新華社北京５月２日電特稿：海外國(guó)家整治房地產(chǎn)中介亂象不手軟

新華社記者

房地產(chǎn)中介虛報(bào)價(jià)格、以虛假信息欺騙顧客、房?jī)r(jià)虛高……存在于房地產(chǎn)中介行業(yè)的各種亂象讓消費(fèi)者無(wú)所適從，利益受損。對(duì)此，海外一些國(guó)家從完善法規(guī)、加強(qiáng)監(jiān)管、嚴(yán)格執(zhí)法以及在稅費(fèi)制度運(yùn)用等方面入手，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)亂象標(biāo)本兼顧、有效治理。

澳大利亞：嚴(yán)查中介虛報(bào)價(jià)格行為

澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)成熟規(guī)范，包括中介在內(nèi)的所有從業(yè)人員都必須具有注冊(cè)職業(yè)資格才能持證上崗，參與交易或提供咨詢。然而，隨著近年來(lái)澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介壓低報(bào)價(jià)、利用信息不對(duì)稱誤導(dǎo)海外購(gòu)房者等違規(guī)行為，成為澳政府整治對(duì)象。

據(jù)悉，澳大利亞國(guó)內(nèi)一些房地產(chǎn)中介為了加速商品銷售，在報(bào)價(jià)時(shí)蓄意壓低價(jià)格，以此吸引大量購(gòu)房者，隨后伺機(jī)提高售價(jià)。

在澳大利亞房產(chǎn)拍賣市場(chǎng)，壓低報(bào)價(jià)的現(xiàn)象也不少見(jiàn)。房地產(chǎn)中介經(jīng)常虛報(bào)即將拍賣的房產(chǎn)價(jià)格，故意在前期廣告宣傳中報(bào)價(jià)低一些，而實(shí)際上通過(guò)競(jìng)標(biāo)，這些房產(chǎn)往往以較高價(jià)格出售。這種壓低報(bào)價(jià)的行為不僅浪費(fèi)人力物力，還對(duì)真正的投資者造成極為負(fù)面的影響。

此外，由于近年來(lái)中國(guó)買家對(duì)澳大利亞房產(chǎn)熱情漸長(zhǎng)，不少房地產(chǎn)中介在銷售推介過(guò)程中利用信息不對(duì)稱，誤導(dǎo)海外購(gòu)房者，致使后者違規(guī)購(gòu)買并持有澳大利亞房產(chǎn)物業(yè)。

針對(duì)房地產(chǎn)中介虛報(bào)價(jià)格現(xiàn)象泛濫，澳大利亞各州政府已開(kāi)始采取措施填補(bǔ)法律漏洞，維護(hù)消費(fèi)者利益。２０１５年，新南威爾士州議會(huì)通過(guò)決議，修訂《２００２年待售房產(chǎn)與商業(yè)中介法》，對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如何營(yíng)銷房產(chǎn)作出更嚴(yán)格、更細(xì)化的規(guī)范，加大對(duì)壓低報(bào)價(jià)行為的查處力度。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉對(duì)消費(fèi)者和房地產(chǎn)中介商來(lái)說(shuō)都很重要，將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)更大透明度，促使經(jīng)紀(jì)人在確定當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)時(shí)更加負(fù)責(zé)任，為買家提供更透明的價(jià)格。

日本：讓中介規(guī)范運(yùn)營(yíng)有門道

同樣由于相關(guān)法律比較完善以及執(zhí)行得力，日本房地產(chǎn)中介運(yùn)營(yíng)整體來(lái)說(shuō)規(guī)范有序，哄抬房?jī)r(jià)、合同造假現(xiàn)象非常罕見(jiàn)。日本法律對(duì)中介的約束非常細(xì)致且嚴(yán)格，行業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行力強(qiáng)，違法違規(guī)成本很高，所以房地產(chǎn)中介不敢以身試法。

旗下?lián)碛幸患曳康禺a(chǎn)中介公司的ＡＢＣ公司代表董事孟凡海告訴記者，在日本開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)中介公司必須具備３個(gè)條件：一是以前從事別的行業(yè)的公司新增房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，其申請(qǐng)開(kāi)始房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)之前的本業(yè)結(jié)算必須是盈利的。二是要聘請(qǐng)擁有國(guó)家資格的房地產(chǎn)交易專員，在公司全職工作。三是房地產(chǎn)中介必須拿出１０００萬(wàn)日元（１元人民幣約合１６日元）營(yíng)業(yè)保證金，保證金由當(dāng)?shù)胤▌?wù)局管理，中介一旦出現(xiàn)詐騙等違法違規(guī)行為，使客戶蒙受損失，法務(wù)局就拿保證金直接賠給客戶，之后再走法律程序。

日本房地產(chǎn)中介公司的所有合同按規(guī)定需保留１０年，一旦合同出現(xiàn)錯(cuò)誤，房屋出現(xiàn)瑕疵，中介都有不可逃避的責(zé)任。當(dāng)事員工要負(fù)責(zé)不說(shuō)，領(lǐng)導(dǎo)和負(fù)責(zé)人對(duì)在任期內(nèi)任何員工所簽的任何一份合同也都要負(fù)責(zé)。即使出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)前任負(fù)責(zé)人已經(jīng)卸任，也得承擔(dān)賠償責(zé)任，甚至中止合同，把錢退還買主。

行業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行力強(qiáng)，也是日本房地產(chǎn)中介運(yùn)營(yíng)比較規(guī)范的重要原因。孟凡海說(shuō)，在日本不管干什么行業(yè)，一般都有行業(yè)管理，而行業(yè)管理基本上依靠行業(yè)協(xié)會(huì)。做房地產(chǎn)有不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)，中介公司都要加入?yún)f(xié)會(huì)。

英國(guó)：清晰流程助解決消費(fèi)者與中介糾紛

總體而言，盡管沒(méi)有一個(gè)明確的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，但相對(duì)完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則和法規(guī)還是使英國(guó)的房地產(chǎn)中介行業(yè)健康地運(yùn)行。房地產(chǎn)中介大多數(shù)情況下無(wú)法鉆空子，消費(fèi)者在發(fā)現(xiàn)自己利益受損時(shí)，可以通過(guò)向公司和行業(yè)協(xié)會(huì)投訴或者向法院起訴要求判決等方式維護(hù)其合法權(quán)益。

英國(guó)買房人、賣房人如果與中介產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)，通常的解決流程如下：消費(fèi)者首先可以向地產(chǎn)中介公司投訴，如果不能解決，再向監(jiān)察專員投訴，如果監(jiān)察專員仍然解決不了問(wèn)題，消費(fèi)者還可以向行業(yè)協(xié)會(huì)投訴。消費(fèi)者也可以尋求仲裁或到法庭起訴，仲裁和法院判決是房地產(chǎn)領(lǐng)域具有強(qiáng)制執(zhí)行力的僅有的兩個(gè)渠道。

盡管如此，當(dāng)前英國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)仍然存在監(jiān)管不足的現(xiàn)狀，有業(yè)內(nèi)人士呼吁進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管，但被政府以影響市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和消費(fèi)者的理由拒絕了。英國(guó)政府認(rèn)為，如果所有的中介商都需要政府監(jiān)管并核發(fā)執(zhí)照，就可能導(dǎo)致交易手續(xù)費(fèi)用提高，最終使消費(fèi)者權(quán)益受損，得不償失。

美國(guó)：房地產(chǎn)“炒不起來(lái)”的根源

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，美國(guó)房子之所以“炒不起來(lái)”，是因?yàn)橄嚓P(guān)稅費(fèi)制度設(shè)計(jì)給一般投資者的炒房沖動(dòng)戴上了“緊箍咒”。

紐約瑞禧地產(chǎn)創(chuàng)始人杰西·湯在接受新華社記者采訪時(shí)表示，“炒房”這個(gè)概念在美國(guó)不適用。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)化歷史悠久，法律齊全。次貸危機(jī)過(guò)去１０年了，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已基本回歸理性，即便是在紐約這樣繁華的大都市，房?jī)r(jià)每年的平均漲幅也是有限的。算算地產(chǎn)稅、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、修繕維護(hù)費(fèi)和資本所得稅等成本，靠“炒房子”在短期內(nèi)賺大錢幾乎是不可能的事。

在房?jī)r(jià)上漲幅度有限的情況下，減去上述種種成本，在美國(guó)投資地產(chǎn)要在短期內(nèi)盈利幾乎不可能。杰西·湯說(shuō)，也有不少美國(guó)人買房做投資，但大都做長(zhǎng)線出租，他們首先關(guān)心的不是房?jī)r(jià)能漲多少，而是房子價(jià)值是否抗跌，更加注重房子的地理位置和交通便利等便于出租的因素。相比之下，投資房地產(chǎn)，遠(yuǎn)沒(méi)有投資股票、基金、債券更有吸引力。（參與記者：宋聃、張小軍、錢錚、梁希之、溫希強(qiáng)、楊士龍）（完）