隨著開年部分地區(qū)樓市回暖，政府接連打出組合拳，刺激房地產發(fā)展的新政策頻頻發(fā)布，這使得大眾的目光再次聚焦樓市，“房地產去庫存”更成為2016年兩會關于樓市的熱詞。

今年的全國兩會，承載著“十三五”開好局的使命，更伴隨著2020年實現(xiàn)全面小康“倒計時” 的發(fā)令槍。在監(jiān)管層定調房地產去庫存，以及央行持續(xù)施行貨幣寬松政策的導向下，住房市場的供給該如何調控？市場量價是否已經步入拐點，市場需求有什么變化？在供給側改革下，穩(wěn)定房地產業(yè)發(fā)展的著力點何在？

彭博社卻在2月28日的社論中表示，相信中國新一輪的寬松政策會對樓市“去庫存”有效。文章稱，受寬松政策繼續(xù)支持及熱點城市帶動，2016年中國住宅市場均價預計上漲4%，將延續(xù)溫和上漲勢頭，房地產投資增速有望止跌企穩(wěn)。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，“2016全國市場將繼續(xù)沿續(xù)上年的復蘇向回暖邁進，新政策也會陸續(xù)刺激需求。在供給側結構性改革下，房地產行業(yè)不久將迎來蓬勃發(fā)展的春天?！?/p>

供求平衡 靈活把控房地產市場走勢

《中國住房發(fā)展報告2015-2016》指出，當前中國住房市場一個突出問題是，住房市場供給嚴重失衡，結構性過剩與短缺并存。

據中國國家統(tǒng)計局日前公布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，1月房價同比上漲城市數量增至25個，占比超30%，其中，一線城市房價飆漲，漲幅最高的是深圳，同比上漲52.7%，上海和北京則分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后。

中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經濟與不動產研究室主任、研究員李景國教授在接受海外網財經采訪時指出，一線城市住房供求關系偏緊，房價畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場呈現(xiàn)階段性過剩，庫存高企，房價下跌。導致這樣“冰火兩重天”的深層原因在于產城融合的不夠。這主要體現(xiàn)在對勞動力的吸引力上。

“以北京為例，就業(yè)機會相對較多，能容納的勞動力也多，再加上城市服務配套完善，人們對住房的需求大，自然地，吸引力就大；而在三四線城市，城市更新驅動慢，產業(yè)較弱，對人口的吸引力也相對小”他分析道。

針對未來住房市場的供給關系，北京大學環(huán)境學院城市與區(qū)域規(guī)劃系教授董黎明認為，中國各省情況復雜，“一刀切”式的調控手段已不能適應市場變化。目前，一線城市面臨供不應求的壓力，政府可以通過多種措施盤活現(xiàn)有存量，平抑房價上漲壓力；而對于供過于求的三四線，控制土地供應規(guī)模及節(jié)奏，推進未開發(fā)房地產用地轉型利用，允許房企適當調整套型未嘗不失為一種靈活地、因地制宜的方法。

需求多元 打通保障房與商品房通道

相較“十二五”側重于推進住房保障體系建設，加快解決中低收入家庭住房困難，“十三五”規(guī)劃的主要任務發(fā)生了改變。在房地產調控方面將聚焦拓展多元化需求，促進產業(yè)發(fā)展，完善長效機制建設。

對于業(yè)內人士認為“十三五”的開年可能將是房地產業(yè)市場量價的拐點，中國房地產指數系統(tǒng)辦公室主任、中國指數研究院常務副院長黃瑜女士對海外網財經表示，結合國內外宏觀經濟環(huán)境及房地產政策趨勢，我國房產市場正步入持續(xù)調整的拐點期。她預計，未來五年我國商品住宅銷售面積近53億平方米，總規(guī)模與“十二五”期間基本持平，但年均將下降1.5%左右；新開工面積累計將達50.6億平方米，年均下降2.2%左右；開發(fā)投資額累計為37.7萬億元人民幣，年均增長4.8%左右；銷售額總值近40.9萬億元，年均增長5.0%左右。

對于未來房地產市場的需求變化，董黎明教授表示，需求要跟新型城鎮(zhèn)化掛鉤。“為進城農民工構成的新市民群體，打通保障房和商品房之間的通道，用市場化的方式解決問題?！?/p>

同時，我國住房市場發(fā)展環(huán)境的變化導致了需求多元化。改善性二套房、高舒適度住房、適老住宅、青年公寓、季節(jié)性住宅等,都是住房市場上的有效需求，

針對這些需求的供給也是有效供給，“當下樓市的供給仍不夠滿足這部分需求,供給側需解決這部分需求問題”。

規(guī)劃落實 提供配套性的改革方案

今年以來，房地產投資增速的明顯回調,供求關系也完全轉變。從長遠來看，房地產業(yè)作為經濟“發(fā)動機”的角色將逐步淡化,而需更加注重與其他產業(yè)的配套、結合。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，在供給側改革的大背景下，未來城鄉(xiāng)住房供給，也要著力提高供給有效性和供給質量，完善和提高社區(qū)綜合服務和房地產資產管理服務能力，發(fā)展房地產租賃市場，加快房地產金融監(jiān)管和創(chuàng)新的步伐。

李景國教授則表示，十三五期間，我們必須把握住房市場的供給平衡，做好個城市住房市場的發(fā)展規(guī)劃和配套性改革方案的落實。在三四線城市鼓勵并創(chuàng)造就業(yè)與發(fā)展的機會，增加當地常住人口，在休閑、度假、養(yǎng)老等方面下工夫。