張泓銘委員作發(fā)言

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)（樓市）要“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”。本人思考建議如下。

一、 10多年來，中國(guó)樓市在波動(dòng)和調(diào)控中反復(fù)循環(huán)。2000年到2016年，發(fā)生6.5個(gè)輪次的波動(dòng)和調(diào)控循環(huán)，過程都是房?jī)r(jià)和銷售額急劇上升、社會(huì)強(qiáng)烈反應(yīng)、調(diào)控收緊樓市、樓市平穩(wěn)或偏冷、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、調(diào)控放松樓市，然后開始下一輪循環(huán)。2016年開始的這一輪還處于前半程中，已經(jīng)典型地反映了這種波動(dòng)的特征。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：70個(gè)大中城市中，去年12月新建住宅價(jià)格較2015年平均水平上漲10%以上的有23個(gè)城市，包括北、上、廣、深和大部分東中部省會(huì)城市，最高漲幅49.5%，這是樓市過熱的集中體現(xiàn)。

二、 中國(guó)樓市長(zhǎng)期波動(dòng)、調(diào)控反復(fù)循環(huán)的原因。首先，是長(zhǎng)期以來國(guó)人對(duì)于樓市作用的片面認(rèn)識(shí)，過分依賴它推動(dòng)經(jīng)濟(jì)財(cái)政的增長(zhǎng)。如果緊縮調(diào)控導(dǎo)致樓市平穩(wěn)或疲軟，以致于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不夠理想，就重新加熱樓市，于是樓市陷入下輪循環(huán)，這就是樓市長(zhǎng)期波動(dòng)的基本原因。其次，長(zhǎng)期以來貨幣供應(yīng)量過大，而投資市場(chǎng)狹隘，導(dǎo)致貨幣大量流向樓市，不斷推高房?jī)r(jià)和銷售額，這是樓市長(zhǎng)期不正常的關(guān)鍵原因。再次，在前面兩個(gè)原因的推動(dòng)下，“房?jī)r(jià)只升不降”成為民眾牢固預(yù)期，導(dǎo)致階段性恐慌式購(gòu)買，這是樓市長(zhǎng)期不正常的心理原因。

三、 穩(wěn)定樓市穩(wěn)定房?jī)r(jià)，是一項(xiàng)緊迫的重大任務(wù)。樓市的激烈波動(dòng)，尤其是房?jī)r(jià)快速上升，對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)乃至于全局的破壞作用，如何估計(jì)都不會(huì)過頭。過分看重它在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的短期作用，放縱過熱，其實(shí)是飲鴆止渴，加速危機(jī)的到來。這是國(guó)際上多少慘痛經(jīng)歷得來的教訓(xùn)，但還有些人尚未醒來，還企圖依賴加熱房地產(chǎn)這張老方子醫(yī)治經(jīng)濟(jì)病。中央對(duì)此有著極為清晰的認(rèn)識(shí)，指出“房子是用來住的、不是用來炒的”。這不僅僅是對(duì)個(gè)人和機(jī)構(gòu)說的，更是對(duì)地方政府說的。現(xiàn)在，是到了把穩(wěn)定樓市、穩(wěn)定房?jī)r(jià)作為緊迫的重大任務(wù)的時(shí)候了。

四、 建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，并非一蹴而就。中央提出需要建立穩(wěn)定樓市的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，這是一套完整的體系。這樣一套體系需要各部門的合力，需要大刀闊斧的改革。形勢(shì)催人，在這套體系確立之前，有必要尋找一種同整套體系相容的機(jī)制，充當(dāng)即刻可用、長(zhǎng)期也可用的調(diào)節(jié)機(jī)制，同綜合施策形成合力。

五、 創(chuàng)建一個(gè)對(duì)沖樓市異常波動(dòng)的自動(dòng)機(jī)制，刻不容緩。歷史表明，每次樓市調(diào)控都有兩項(xiàng)極為管用的手段——金融和稅收，尤其是金融的首付率和房貸利率。但是，過去各種手段運(yùn)用是人為安排，容易受到地方認(rèn)識(shí)的局限或人為操控，也有時(shí)間滯后。為克服人工調(diào)控的弊病，需要一個(gè)自動(dòng)機(jī)制，就是當(dāng)樓市異常波動(dòng)（上升或下降）到一定程度，機(jī)制自動(dòng)觸發(fā)對(duì)沖，無(wú)需人工安排。其要點(diǎn)有五：（1）監(jiān)測(cè)指標(biāo)。用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)城市住宅價(jià)格指數(shù)作為唯一指標(biāo)。（2）控制界限。設(shè)置上下限，超過上限或下限，對(duì)沖機(jī)制就自動(dòng)觸發(fā)。（3）對(duì)沖工具。首推金融手段，即首付率、利率雙率聯(lián)動(dòng)。如某個(gè)城市一個(gè)月（或幾個(gè)月）內(nèi)住宅價(jià)格上升或下降超過限度，則首付率和利率自動(dòng)增加或減少若干個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)然，自動(dòng)機(jī)制并非單打獨(dú)斗，需要綜合施策，根據(jù)實(shí)際情況由各地加推稅金的增或減、交易門檻的升或降、費(fèi)用的增或減、土地供給的增或減等政策，同金融手段形成合力。（4）實(shí)施區(qū)域。以70個(gè)城市為對(duì)象。（5）監(jiān)管責(zé)任。上一級(jí)政府及其主管部門。

該機(jī)制具有及時(shí)調(diào)整的靈敏性，具有向上或向下對(duì)沖波動(dòng)的雙向穩(wěn)定性，完全符合穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)社會(huì)大局的總要求。建議在進(jìn)一步研究論證的基礎(chǔ)上，選擇不同類型的城市進(jìn)行試點(diǎn)，確認(rèn)效果后在70個(gè)城市快速推廣。