就像以“大媽是否入市”作為判斷股市泡沫非典型渠道一樣，離婚登記處是觀察樓市泡沫的一個(gè)渠道。近期，調(diào)控傳聞?dòng)|發(fā)上海市民離婚購(gòu)房潮。離婚潮也在南京和深圳上演。

離婚購(gòu)房意味著不僅沒(méi)房的人恐慌，有房的人也恐慌。這種恐慌，一方面是對(duì)避險(xiǎn)投資的追逐，另一方面是資產(chǎn)泡沫時(shí)代下，害怕缺位于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，拉大與富有階層的差距。同時(shí)，也是基于樓市對(duì)于“穩(wěn)增長(zhǎng)”、“穩(wěn)財(cái)政”、“防風(fēng)險(xiǎn)”極端重要，政府必然會(huì)“托住”樓市，市場(chǎng)相機(jī)抉擇做出利己決策?？只判再?gòu)房得到杠桿支持，上半年新增房貸增長(zhǎng)113%，居民杠桿率達(dá)到40%，較2008年增長(zhǎng)167%。

7月26日的政治局會(huì)議，明確提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，吹響了樓市“去泡沫”號(hào)角。8月最后一天，廈門(mén)和武漢這兩個(gè)東部和中部的熱點(diǎn)城市，相繼出臺(tái)“限購(gòu)令”和“限貸令”。自此，今年上半年熱點(diǎn)一二線城市都做出調(diào)控姿態(tài)，包括“3·25”滬深樓市新政。本輪各地調(diào)控措施依然沒(méi)有跳出過(guò)去十多年調(diào)控“怪圈”，即在維持樓市高景氣度的前提下，試圖通過(guò)需求端“微調(diào)”，控制或忽視資產(chǎn)泡沫。地方畏難情緒、敷衍之態(tài)昭然：既要貫徹國(guó)家指示，又不想讓本地樓市降溫、土地被賤賣(mài)，最后出爐的“新政”，信號(hào)意義大于實(shí)際效果。比如，廈門(mén)和蘇州雖然重啟限購(gòu)，但盡顯對(duì)傷及購(gòu)買(mǎi)力的擔(dān)憂，蘇州限購(gòu)更是近乎虛設(shè)，武漢和南京對(duì)房貸杠桿控制微乎其微。由此，“地王”大戲在全國(guó)照常上演，且愈加兇悍和激烈。8月全國(guó)共誕生47宗超過(guò)10億元的地塊，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)到33宗。

“地王”和高地價(jià)已從東部熱點(diǎn)城市蔓延至全國(guó)二線城市，甚至是一些產(chǎn)業(yè)和人口基礎(chǔ)并不被看好的城市（如無(wú)錫、南寧），有的城市（如鄭州、廈門(mén)、無(wú)錫、武漢）一天誕生數(shù)個(gè)地王。8月，土地平均溢價(jià)率大幅攀升至77.98%，僅次于6月，為年內(nèi)第二高點(diǎn)。另一方面，樓市泡沫走向深化。突出表現(xiàn)在，將房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，借助高杠桿開(kāi)展資本運(yùn)作。近期，寶能和恒大逐鹿萬(wàn)科股權(quán)，融信在上海上演“蛇吞象”，顯示樓市的金融屬性無(wú)限延伸。近日有媒體披露，上半年219宗地王中，銀行資金就提供了10萬(wàn)億。

由此，市場(chǎng)又一次推斷，政策已失去獨(dú)立性，即便資產(chǎn)泡沫愈演愈烈，職能部門(mén)和地方也不可能積極行動(dòng)起來(lái)。既然如此，以目前地價(jià)水平，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)未來(lái)5年將翻一倍，樓市泡沫繼續(xù)向縱深演進(jìn)。縱觀全球，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家像我國(guó)一樣，沒(méi)有遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、累進(jìn)個(gè)人所得稅等來(lái)調(diào)節(jié)收入，買(mǎi)房是當(dāng)今中國(guó)最好的投資，這或許才是民間投資增速下滑、脫實(shí)入虛無(wú)法扭轉(zhuǎn)的原因。

流動(dòng)性和杠桿是本輪樓市最大動(dòng)力，也是泡沫的推手。首先，要對(duì)本輪調(diào)控及時(shí)糾偏，讓調(diào)控真正做到“擠泡沫、控杠桿”；其次，中央要拿出雷霆手段，向市場(chǎng)傳遞明確統(tǒng)一的信號(hào)，讓市場(chǎng)感到，抑制資產(chǎn)泡沫是嚴(yán)肅的；再次，要扭轉(zhuǎn)“一行三會(huì)”各管一塊的監(jiān)管模式下，空白地帶為樓市炒作輸血的局面；最后，加強(qiáng)資金流入流出監(jiān)管，防止快速去杠桿造成的短期風(fēng)險(xiǎn)。（作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心）