萬(wàn)科控制權(quán)爭(zhēng)奪的最終結(jié)局，無(wú)非是管理層“內(nèi)部人控制”終結(jié)。與地方政府更深層次合作，承擔(dān)更多社會(huì)責(zé)任，將是繼續(xù)留在這個(gè)領(lǐng)域開(kāi)發(fā)商的最終取向。 

圍繞對(duì)萬(wàn)科控制權(quán)的爭(zhēng)奪，從寶能系、華潤(rùn)到以王石為首的萬(wàn)科管理層，上演了一部波譎云詭的商斗大片，劇情一波三折。然而，透過(guò)復(fù)雜紛紜的資本爭(zhēng)斗，從另一個(gè)角度觀察，這也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大變局的縮影。萬(wàn)科控制權(quán)之爭(zhēng)并非偶然孤立事件，結(jié)局也基本沒(méi)有懸念。

萬(wàn)科的治理結(jié)構(gòu)在我國(guó)資本市場(chǎng)可謂絕無(wú)僅有，這是出于偶然、管理層的獨(dú)特魅力還是歷史的必然？一般認(rèn)為，萬(wàn)科股權(quán)較為分散，大股東基本不插手公司重大決策，企業(yè)控制權(quán)實(shí)際上落在以王石為首的職業(yè)經(jīng)理人手里。換句話說(shuō)，至少?gòu)谋砻嫔峡矗f(wàn)科并沒(méi)有真正的老板。事實(shí)果真如此嗎？

我國(guó)開(kāi)發(fā)商并非純粹的商業(yè)企業(yè)，盡管形式各不相同，但本質(zhì)上仍是地方政府與銀行的聯(lián)合派出機(jī)構(gòu)。除購(gòu)房者外，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾個(gè)主角，分別是中央和地方政府、銀行（或資本市場(chǎng)）、開(kāi)發(fā)商。其功能定位分別是：地方政府通過(guò)拍賣土地獲得土地出讓金，再利用土地出讓金彌補(bǔ)地方公共發(fā)展資金的不足；銀行既借款給開(kāi)發(fā)商購(gòu)地建房，也給購(gòu)房者提供按揭貸款以促成交易，從中穩(wěn)賺不菲的利息收益，房貸成為銀行最重要的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；開(kāi)發(fā)商從銀行借款向地方政府購(gòu)地，再蓋房賣給購(gòu)房者，利用資金杠桿實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，成為財(cái)富新寵。從這個(gè)利益鏈上看，地方政府控制地根，銀行控制銀根，是房地產(chǎn)業(yè)的真正操盤者。開(kāi)發(fā)商并無(wú)獨(dú)占性資源，其核心競(jìng)爭(zhēng)力，主要表現(xiàn)為協(xié)調(diào)政商關(guān)系與銀商關(guān)系的能力。從這個(gè)角度看，每個(gè)成功開(kāi)發(fā)商背后的真正老板都是地方政府與銀行，萬(wàn)科也莫能例外。如果萬(wàn)科與深圳地鐵的重組案成功，深圳市政府實(shí)際上僅拿出兩塊地，就將獲得這個(gè)世界上最大房企第一大股東的地位。這也從側(cè)面表明，政府若真想控股萬(wàn)科，在任何時(shí)候都絕非難事。

但政府并不愿意直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。無(wú)論是政府還是銀行，都不愿背負(fù)炒高房?jī)r(jià)的罵名。2010年國(guó)資委還曾向78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企下達(dá)“房地產(chǎn)清退令”，要求他們退出房地產(chǎn)業(yè)。萬(wàn)科作為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)桿龍頭，更沒(méi)有哪級(jí)政府有充分動(dòng)力公開(kāi)將其納入國(guó)企系列。于是，在商業(yè)化大開(kāi)發(fā)時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)的基本格局大致如此：開(kāi)發(fā)商名義上脫離政府與銀行的控制成為獨(dú)立商業(yè)企業(yè)，長(zhǎng)袖善舞，借錢買地蓋房空手套白狼，充當(dāng)政府與銀行在樓市吸金的白手套，各方互不越界?？慈f(wàn)科的案例，大型央企、萬(wàn)科大股東華潤(rùn)，實(shí)際上為萬(wàn)科快速壯大立下汗馬功勛，卻深藏功與名，甘當(dāng)萬(wàn)科的“財(cái)務(wù)投資者”十余年。其間雖然有過(guò)幾次控股萬(wàn)科的動(dòng)議，但都不了了之。這說(shuō)明華潤(rùn)并沒(méi)有充分動(dòng)力成為萬(wàn)科的公開(kāi)老板。萬(wàn)科在上市后的10年間，通過(guò)增發(fā)、配股，所獲資本僅16億。而1993年才由一家集體所有制企業(yè)改造為股份制企業(yè)的北京房企華遠(yuǎn)因有華潤(rùn)背景，僅4年就獲融資33億。這促使王石下決心“賣掉”原大股東深特發(fā)，迎來(lái)華潤(rùn)作為新東家。所以，若不是借助華潤(rùn)的實(shí)力與信用打開(kāi)融資通道，就沒(méi)有今天的萬(wàn)科。

隨著住房商業(yè)化大開(kāi)發(fā)時(shí)代的終結(jié),房地產(chǎn)業(yè)原有的分工格局將被打破。這主要表現(xiàn)為以下兩點(diǎn)：地方政府更深入?yún)⑴c房地產(chǎn)供給中，開(kāi)發(fā)商不再具有相對(duì)獨(dú)立地位。一方面，多數(shù)中小城市住房嚴(yán)重過(guò)剩，開(kāi)發(fā)商深套其中無(wú)法獲利，只能從中逐步撤出；另一方面，大城市雖然市場(chǎng)行情看好，但土地緊缺，開(kāi)發(fā)商要獲得優(yōu)質(zhì)土地，就必須與地方政府形成更深層次的合作。

中央政府為逐步加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)控制，在必要時(shí)可能借助央企直接參與其中。雖然地方政府借地生財(cái)能解決其短期的財(cái)政困難，但這一模式所累積的負(fù)面效應(yīng)也很可觀。房?jī)r(jià)十余年的持續(xù)上漲，已形成了較大的泡沫，樓市高庫(kù)存、高房?jī)r(jià)與高杠桿并存。如果房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)及社會(huì)動(dòng)蕩，最終仍需中央政府兜底。為經(jīng)濟(jì)安全計(jì)，中央政府對(duì)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)國(guó)有化將是個(gè)合理選擇?？紤]到華潤(rùn)本已經(jīng)持有萬(wàn)科15.29%的股份，救市“國(guó)家隊(duì)”手上也有約9%的股份，只要稍作整合，就總計(jì)持有24.29%的股份，超過(guò)寶能系的24.26%。寶能系作為社會(huì)金融資本管理人，對(duì)政治經(jīng)濟(jì)動(dòng)向的把握應(yīng)較為精準(zhǔn)，順?biāo)浦壑С秩A潤(rùn)入主是其不二選擇。在新的歷史背景下，如果華潤(rùn)再繼續(xù)甘當(dāng)純財(cái)務(wù)投資人，主動(dòng)放棄其應(yīng)有的大股東權(quán)利，將有悖于其身為央企的基本職能，甚至還有公開(kāi)徇私之嫌，這是其管理層所不可承受的。因此，這部商斗大片的最終結(jié)局，無(wú)非是萬(wàn)科管理層“內(nèi)部人控制”終結(jié)。與地方政府展開(kāi)更深層次合作，同時(shí)承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任，將是繼續(xù)留在這個(gè)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商的最終取向。

（作者系中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心研究員，景天智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 鄒琳華）