伴隨著雄安新區(qū)、京津冀協(xié)同發(fā)展、非首都功能疏解、北京新機場建設(shè)等利好政策，受溢出效應(yīng)影響，環(huán)京區(qū)域成為投資熱土。

記者日前在涿州、三河、固安等環(huán)京地區(qū)采訪了解到，環(huán)京各地限購政策頒布前，大量投資需求集中涌現(xiàn)，房價翻番上漲。為抑制“虛火”的樓市，響應(yīng)中央“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，環(huán)京地區(qū)紛紛出臺限購政策。限購以來，區(qū)域成交量有所下滑，房價漲幅有所收窄，一定程度上抑制了投資者“炒房”空間。但記者采訪中發(fā)現(xiàn)，部分樓盤銷售價格高于備案價，加價、捆綁車位售房等交易“潛規(guī)則”仍存。

中介囤房 購房者多是外地人口

2016年以來，不僅燕郊、大廠、香河、固安等環(huán)京傳統(tǒng)熱門區(qū)域出現(xiàn)房價大漲，一些相對的“洼地”如涿州、永清等區(qū)域也普遍升溫，開啟上漲模式。

安居客《2016國民安居報告》顯示，在北京溢出效應(yīng)的利好下，廊坊的二手房價格同比漲幅高達103%，成為全國房價漲得最快的城市。

為穩(wěn)控房價，抑制投資需求，2016年，廊坊、三河、懷來相繼出臺限購政策，2017年3月，涿州、淶水、崇禮等紛紛限購。4月，雄安新區(qū)的消息一出，一些人連夜去雄縣、容城、安新?lián)尫?，三縣嚴打“炒房”行為，依法對土地、建設(shè)、房地產(chǎn)交易等進行管控。但在雄安新區(qū)購房受阻后，一些人轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊縣市，給樓市調(diào)控帶來壓力。

4月5日，緊臨雄安新區(qū)的霸州、文安、任丘、定興等接連宣布采取限購等管控措施，為“虛熱”的樓市降溫。至此，環(huán)北京區(qū)域已全面限購，共有20余城出臺限購措施。

涿州、永清、香河等環(huán)京地區(qū)房管部門負責人告訴記者，在限購政策出臺前，當?shù)刭彿空咧谐顺梢陨鲜峭獾厝丝?。記者?月底至雄安新區(qū)消息發(fā)布后，一直在環(huán)京地區(qū)采訪，親身經(jīng)歷了環(huán)京樓市的火爆，其中一位囤3套房的中介讓記者印象深刻。

這位中介告訴記者，他們店的同事超過一半都在環(huán)京地區(qū)購買了房子，他自己在涿州、永清、香河購置了三套房產(chǎn)?！拔叶寄贸鏊猩砑彝度脒@片熱土，所以你還擔心什么？”

“去年靠北京非首都功能疏解、通州副中心、北京新機場，今年靠新出臺的雄安新區(qū)，這些概念都給環(huán)京地區(qū)帶來前所未有的發(fā)展機遇，也進一步凸顯了環(huán)京的區(qū)位價值，所以我非?？春铆h(huán)京地區(qū)未來的發(fā)展?！痹撝薪檎f。

記者在永清森林新都孔雀城采訪時，該樓盤一置業(yè)顧問用類似的話分析說，自去年京臺高速開通后，永清到北京南五環(huán)僅20分鐘，加上北京新機場利好政策，永清多個項目銷售均價已超1.6萬。目前該樓盤正在排號，估計開盤價約在1.75萬元，限購后來看房的購房者并無明顯減少。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，自環(huán)京各地出臺限購政策后，樓市成交量有不同程度下行，一方面因政府加大監(jiān)管力度，證件不全的房子遭查封，區(qū)域可售貨量有不同程度減少。二是因北京調(diào)控加碼、認房認貸、叫停“商改住”后，溢出效應(yīng)更加明顯，所以環(huán)京地區(qū)房價無明顯下降趨勢。

涿州市住建部門數(shù)據(jù)顯示，今年1月、2月，涿州商品房購買以外地戶籍人群為主，所占比例達80%，3月出臺穩(wěn)控政策后，外地戶籍購房人群占比下降到75%。三河住建部門數(shù)據(jù)顯示，今年1月至3月24日，銷售新建商品住房730套，同比減少85%，環(huán)比減少73%，商品住房銷售均價19558元/平方米，環(huán)比增長4.6%。

環(huán)京地區(qū)仍存樓市交易“潛規(guī)則”

記者采訪發(fā)現(xiàn)，雖然環(huán)京地區(qū)紛紛出臺限購政策，加大監(jiān)管力度，但部分樓盤成交價高于備案價格、開發(fā)商捆綁銷售、熱炒利好概念等“潛規(guī)則”仍時有發(fā)生。

一是部分樓盤成交價高于備案價格。環(huán)京地區(qū)新房預(yù)售備案實行“一房一價”，政府對房價的增長有一定限制。但記者采訪發(fā)現(xiàn)，環(huán)京地區(qū)一些商品房市場價格比政府備案價高出不少。如記者在環(huán)京某縣采訪的一商品房政府備案價為1.1萬元，但現(xiàn)在市場價格約1.8萬元。

2016年，廊坊市在三河、香河、大廠和固安推出“廊九條”調(diào)控政策，要求所有新建商品房銷售嚴格執(zhí)行備案制度，每6個月房價漲幅不得超過10%。但這一調(diào)控政策并沒有讓快速上漲的房價剎車，相反，在二手房價格上漲推動下，二手房與商品房備案價倒掛日漸擴大。

二是為規(guī)避備案價格，加價、綁定銷售等變通手法較普遍。多位置業(yè)顧問說，目前環(huán)京地區(qū)對商品房預(yù)售價格管控非常嚴格，預(yù)售價格漲幅超過一定比例便不予審批，開發(fā)商只能加價銷售。多出來的這一部分“溢價”，歸開發(fā)商，有的樓盤則以捆綁精裝修和車庫的方式變相加價，便于過審。

一位中介就告訴記者，他常年在固安、永清等地售房，環(huán)京地區(qū)綁定車位售房普遍，車位不能貸款，需在首付時一起支付，“由于車位價格上漲，導致項目整體價格有所上漲，簽訂合同時，一份正式合同，還有一份車庫合同用來涵蓋加價的部分。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，環(huán)京地區(qū)市場行情在那里，不能單純只要數(shù)字不漲，這是掩耳盜鈴，這種數(shù)字上的不上漲沒有參考意義。

三是應(yīng)關(guān)注過分炒作區(qū)域利好現(xiàn)象。河北環(huán)京地區(qū)多位住建部門干部表示，環(huán)京區(qū)域暴漲離不開炒作因素，協(xié)同發(fā)展的利好加上中介的炒作，催動了大批投資者和恐慌性剛需入市。

從廊坊北三縣、固安，再到永清、涿州等地，投資客炒熱一個區(qū)域再轉(zhuǎn)移到另一個區(qū)域，直至如今環(huán)北京樓市房價足以與熱點二線城市比肩，如燕郊二手房價格普遍達3萬多，一些接近4萬。記者在環(huán)京不同地區(qū)隨機采訪的10個人中，不管有房還是沒房，都對環(huán)京未來樓市的走向普遍看好。

警惕利好未現(xiàn)房價先行

業(yè)內(nèi)人士表示，長遠來看環(huán)京地區(qū)周邊樓市確實利好，但過去一段時間，環(huán)京周邊暴漲，一些熱點地區(qū)已經(jīng)透支了利好變現(xiàn)后的價格，所以未來環(huán)京地區(qū)的調(diào)控應(yīng)及時跟進，警惕利好還未兌現(xiàn)，房價已先行。

張大偉表示，涿州市、永清縣等傳統(tǒng)“洼地”快速上漲是資金潮下投資需求的集中涌現(xiàn)，目前調(diào)控政策必須嚴格執(zhí)行，在必要時進行加碼，才能給已經(jīng)火爆的樓市降溫。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，地方政府可采用市場化手段調(diào)控樓市，如房產(chǎn)證滿2年才能轉(zhuǎn)讓，打擊短炒行為，抑制樓市非理性消費。記者采訪了解到，在毗鄰雄安新區(qū)的白溝新城，限購規(guī)定中就指出，對于非本地戶籍家庭購置房產(chǎn)，自登記之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，這讓不少投資客短期內(nèi)變現(xiàn)困難。

張大偉、郭毅均表示，環(huán)京地區(qū)房價過高“虛火”越旺，會掏空城市發(fā)展動力，更不利于承接北京外溢產(chǎn)業(yè)。從市場看，一些地區(qū)目前調(diào)控政策對市場影響仍較弱，未來環(huán)京區(qū)域可參考北京調(diào)控政策，否則房價上漲的預(yù)期依然會強烈，導致投資需求集中。

針對環(huán)京房企各類概念和營銷方法，業(yè)界建議購房者不要盲目去追各類概念，容易被套，交易中注意保留收據(jù)和證據(jù)，以防后續(xù)涉及維權(quán)。日前，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳已對環(huán)首都10個限購縣(市)20家房地產(chǎn)交易中介機構(gòu)負責人進行集體約談，要求其規(guī)范中介行為，落實樓市調(diào)控新政。雄安新區(qū)籌委會首次新聞發(fā)布稱嚴厲打擊黑中介非法銷售、夸大宣傳、哄抬價格的行為，并已查處房地產(chǎn)建筑領(lǐng)域違法違規(guī)行為765起。

此外，對環(huán)京區(qū)域來說，目前房價早已超出不少當?shù)厝说馁徺I能力。業(yè)界建議，政府出臺的限購政策也會對一些剛需造成誤傷，建議政府應(yīng)加大棚戶區(qū)改造，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，加大保障房配建相關(guān)措施，多措并舉保障剛需住房，努力建立房地產(chǎn)長效調(diào)控機制。