。按照相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的非普通住宅，按照兩次交易差價征收營業(yè)稅。做高前次交易價格，往往能大幅降低房產(chǎn)實際交易稅費。二手房變新房、“以租代售”等多種方式避稅。比如，對新購買的住房未辦理產(chǎn)權(quán)證就再次轉(zhuǎn)讓，使二手房轉(zhuǎn)讓變成新房銷售；對不足兩年進行上市交易的房屋實施“以租代售”，即房屋中介在為買賣雙方代理時，將原購房合同改簽為租賃合同等，用這些方式達到避稅的目的。

　　“上述多種方式作假，都少不了基層監(jiān)管部門工作人員的‘配合’。”中國法學(xué)會財稅法學(xué)研究會副會長賈紹華指出，依法納稅不僅是公民的義務(wù)，由于多數(shù)房產(chǎn)稅種采取“總價高稅負則高”的原則，還有調(diào)控高價住宅市場的目的，個別人的不法“避稅”客觀上是對多數(shù)納稅人的不公平。

　　標(biāo)準亟待完善

　　據(jù)介紹，針對上述避稅手段，目前多地稅務(wù)機關(guān)已著手加強監(jiān)管或整改。但也有專家和購房者認為，不少個案在一定程度上也反映了標(biāo)準有待完善。此外，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費項目較多，可適當(dāng)合并、簡化，減少操作空間。比如，許多地方采取普通住宅價格指導(dǎo)線作為征稅標(biāo)準，但與住宅市價往往相差甚遠，調(diào)整顯得相當(dāng)滯后。據(jù)了解，上海最新的普通住宅標(biāo)準是2012年3月做出的，如今已沿用了兩年半。現(xiàn)實卻是在過去的兩年半里，上海地區(qū)房價又經(jīng)歷了一輪上漲。

　　住建部政策研究中心研究員王玨林認為，隨著市場進入調(diào)整期，精細化是房地產(chǎn)調(diào)控的方向，無論是抑制住房投機，還是保障房建設(shè)管理，都需要更為精細化的政策。據(jù)介紹，對房產(chǎn)中介“陰陽合同”“截留”稅費的處罰也有待加強。例如，目前《深圳房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》規(guī)定，中介機構(gòu)幫助買賣雙方操作“陰陽合同”將受到5萬元處罰。盡管這是地方性房地產(chǎn)監(jiān)管法規(guī)率先對“陰陽合同”作出明確的處罰規(guī)定，但與數(shù)十萬的不法所得相比依然較輕。