開發(fā)商高價買地熱度難退 樓市調(diào)控仍存空間

近幾個月來,南京、武漢、濟南、廈門等多個城市先后出臺樓市調(diào)控政策。但記者觀察發(fā)現(xiàn),近期全國土地拍賣中仍有一些地產(chǎn)商高溢價購買土地,天津、濟南、武漢等城市土地拍賣再次出現(xiàn)溢價超過200%現(xiàn)象,給樓市穩(wěn)定帶來了負面效應。

調(diào)控令下住房成交量下滑房企購地熱情難退

針對近幾個月的樓市搶購熱潮,國內(nèi)多個城市出臺調(diào)控政策,引導樓市理性發(fā)展,同時也打擊開發(fā)商在樓盤營銷環(huán)節(jié)出現(xiàn)的違規(guī)現(xiàn)象。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看,一線和部分熱點二線城市中,多數(shù)城市10月份成交量較9月明顯下降。

記者注意到,大多數(shù)城市的限購政策只針對樓盤的銷售和購買環(huán)節(jié),雖然提高了購房門檻,但一些開發(fā)商的搶地熱情依然不減,在樓市調(diào)控令出臺后,仍有不少城市的土地拍賣中出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象。

在11月22日多個城市進行的土地拍賣中,廣州、武漢、長沙等地再次出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象。廣州市3宗土地拍出樓面價超過40000元/平方米,拍出價格刷新廣州土地交易紀錄。武漢一宗出讓總價達110.65億元的土地,長沙一宗成交總價28.99億元的土地,也刷新了兩地土地出讓總價紀錄。

除一些城市再次出現(xiàn)“地王”外,在11月的土地出讓中,不少城市也存在房企高溢價購地現(xiàn)象。山東濟南高新區(qū)一地塊被中垠地產(chǎn)以92296萬元競得,溢價率265%;四川成都出讓的六宗商住地塊中,最高溢價率達200.77%;天津空港經(jīng)濟區(qū)內(nèi)3宗地塊以總價57.5億元成交,平均溢價高達494%。

據(jù)中原集團的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,11月上旬,全國54個熱點城市住宅成交量比10月同期下降10.7%,比9月同期下降16.2%。但自6月份以來,部分城市新“地王”價格也較前期大幅飆升,此外,樓市調(diào)控政策實施后,近期各線城市土地拍賣溢價率近期再度抬頭,土地市場依然高溫難退。

蘇州大學法學院劉磊教授認為,目前部分一二線城市的房地產(chǎn)市場,已被大量資本占據(jù),在一些開發(fā)商推波助瀾和購房投機者的跟風炒作下,一些商品住房具有了金融產(chǎn)品屬性,因此高溢價買地行為出現(xiàn)的頻率就會很高,對于這種現(xiàn)象應有所控制。

“面粉貴過面包”現(xiàn)象突出背后存在隱患

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,9月、10月房地產(chǎn)業(yè)土地成交價款仍然保持兩位數(shù)增長,9月增長率為13.3%,10月則上漲至16.7%。業(yè)內(nèi)人士分析,從數(shù)據(jù)的角度來看,成交價款的高速增長,意味著樓市“面粉貴過面包”現(xiàn)象仍較為突出。

海通證券的一份研究報告分析,“地王”頻出帶來更多“資產(chǎn)泡沫”,同時也給未來房價房貸留下隱患,這類地產(chǎn)泡沫應當引起警惕。記者觀察發(fā)現(xiàn),今年以來,“地王”頻頻出現(xiàn)的同時,一些問題也逐漸出現(xiàn),不少開發(fā)商高價競拍土地,但自身資金并不具備充足的實力。

6月29日,濟南市唐冶片區(qū)一土地競拍時共有13家房企競價936輪,最終被帝華地產(chǎn)旗下公司拍得。但在拍地三個多月后,開發(fā)商一直未能支付首期35億土地出讓價款。最終,濟南市國土資源局11月17日發(fā)布公告,由于相關(guān)地產(chǎn)商未按規(guī)定繳納土地出讓價款,形成違約,將被解除《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》,土地被濟南市收回,并將違約房企納入土地交易市場誠信黑名單。

據(jù)蘇寧金融研究院的統(tǒng)計顯示,不少房企購地款實際繳付比例較低,而各地“地王”退地事件也屢見不鮮,不少高溢價拍下土地的房企并沒有投入真金白銀,卻成為房價上漲的主要推手,給樓市發(fā)展帶來負面影響。

此外,今年拿下多個城市“地王”的融信集團,其投入土地競拍的金額已超過商品房銷售額。據(jù)克爾瑞研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,今年以來融信集團已拿到14塊土地,其中有7塊地溢價率超過50%,14塊地的總價超過345億元,遠超其去年一年的銷售總收入。

中原集團研究報告指出,如此跳漲的節(jié)奏并不利于市場平穩(wěn)發(fā)展,部分房企頻頻出手高溢價買地,制造“地王”新聞,不僅加劇了房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性,也彰顯了投資的焦躁。

北京隆安律師事務所律師杜鵑認為,衣食住行是基本生活資料,但目前住房的價值已經(jīng)遠遠超出了鋼筋水泥的價值,“面粉貴過面包”這一現(xiàn)象折射出目前土地的價值偏離甚遠。

調(diào)控仍存完善空間各地有望繼續(xù)加碼

專家認為,出臺樓市調(diào)控政策不應只針對商品房銷售環(huán)節(jié),在土地拍賣與競標等環(huán)節(jié)也應繼續(xù)加強控制,從多個角度來抑制此輪樓市的上漲熱潮。

針對頻繁出現(xiàn)的高溢價購地現(xiàn)象,一些城市也陸續(xù)出臺管控措施,鄭州市在出臺的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中規(guī)定,市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時,網(wǎng)掛報價超過50%溢價率時,網(wǎng)掛報價中止,此舉被外界稱為地產(chǎn)領(lǐng)域的“熔斷機制”。11月29日,上海、天津等城市出臺差別化房貸新政,分別提高首套房、二套房貸款首付比例,從貸款角度對樓市進行調(diào)控。

易居中國的研究稱,為防止地價飆升成為房價上漲的推手,不排除地方政府將進一步加碼調(diào)控政策。就政策而言,類似南京、天津、濟南等城市出臺的“土地限價”、“土地交易誠信黑名單”、“差別化房貸”等政策可能會在更多城市出現(xiàn)。

國海證券一份研究報告分析,就全國范圍而言,重點調(diào)控城市的土地市場已經(jīng)出現(xiàn)降溫,政府出臺的一系列調(diào)控手段,使得前期地王集中區(qū)域開始出現(xiàn)地價回落現(xiàn)象。為進一步調(diào)控樓市,防止土地拍賣價格非理性增長,后續(xù)可能會有更為嚴格的調(diào)控措施。

安邦智庫研究人員認為,要抑制房地產(chǎn)泡沫,除“限貸限購”之類的政策外,還要綜合發(fā)力,抑制信貸的過快增長,加快農(nóng)村土地制度改革,增加更多有效供給,從各方面給樓市降溫創(chuàng)造有利條件。

業(yè)內(nèi)人士分析,市場在如此嚴厲的調(diào)控之下依然持續(xù)亢奮,既有本地需求的堅實支撐,也反映出當前調(diào)控政策還存在進一步完善的空間。如何在控制土地拍賣、購房等多個環(huán)節(jié)不理智行為的同時,健全可持續(xù)的住房供應體系,滿足不同人群和家庭類型的多樣化需求,應成為今后相關(guān)規(guī)范政策出臺的方向。