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房地產(chǎn)市場緣何“火焰”與“冰山”同存?

2015年06月18日 20:30 | 作者:吳濤 烏夢達(dá) 鄭鈞天等 | 來源:新華社
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  原標(biāo)題:房地產(chǎn)市場緣何“火焰”與“冰山”同存?

  新華社記者

  國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的5月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示,一線城市房價(jià)上漲明顯,三四線城市價(jià)格仍在下降。新華視點(diǎn)記者采訪發(fā)現(xiàn),“3·30”新政策實(shí)施將近3個(gè)月,全國房地產(chǎn)市場城市間分化現(xiàn)象越發(fā)突出,呈現(xiàn)出“火焰”與“冰山”同存的局面。這對房地產(chǎn)市場來說意味著什么?

  深圳上海月漲百萬元 三四線城市繼續(xù)下跌

  在“3·30”新政策快滿3個(gè)月之際,我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出更突出的分化特點(diǎn),一線城市市場升溫,深圳等地局部房價(jià)大漲,一些地方土地市場地王再現(xiàn),明顯上漲的房價(jià)甚至帶動(dòng)全國房地產(chǎn)市場價(jià)格走向上揚(yáng),但三四線城市行情冷清。

 ?。保溉眨瑖医y(tǒng)計(jì)局發(fā)布了5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示,70個(gè)大中城市中新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲,同比下跌。

  國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉說,5月份房價(jià)環(huán)比上漲主要是一線城市漲幅較大所致。5月份北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市房價(jià)環(huán)比普漲,二線城市房價(jià)整體穩(wěn)定,大部分三線城市房價(jià)仍然在下降,城市間分化加劇。

  深圳樓市自“3·30”新政策后出現(xiàn)瘋漲行情。“3·30”新政策出臺(tái)不到3個(gè)月,深圳一些重點(diǎn)區(qū)域二手房價(jià)格漲幅已經(jīng)超過50%。5月25日,深圳中洲中央公寓獲批預(yù)售,頂層備案單價(jià)為37萬元/平方米,刷新了深圳樓市的最高單價(jià)紀(jì)錄。

  正打算購置首套房的劉正告訴記者,今年3月27日,他與深圳龍華新區(qū)星河盛世的一名業(yè)主簽訂購房合約,并繳納了10萬元定金,“3·30”新政策后,業(yè)主稱有購房者加價(jià)50萬元買房,退回了他的訂金。“4月中旬再問中介,同等面積、相同戶型的房子已經(jīng)由3月底的400萬元漲至500萬元。”劉正說。

  上海市房價(jià)也上漲明顯。據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì),2015年5月上海市商品住宅成交均價(jià)超3.1萬元/平方米,為近5年來房價(jià)新高。個(gè)別二手房房源一個(gè)多月就能漲100萬元。如,上海黃浦區(qū)耀江花園樓盤130平方米的3房,4月底5月初的成交價(jià)格還在780萬元左右,到了5月中旬成交價(jià)已經(jīng)漲到850萬元,而近期成交一套同樣戶型的房源,價(jià)格已經(jīng)升到880萬元。

  北京量價(jià)同時(shí)走高。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì),北京市5月二手房住宅網(wǎng)簽達(dá)到了16627套,是最近26個(gè)月來的第二高點(diǎn)。

  局部地區(qū)房價(jià)緣何瘋漲?

  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),近期房地產(chǎn)市場的變化,是多重因素疊加形成,而一線城市房價(jià)整體明顯上漲,并且推動(dòng)5月全國房價(jià)環(huán)比增長,主要有三大因素。

  一是中央和地方多重利好政策的出臺(tái)。3月30日新政策實(shí)施后,二套房首付比例下限下調(diào)至四成,公積金貸款購買首套房首付最低降至兩成,普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。5月10日,央行再次宣布降息。此次降息后,5年以上貸款基準(zhǔn)利率和5年以上個(gè)人住房公積金貸款利率均創(chuàng)下自2000年以來新低。安徽、四川等多地也先后出臺(tái)了利好政策。

  二是資本巨頭進(jìn)入房地產(chǎn)市場,推動(dòng)土地市場火爆。易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說,近期土地市場中,金融資本的身影頻現(xiàn)。中國平安保險(xiǎn)(集團(tuán))股份有限公司與保利、綠城等多家房地產(chǎn)公司合作,拿下多塊土地。中國民生投資股份有限公司投資45億元入股陽光城集團(tuán)股份有限公司。6月上海四幅地塊連拍,招商平安聯(lián)合體以30.1億元高價(jià)拿下了寶山大場鎮(zhèn)地塊。

  三是市場機(jī)制回調(diào)。

  而深圳等個(gè)別城市或區(qū)域房價(jià)的“跳漲”,則是因?yàn)橐恍┨厥庖蛩厮隆J紫仁亲陨砉┣箨P(guān)系緊張。深圳家家順集團(tuán)副總經(jīng)理?xiàng)钗恼f,深圳是以外來移民為主體的城市,目前1100多萬常住人口中,絕大部分常住人口沒有屬于自己的產(chǎn)權(quán)房。而深圳新增土地供應(yīng)量少、供給量遠(yuǎn)跟不上市場需求。其次是一些“坊間傳言”的推波助瀾。第三是投資客推手隱現(xiàn)。楊文說,“3·30”新政策出臺(tái)后,首付比例下調(diào),降低了投資客入市門檻,投資需求抬頭。盡管深圳限購仍未松綁,但投資客們依然可以曲線入市。“一些沒有購買資格的外地投資客,他們通過自己在深圳的親戚、朋友等購買,雙方事先把合同簽好就行了。還有通過‘假離婚’、以公司名義購房等規(guī)避限購政策的。”

  多重政策刺激后未來房價(jià)是否會(huì)大漲?

  在中央和地方多重利好政策刺激下,未來房地產(chǎn)市場形勢如何?大部分接受新華社記者采訪的專家認(rèn)為,全國市場分化明顯,三四線城市很可能會(huì)長期低迷,一線城市趨勢向好明顯。整體上來看,房地產(chǎn)市場進(jìn)入回暖通道,走勢平穩(wěn)。但需警惕分化太劇烈。

  上海中原研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏認(rèn)為,一線城市的優(yōu)質(zhì)資源和人口優(yōu)勢決定了房價(jià)率先止跌回升已是預(yù)料之中,大部分二三線城市由于庫存高和城市吸引力不足的原因,房價(jià)止跌尚需一段時(shí)日,但房價(jià)降幅收窄說明了二三線城市交易也開始逐漸步入回暖的通道。

  北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長陳志等認(rèn)為房價(jià)很難出現(xiàn)大漲的情況。他說,以北京市為例,近期北京房價(jià)上漲明顯跟貨幣投放量增大和中央利好政策有關(guān)系。“整體來看,北京市場應(yīng)該會(huì)保持相對穩(wěn)定。成交量應(yīng)該會(huì)保持平穩(wěn),但也應(yīng)該關(guān)注價(jià)格上漲的傾向。”

  一些行業(yè)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為,我國房地產(chǎn)市場格局已經(jīng)發(fā)生改變,未來將呈現(xiàn)新的態(tài)勢。易居研究院報(bào)告認(rèn)為,中國房地產(chǎn)市場已告別“黃金十年”,全國各地樓市都火爆、所有房企都賺錢的時(shí)代已一去不返。未來十年左右,中國房地產(chǎn)市場整體上仍有較大的發(fā)展空間,但“分化”將成為關(guān)鍵詞,尤其是區(qū)域市場分化將顯性化。

  從目前來看,各地先后出臺(tái)了地方關(guān)于樓市的利好政策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,房地產(chǎn)市場分化已經(jīng)導(dǎo)致政策刺激效果分化,一些房企重返一線市場的跡象明顯,需警惕分化太劇烈而增加三四線樓市崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。

  中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為,政府除了堅(jiān)持市場化方向調(diào)控,還需從房地產(chǎn)稅等方面改善供需關(guān)系。同時(shí)需強(qiáng)化權(quán)威信息發(fā)布,防止片面信息裹挾恐慌性購房需求。(記者吳濤 烏夢達(dá) 鄭鈞天 吳燕婷 孔祥鑫 關(guān)桂峰)(完)

編輯:玄燕鳳

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場 “火焰”與“冰山”同存

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