11城上月升級樓市調(diào)控政策

據(jù)中新網(wǎng)(微信公眾號：cns2012)記者統(tǒng)計，11月份，11個城市出臺了樓市調(diào)控政策，或加碼調(diào)控，例如上海、天津、武漢、成都、杭州等；或出臺文件規(guī)范經(jīng)營秩序，例如，西安、南京于11月14日夜間發(fā)文加強市場整頓。

“自從9·30開始，全國各地已有超過24個城市出臺了50多次樓市調(diào)控措施。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。

從調(diào)控內(nèi)容來看，多數(shù)調(diào)控加碼的城市，都著眼于貸款政策的收緊和嚴格落實。例如，11月10日起，杭州進一步實施住房限購措施并上調(diào)公積金貸款首付比例；11月15日，深圳要求，職工家庭二套房公積金貸款最低首付比例從30%升至70%；隨后，東莞、福州出臺調(diào)控新政，提高職工公積金貸款的最低首付比例。天津也明確，非津戶籍家庭若在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房，最低首付比例為40%；其他區(qū)域最低首付比例30%。

從首付款比例來看，上海樓市的限貸政策已經(jīng)與北京“看齊”，但對于二套房的認定，上海采取的“認房又認貸”，較北京的“認房不認貸”更為嚴格。自11月29日起，上海居民家庭首次購房，商貸首付比例不低于35%；購買二套房(包括上海無房但有貸款記錄者)商貸首付最低50%，購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，上海房貸門檻之高，已躍升為北上廣深4個一線城市首位?！吧虾４溯喺{(diào)控直擊信貸、房價等核心問題，對于高杠杠買房等行為有一個較為明顯的管制影響。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對記者表示。

樓市成交量創(chuàng)近18個月新低

11月份，易居研究院監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1990萬平方米，環(huán)比減少10.5%，同比減少4.2%。

“今年5-7月份市場交易呈現(xiàn)逐月下降態(tài)勢，到了8-9月份有所上升，10月份受政策管控影響，市場交易出現(xiàn)下滑，而11月份政策調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)，成交量繼續(xù)下滑?！眹儡S進表示，這一走勢體現(xiàn)了政策調(diào)控的有效性。

來自中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月樓市全面降溫。11月，全國54個主要城市合計網(wǎng)簽量24.9萬套，環(huán)比下調(diào)11%。如果不計入今年2月份(因春節(jié)假期而處于成交谷底)的成交數(shù)據(jù)，11月成交量創(chuàng)下近18個月新低。

調(diào)控疊加 未來市場有望持續(xù)降溫

“升級調(diào)控的都是房價前期漲幅較高的城市?！睆埓髠フf，從10月房價走勢看，總體漲幅有所放緩，但部分依然在上漲中，升級調(diào)控是為了停止上漲；另外，11月市場成交開始明顯下調(diào)，疊加這些調(diào)控措施，市場有望持續(xù)降溫。

嚴躍進也預(yù)計，隨著政策效應(yīng)的繼續(xù)顯現(xiàn)，熱點城市市場成交面積在12月份將有繼續(xù)下降的可能，房價漲幅也將收窄，進而促使房地產(chǎn)市場逐步回歸理性。

“第四季度市場相比第三季度有明顯降溫跡象，其背后一方面是調(diào)控不斷收緊，對市場各類限制干預(yù)所產(chǎn)生的政策效應(yīng)顯現(xiàn)；另一方面，市場供應(yīng)大幅萎縮，進而對當(dāng)前及后市的成交水平帶來明顯抑制。”張大偉說。

銀行房貸全面收緊？分析稱個別銀行自主行為

張大偉說，此輪政策原則是“一城一策”、甚至“一城多策”，所以各城市力度不一，部分城市力度較大，也給很多政策力度不大的城市帶來壓力。

“石家莊、青島、長沙、重慶等城市，總體上炒房需求較大，如果此類城市房價上漲節(jié)奏比較快，不排除會繼續(xù)出臺相應(yīng)的收緊政策。”在嚴躍進看來，后續(xù)還會有城市繼續(xù)加入到限購限貸的行列。

一位鏈家地產(chǎn)中介人員向記者透露，“最近，北京個別銀行開始執(zhí)行‘認房又認貸’，目前包括匯豐銀行、上海銀行等。”

記者先后致電上海銀行和匯豐銀行進行核實，兩家銀行的房貸政策確已執(zhí)行“認房又認貸”，目前，僅接受首套房商業(yè)貸款的申請；或者在已結(jié)清首套房貸款的情況下，再次申請商貸。

“這屬于個別銀行的自主行為，一般是出于年底攬儲或者其他方面原因，不會影響整體信貸政策?！眮喓罊C構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅告訴記者，從11月北京樓市的成交量和房價數(shù)據(jù)來看，調(diào)控發(fā)揮了“維穩(wěn)”作用，短期無需再加碼。

嚴躍進也認同上述觀點，“從政策層面看，應(yīng)該不會出臺對商業(yè)銀行全部房貸進行收緊的指示或文件”，但有可能進行窗口指導(dǎo)，或允許部分貸款額度較緊的商業(yè)銀行自我調(diào)節(jié)。