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中國(guó)樓市調(diào)控的困境與救贖

2016年09月13日 09:02 | 來(lái)源:證券時(shí)報(bào)
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就像以“大媽是否入市”作為判斷股市泡沫非典型渠道一樣,離婚登記處是觀察樓市泡沫的一個(gè)渠道。近期,調(diào)控傳聞?dòng)|發(fā)上海市民離婚購(gòu)房潮。離婚潮也在南京和深圳上演。

離婚購(gòu)房意味著不僅沒(méi)房的人恐慌,有房的人也恐慌。這種恐慌,一方面是對(duì)避險(xiǎn)投資的追逐,另一方面是資產(chǎn)泡沫時(shí)代下,害怕缺位于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng),拉大與富有階層的差距。同時(shí),也是基于樓市對(duì)于“穩(wěn)增長(zhǎng)”、“穩(wěn)財(cái)政”、“防風(fēng)險(xiǎn)”極端重要,政府必然會(huì)“托住”樓市,市場(chǎng)相機(jī)抉擇做出利己決策??只判再?gòu)房得到杠桿支持,上半年新增房貸增長(zhǎng)113%,居民杠桿率達(dá)到40%,較2008年增長(zhǎng)167%。

7月26日的政治局會(huì)議,明確提出“抑制資產(chǎn)泡沫”,吹響了樓市“去泡沫”號(hào)角。8月最后一天,廈門(mén)和武漢這兩個(gè)東部和中部的熱點(diǎn)城市,相繼出臺(tái)“限購(gòu)令”和“限貸令”。自此,今年上半年熱點(diǎn)一二線城市都做出調(diào)控姿態(tài),包括“3·25”滬深樓市新政。本輪各地調(diào)控措施依然沒(méi)有跳出過(guò)去十多年調(diào)控“怪圈”,即在維持樓市高景氣度的前提下,試圖通過(guò)需求端“微調(diào)”,控制或忽視資產(chǎn)泡沫。地方畏難情緒、敷衍之態(tài)昭然:既要貫徹國(guó)家指示,又不想讓本地樓市降溫、土地被賤賣(mài),最后出爐的“新政”,信號(hào)意義大于實(shí)際效果。比如,廈門(mén)和蘇州雖然重啟限購(gòu),但盡顯對(duì)傷及購(gòu)買(mǎi)力的擔(dān)憂,蘇州限購(gòu)更是近乎虛設(shè),武漢和南京對(duì)房貸杠桿控制微乎其微。由此,“地王”大戲在全國(guó)照常上演,且愈加兇悍和激烈。8月全國(guó)共誕生47宗超過(guò)10億元的地塊,其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)到33宗。

“地王”和高地價(jià)已從東部熱點(diǎn)城市蔓延至全國(guó)二線城市,甚至是一些產(chǎn)業(yè)和人口基礎(chǔ)并不被看好的城市(如無(wú)錫、南寧),有的城市(如鄭州、廈門(mén)、無(wú)錫、武漢)一天誕生數(shù)個(gè)地王。8月,土地平均溢價(jià)率大幅攀升至77.98%,僅次于6月,為年內(nèi)第二高點(diǎn)。另一方面,樓市泡沫走向深化。突出表現(xiàn)在,將房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),借助高杠桿開(kāi)展資本運(yùn)作。近期,寶能和恒大逐鹿萬(wàn)科股權(quán),融信在上海上演“蛇吞象”,顯示樓市的金融屬性無(wú)限延伸。近日有媒體披露,上半年219宗地王中,銀行資金就提供了10萬(wàn)億。

由此,市場(chǎng)又一次推斷,政策已失去獨(dú)立性,即便資產(chǎn)泡沫愈演愈烈,職能部門(mén)和地方也不可能積極行動(dòng)起來(lái)。既然如此,以目前地價(jià)水平,熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)未來(lái)5年將翻一倍,樓市泡沫繼續(xù)向縱深演進(jìn)。縱觀全球,沒(méi)有一個(gè)國(guó)家像我國(guó)一樣,沒(méi)有遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、累進(jìn)個(gè)人所得稅等來(lái)調(diào)節(jié)收入,買(mǎi)房是當(dāng)今中國(guó)最好的投資,這或許才是民間投資增速下滑、脫實(shí)入虛無(wú)法扭轉(zhuǎn)的原因。

流動(dòng)性和杠桿是本輪樓市最大動(dòng)力,也是泡沫的推手。首先,要對(duì)本輪調(diào)控及時(shí)糾偏,讓調(diào)控真正做到“擠泡沫、控杠桿”;其次,中央要拿出雷霆手段,向市場(chǎng)傳遞明確統(tǒng)一的信號(hào),讓市場(chǎng)感到,抑制資產(chǎn)泡沫是嚴(yán)肅的;再次,要扭轉(zhuǎn)“一行三會(huì)”各管一塊的監(jiān)管模式下,空白地帶為樓市炒作輸血的局面;最后,加強(qiáng)資金流入流出監(jiān)管,防止快速去杠桿造成的短期風(fēng)險(xiǎn)。(作者單位:深圳市房地產(chǎn)研究中心)

編輯:周佳佳

關(guān)鍵詞:中國(guó)樓市調(diào)控 困境 救贖

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