新華社北京７月２２日電　進(jìn)入２０１６年，中國(guó)樓市發(fā)起“去庫(kù)存”攻堅(jiān)戰(zhàn)，一邊是一二線城市輪番上演樓市“盛宴”，一邊大多數(shù)三四線地區(qū)消化庫(kù)存仍前路漫漫，“冰火兩重天”的中國(guó)樓市正在演繹怎樣的變局？又將如何影響你我的住房夢(mèng)？新華社記者近日奔赴多地調(diào)研，探尋中國(guó)樓市真相。

漲漲漲！多地“一房難求”加劇樓市兩極分化

７月１４日傍晚，安徽省合肥市經(jīng)開(kāi)區(qū)世茂翡翠首府樓盤(pán)新放出１１２套精裝修房源，不到１小時(shí)銷售１．５億元，全部房源連夜售罄。

“能買(mǎi)到房就是賺到了?！贝髮W(xué)畢業(yè)留在合肥的陳先生費(fèi)盡周折當(dāng)晚如愿購(gòu)得心儀的一套房子。他告訴記者，盡管１４２００．７９元／平方米的價(jià)格比去年１月首次開(kāi)盤(pán)的８０００元漲了近８０％，但考慮到是精裝修，還是學(xué)區(qū)房，交通購(gòu)物也便利，這個(gè)價(jià)格也能接受。

上萬(wàn)人爭(zhēng)搶幾百套房源、買(mǎi)房拿號(hào)得靠硬關(guān)系……繼年初北上廣深四大一線城市房?jī)r(jià)暴漲之后，上半年合肥、南京、蘇州等二線城市也出現(xiàn)“一房難求”現(xiàn)象，尤其合肥市３９．５７％的房?jī)r(jià)漲幅居各大城市首位，成為樓市一匹“黑馬”。

“上半年樓市的分化正從‘少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷’轉(zhuǎn)向兩極分化進(jìn)一步加劇?！敝袊?guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)，如果分城施策執(zhí)行不到位，２０１６年全年房?jī)r(jià)上漲預(yù)計(jì)從一二線城市向三線城市擴(kuò)散，庫(kù)存增加預(yù)計(jì)從三四線以下城市繼續(xù)向二、三線城市蔓延。

在中國(guó)社科院世經(jīng)政所國(guó)際投資研究室主任張明看來(lái)，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈一個(gè)顯著特征就是房?jī)r(jià)先反彈，帶動(dòng)成交量回暖，最后拉動(dòng)房地產(chǎn)投資。“價(jià)格反彈先于數(shù)量反彈，表明這輪反彈與政府加速去庫(kù)存、寬松的信貸政策有關(guān)。”

流動(dòng)性充裕，銀行錢(qián)多但沒(méi)地方去，投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求少……受此影響不少資金又開(kāi)始涌向住宅和商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致一線及重點(diǎn)二線城市頻現(xiàn)“地王”，蘇州、南京等城市地價(jià)翻倍。

在寸土寸金的北京，今年５月首創(chuàng)集團(tuán)以３３．４億元高價(jià)拍得大興興華大街地塊，折合樓面價(jià)４２４９６元／平方米，價(jià)格接近周邊現(xiàn)房銷售價(jià)格；而西三環(huán)麗澤橋附近一處新樓盤(pán)，最小戶型１４５平方米，單價(jià)已直逼１０萬(wàn)元，動(dòng)輒兩千萬(wàn)元一套的豪宅令人望而卻步……

對(duì)樓市而言，當(dāng)面粉價(jià)格高于饅頭價(jià)格時(shí)，其結(jié)果只有一條路——房?jī)r(jià)除了上漲別無(wú)選擇，最終一線市場(chǎng)豪宅項(xiàng)目越來(lái)越多，樓市高端化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，離普通百姓住房需求越來(lái)越遠(yuǎn)。

愁愁愁！邊消化邊新建“去庫(kù)存”仍前路漫漫

家住山東省高密市三里莊社區(qū)的退休工人任先生一家三年前因舊城拆遷改造搬入臨時(shí)租賃的房子，原本盼著今年能回遷到新樓房，不想等了三年拆遷還沒(méi)完，新房半間也沒(méi)蓋，回遷變得遙遙無(wú)期。

“別說(shuō)蓋回遷房，就是現(xiàn)在已經(jīng)蓋好的商品房要賣完也得好幾年。”當(dāng)?shù)匾晃徊辉竿嘎缎彰慕ㄖ惭b企業(yè)老板說(shuō)，樓市低迷對(duì)企業(yè)影響很大，生意訂單減了不少，好容易接個(gè)工程，最后結(jié)算時(shí)很難要到錢(qián)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，６月末，全國(guó)商品房待售面積７１４１６萬(wàn)平方米，比３月末減少２１００萬(wàn)平方米，比５月末減少７５３萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，盡管在一系列政策推動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存取得一定成效，一二線城市庫(kù)存壓力基本釋放，多數(shù)城市庫(kù)存消化時(shí)間縮短，但數(shù)據(jù)還顯示，當(dāng)前去庫(kù)存仍壓力大，截至今年６月末，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積高達(dá)１．５３億平方米，同比激增２３％。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜用另一個(gè)視角觀察去庫(kù)存——由竣工待售、在建未售及待開(kāi)工面積三部分組成的商品房庫(kù)存總量。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，２０１６年５月全國(guó)商品房庫(kù)存為５５．５億平方米，按照過(guò)去三年的平均銷售速度來(lái)看，需要４．７年時(shí)間才能完全去化，高于２０１０年需要３年的水平。

“今年以來(lái)房?jī)r(jià)已經(jīng)平均往下走了兩三百元?！闭劦街苓厴鞘?，位于江西省宜春豐城市的江西政昊置業(yè)有限公司總經(jīng)理施自強(qiáng)仍感到一絲寒意。即便房?jī)r(jià)每平方米只有三四千元，他在豐城市中心開(kāi)發(fā)的一個(gè)樓盤(pán)從去年銷售至今仍有４００多套商品房待售，住宅總面積高達(dá)４萬(wàn)多平方米。

值得警惕的是，非住宅房也嚴(yán)重過(guò)剩。施自強(qiáng)說(shuō)，受電商沖擊影響，公司目前還有１００００多平方米商業(yè)寫(xiě)字樓沒(méi)有售出?！艾F(xiàn)在只能慢慢熬，希望能熬過(guò)這個(gè)‘冬天’。”

更多城市也面臨商業(yè)地產(chǎn)高空置率的壓力。黃瑜分析，目前成都、沈陽(yáng)、重慶、天津等二線城市的寫(xiě)字樓空置率均超過(guò)３０％，明顯高于其他城市；部分城市的短期商辦庫(kù)存已經(jīng)超過(guò)住宅，如２０１６年５月成都的商辦可售面積為１００７萬(wàn)平方米，而同期住宅庫(kù)存僅為７４９萬(wàn)平方米。

“新一輪‘地王’潮下，應(yīng)警惕部分城市仍熱衷土地開(kāi)發(fā)，去庫(kù)存不力?！蹦啭i飛說(shuō)，目前三四線去庫(kù)存的速度遠(yuǎn)低于一二線城市，但是投資和開(kāi)工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一二線城市，消化的量趕不上新增的，最終導(dǎo)致庫(kù)存越積越多。

新新新！在“人的城鎮(zhèn)化”中挖掘樓市新動(dòng)力

今年５月，家住山東省濟(jì)寧市任城區(qū)八中南片區(qū)的張先生領(lǐng)到該市棚改實(shí)行貨幣化安置發(fā)放的第一張“房票”，票面金額３１．８萬(wàn)元。對(duì)一家老小蝸居在４０平方米老舊房子里４０余年的張先生來(lái)說(shuō)，小小“房票”撐起了他改善居住的夢(mèng)想。

自２０１５年年底以來(lái)，全國(guó)各地１００多個(gè)城市出臺(tái)了去庫(kù)存政策，包括購(gòu)房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、戶籍制度改革等，其中多地探索的“房票”制度成為化解拆遷矛盾、消化庫(kù)存住房和助推城鎮(zhèn)化建設(shè)的一大創(chuàng)新。

一邊要大力去庫(kù)存化解樓市風(fēng)險(xiǎn)，一邊要保持樓市適度投資扮演好經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”角色，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新動(dòng)力何在？

“‘人的城鎮(zhèn)化’是去庫(kù)存的重要途徑，也是推動(dòng)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新動(dòng)力?！秉S瑜說(shuō)，我國(guó)農(nóng)民工總量龐大，可為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大的潛在需求。數(shù)據(jù)顯示，截至２０１５年，我國(guó)農(nóng)民工總量２７７４７萬(wàn)人，約占全國(guó)人口兩成。

根據(jù)“十三五”規(guī)劃，到２０２０年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到６０％，戶籍人口城鎮(zhèn)化率也要達(dá)到４５％，意味著未來(lái)將有超過(guò)５０００萬(wàn)人口向城鎮(zhèn)遷移，超過(guò)７０００萬(wàn)農(nóng)村人口向市民轉(zhuǎn)化，這些都是未來(lái)新的住房需求，也是樓市發(fā)展動(dòng)力所在。

挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新動(dòng)力，短期看重在穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展，防范風(fēng)險(xiǎn)。如對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控要把握好因城施策的主基調(diào)；要控制三四線城市商品房開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)，加速去庫(kù)存。

２０１６年，江西省萍鄉(xiāng)市商品房開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃在過(guò)去三年的平均基數(shù)上下降５０％?！斑@對(duì)一個(gè)財(cái)力偏弱的地級(jí)市來(lái)講，是下了很大決心的?！逼监l(xiāng)市房管局市場(chǎng)監(jiān)管科科長(zhǎng)余亮說(shuō)。

挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新動(dòng)力，長(zhǎng)期看要和改革賽跑，以制度性創(chuàng)新釋放住房新需求。未來(lái)關(guān)鍵要滿足兩類人的居住需求，新就業(yè)的大學(xué)生和新進(jìn)城的務(wù)工人員。

倪鵬飛說(shuō)，在絕對(duì)供過(guò)于求的情況下，要推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，增加教育、醫(yī)療等公共服務(wù)供給，通過(guò)鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房、針對(duì)新市民購(gòu)房的信貸政策調(diào)整、建立購(gòu)租并舉的住房制度等刺激新需求入市，真正讓新市民融入城市，在城市安家立業(yè)。（執(zhí)筆韓潔，參與記者郁瓊源、余賢紅、席敏、陶冶、張紫赟）