開(kāi)征房地產(chǎn)稅必須建立在能夠客觀評(píng)估房屋價(jià)值，能夠清晰劃分房屋占用的土地產(chǎn)權(quán)和權(quán)益，并建立起準(zhǔn)確的住房信息系統(tǒng)上。

社科院日前發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展（2016中期）報(bào)告》，報(bào)告提出，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市需要增加供給，在商改住基礎(chǔ)上實(shí)施工改住，同時(shí)實(shí)行房?jī)r(jià)漲停板制度和土地拍賣熔斷機(jī)制。報(bào)告同時(shí)建議抓住目前機(jī)會(huì)，在一線城市和熱點(diǎn)二線城市開(kāi)征房地產(chǎn)稅。

加快房地產(chǎn)稅立法步伐，在十八屆三中全會(huì)就已提出，但迄今方案還在起草階段。而上海、重慶開(kāi)征房產(chǎn)稅雖已有5年多，但事實(shí)表明在增加市場(chǎng)供應(yīng)、平抑房?jī)r(jià)、為地方增設(shè)穩(wěn)定稅種等方面，均未達(dá)到預(yù)期效果，有的地區(qū)征稅成本甚至和稅收收入相當(dāng)。

之所以出現(xiàn)這種情況，一方面，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)高低與土地制度、戶籍制度、貨幣供應(yīng)量，直至地區(qū)差異等有明顯關(guān)聯(lián)，僅靠開(kāi)征一個(gè)稅種，無(wú)法剝離房?jī)r(jià)與這些宏觀因素的關(guān)聯(lián)，對(duì)房?jī)r(jià)和市場(chǎng)供應(yīng)起到主導(dǎo)作用；另一方面，是因?yàn)樵诜ɡ砩祥_(kāi)征房產(chǎn)地產(chǎn)稅還需要進(jìn)一步解釋才能完備。在土地公有的前提下，人們購(gòu)買的實(shí)際上是房屋的所有權(quán)和土地的租用權(quán)，并不具有完全的產(chǎn)權(quán)。而在政策表述上，與上海、重慶試點(diǎn)開(kāi)征“房產(chǎn)稅”不同，列入立法規(guī)劃的是“房地產(chǎn)稅”。這也就意味著，未來(lái)要征收的房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象，不但包括房屋價(jià)值，還將包括土地價(jià)值。然而，目前關(guān)于土地租用的權(quán)益問(wèn)題還沒(méi)有更清晰的法理表述，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)已經(jīng)支付了土地出讓金，這可以視為土地使用權(quán)的租金，與購(gòu)房面積相關(guān)的其他稅費(fèi)同樣包含了支付土地租金的含義。在已經(jīng)支付不完全產(chǎn)權(quán)的租金后征收完全產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)稅，等同于重復(fù)征稅。要避免人們對(duì)此的質(zhì)疑，法理必須更加自洽。

從這個(gè)角度看，開(kāi)征房地產(chǎn)稅必須建立在能夠客觀評(píng)估房屋價(jià)值，能夠清晰劃分房屋占用的土地產(chǎn)權(quán)和權(quán)益，并建立起準(zhǔn)確的住房信息系統(tǒng)上，這樣才能真正達(dá)到依法征稅、調(diào)節(jié)差距、以稅代費(fèi)等目的，并盡可能取得從社會(huì)大眾到地方政府的理解和認(rèn)可。

可以說(shuō)，從目前軟、硬件準(zhǔn)備來(lái)看，開(kāi)征房地產(chǎn)稅的條件都還不成熟。這也正是房地產(chǎn)稅雖然列為第一類立法項(xiàng)目，但仍沒(méi)有正式納入議程的內(nèi)在原因。實(shí)際上，從目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和調(diào)控要求看，開(kāi)征房地產(chǎn)稅也需慎重。房地產(chǎn)去庫(kù)存，需要市場(chǎng)保持一定的交易活躍度，在條件不成熟之時(shí)開(kāi)征房地產(chǎn)稅，有可能逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，增加去庫(kù)存難度。而且，出于發(fā)展差異等原因，在一線城市和熱點(diǎn)二線城市開(kāi)征房地產(chǎn)稅，并不會(huì)導(dǎo)致擠出效應(yīng)，使購(gòu)房者轉(zhuǎn)向庫(kù)存化嚴(yán)重的三四線城市。對(duì)于一二線城市房?jī)r(jià)的平抑作用，也不會(huì)比動(dòng)用行政杠桿更強(qiáng)。如果開(kāi)發(fā)商出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)需求轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，只會(huì)導(dǎo)致三四線城市庫(kù)存更多，房?jī)r(jià)更貴，堵住新市民的進(jìn)城之路。

開(kāi)征房地產(chǎn)稅的意見(jiàn)，不時(shí)能夠聽(tīng)到，無(wú)論理由多么充分，有一點(diǎn)不能忘記：開(kāi)征房地產(chǎn)稅旨在調(diào)整土地制度、央地財(cái)政關(guān)系和社會(huì)分配，而不是成為臨時(shí)性的市場(chǎng)調(diào)控工具。