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上海和天津再次加碼 新一輪樓市調(diào)控潮或來(lái)襲
從9月30日開(kāi)始的這一輪空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策出臺(tái)算起,到現(xiàn)在已經(jīng)有兩個(gè)月時(shí)間了,但就是在這短短的兩個(gè)月時(shí)間內(nèi),已經(jīng)有超過(guò)24個(gè)重點(diǎn)城市累積密集出臺(tái)了50多次的樓市調(diào)控舉措。并且,這還沒(méi)完。種種跡象顯示,新一輪樓市調(diào)控潮正在來(lái)襲,樓市調(diào)控政策正在越收越緊,重點(diǎn)城市正在持續(xù)加碼調(diào)控政策的力度和深度。
上海和天津再次加碼調(diào)控力度
11月28日晚間,出乎市場(chǎng)意料,上海、天津再下“狠手”收緊樓市政策。尤其是上海的調(diào)控空前嚴(yán)厲,其做法被業(yè)內(nèi)調(diào)侃為近乎“自殘”式的調(diào)控。
在加碼調(diào)控政策方面,上海提高貸款購(gòu)房門(mén)檻,首套房首付最低35%,二套(包括無(wú)房但有貸款記錄者)普通住房首付款比例最低50%,非普通住房首付比例則與北京一樣調(diào)高至最低70%。新政一出,業(yè)內(nèi)人士指出,上海的房貸門(mén)檻躍升為北上深等一線城市中最高、最嚴(yán)者。
同日,天津也發(fā)布房貸新規(guī),以是否為戶籍人群以及購(gòu)房區(qū)域在哪為界,分別提高購(gòu)房人的首付門(mén)檻。例如:對(duì)非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?,在市?nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買首套住房的,貸款最低首付款比例為40%;戶籍居民購(gòu)房,則最低首付比例為30%。
實(shí)際上,早在此次上海、天津提高首付比例之前,杭州、成都、武漢等城市就已針對(duì)原有政策加碼,在力度和廣度上皆有加強(qiáng)。新一輪樓市調(diào)控正在深度和力度上持續(xù)加強(qiáng)。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),11月以來(lái),已有超過(guò)10個(gè)城市在上月的基礎(chǔ)上出臺(tái)了樓市調(diào)控新政。從9月30日的調(diào)控開(kāi)始,短短兩個(gè)月時(shí)間,已經(jīng)有24個(gè)重點(diǎn)城市出臺(tái)了50多次樓市調(diào)控措施。此次升級(jí)調(diào)控最為嚴(yán)格的上海尤其引人關(guān)注。克而瑞研究中心在發(fā)送給本報(bào)記者的報(bào)告中表示,繼“滬九條”“滬六條”“整頓市場(chǎng)秩序”之后,上海調(diào)控此次再次升級(jí),主要著重點(diǎn)在于信貸層面,雖然整體調(diào)控力度略遜于2014年之前,但總的來(lái)看,在此前政策效應(yīng)疊加下,還是會(huì)對(duì)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。
首先,對(duì)剛需、改善型需求沖擊明顯?!笆滋追渴赘蹲畹?5%”以及“公積金使用提高限制”,增加了剛需購(gòu)房成本。另外,對(duì)于“改善型需求”特別是“首置改善型需求”來(lái)說(shuō),“認(rèn)房又認(rèn)貸”使得其購(gòu)房成本(首付)增加四成。例如,800萬(wàn)元總房?jī)r(jià)要求是非普通住宅,這需要多付320萬(wàn)元。這一點(diǎn)或?qū)⒅苯芋w現(xiàn)在二手房交易量當(dāng)中。
其次,整體成交量繼續(xù)下滑已成定局,價(jià)格“以穩(wěn)為主”,二手房交易價(jià)格漲幅或?qū)⒒芈洹?月份以來(lái),上海新房和二手房成交量逐月環(huán)比大幅下滑,11月新房住宅成交量?jī)H為56萬(wàn)平方米(預(yù)估數(shù)據(jù)),同比下滑62%,在房貸新政下,12月成交量繼續(xù)下滑毋庸置疑。
更多城市或?qū)⒓哟a調(diào)控
除杭州、南京、成都、武漢、天津、上海等城市,未來(lái)會(huì)不會(huì)有更多城市加入樓市調(diào)控潮?這成為市場(chǎng)關(guān)心的焦點(diǎn)。
克而瑞研究中心認(rèn)為,未來(lái)將會(huì)有更多熱點(diǎn)城市深化已出臺(tái)調(diào)控政策,部分熱度仍較高的城市會(huì)出臺(tái)新的抑制性政策,通過(guò)一系列措施實(shí)現(xiàn)去杠桿、穩(wěn)樓市。
后續(xù)跟進(jìn)加碼樓市調(diào)控的城市可能采取兩種做法:一是在原有的基礎(chǔ)上繼續(xù)深化政策,手段主要是集中在信貸層面,繼續(xù)“上調(diào)首付比例”“認(rèn)房又認(rèn)貸”等。二是在此輪調(diào)整中還未出臺(tái)收緊政策的城市會(huì)“擇善而從”,主要手段仍是此前已經(jīng)多次出現(xiàn)的“限購(gòu)”和“限貸”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì),后續(xù)一些房?jī)r(jià)漲幅較大的一二線城市將加碼調(diào)控,例如可能出臺(tái)的政策包括“認(rèn)房又認(rèn)貸”,這一政策對(duì)市場(chǎng)的改善型需求打擊非常大。
這一輪調(diào)控主要的特點(diǎn)是逐漸從金融端發(fā)力,包括11月底濟(jì)南、南京等地部分銀行暫停房貸。最近從銀監(jiān)會(huì)到地方,都開(kāi)始明顯收緊房地產(chǎn)信貸,信貸收緊則意味著未來(lái)市場(chǎng)將告別價(jià)格過(guò)快上漲。
張大偉表示,過(guò)去十幾年的房地產(chǎn)波動(dòng)歷史,與貨幣政策完全吻合,一旦信貸政策收緊,房地產(chǎn)市場(chǎng)將快速降溫。整體看,預(yù)計(jì)本次調(diào)控周期起碼持續(xù)6-9個(gè)月,甚至有可能周期拉長(zhǎng)到2018年。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析,貨幣政策的收緊對(duì)平抑房?jī)r(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到的作用更加直接、更加有效。也正因?yàn)槿绱?,一輪新政過(guò)后,北京、深圳樓市的降溫效果更好,政策立竿見(jiàn)影,最后上海也進(jìn)行了跟進(jìn)。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),有北京、上海、深圳等地的先例,未來(lái)一些未達(dá)到調(diào)控預(yù)期的城市加大調(diào)控力度將是大概率事件,前段時(shí)間樓市過(guò)熱的城市的交易量將進(jìn)一步萎縮,房?jī)r(jià)下降的城市數(shù)量將進(jìn)一步增多。
據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》
編輯:曾珂
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