尹詩語把自己在河北燕郊買房的決定歸因于一系列“巧合”:房價上漲耗盡了她等待北京購房資格的耐心,陪朋友看房時相中了廊坊北三縣的發(fā)展?jié)摿?再加上好友今年年初在燕郊購房后的不斷勸說。最后一點至關(guān)重要,這意味著在5月初購房的尹詩語,既避開了之前火爆的搶房大戰(zhàn),又沒有因為強力限購政策而無緣燕郊。

從某種程度上講,6月2日廊坊市政府出臺的外地戶籍需提供3年社保或納稅證明的限購政策,讓本已蕭條的燕郊房地產(chǎn)市場趨于冰凍。這項足以遏制絕大多數(shù)投資者的舉措,使得近兩年來一直唱多的燕郊樓市,首次有了不一樣的聲音。

3年社保政策冰封市場

河北省廊坊市的北三縣是夾在北京與天津之間的一塊飛地。從地圖上看,位于飛地西北部的三河市燕郊鎮(zhèn),恰好如楔子一樣嵌入了北京市的版圖。到北京東三環(huán)僅為30公里的直線距離,賦予了燕郊得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。它不僅是北漂們降低生活成本的首選之地,還成為無數(shù)房地產(chǎn)從業(yè)者追求財富的尋夢之地。

然而,當(dāng)記者6月8日來到通燕高速出口興達廣場小區(qū)站時,卻發(fā)現(xiàn)往日車站旁大量的房產(chǎn)派單員已不見蹤影。得益于此前房地產(chǎn)的大發(fā)展,燕郊鎮(zhèn)沿102國道兩側(cè)曾經(jīng)密集分布著大大小小的房產(chǎn)門店。但現(xiàn)在,至少有八九家門店貼上了出租轉(zhuǎn)讓的告示。

國道旁一家房產(chǎn)門店的中介稱,同屬于北三縣的大廠在6月6日跟進發(fā)布了限購政策,大廠房管局已經(jīng)停止了網(wǎng)簽。由于三河與香河的政策還沒有公布,兩地房管局的系統(tǒng)還沒有關(guān),“基本上也是這兩天了”。一天之后,三河的限購政策如期而至。

在房產(chǎn)中介王志淵看來,盡管3月的限購政策要求外地戶籍首付50%,但是客戶仍然可以借錢買房。而要求外地戶籍提供3年社保等于直接限制了購房資質(zhì),對燕郊樓市的殺傷力極大?！把嘟及l(fā)展根本就不成熟,沒有人愿意在燕郊交社保?！彼f。

伴隨嚴格限購的是燕郊房價的明顯下降。尹詩語說,她上個月考慮過的一套二手房,報價已經(jīng)從210萬元跌到了160萬元,還沒有賣出去。在燕郊擁有幾套住房的彭文也表示,一個多月內(nèi),他連續(xù)3次下調(diào)報價,總計降價4000多元/平方米,卻僅有一位買家來看過房。

多位中介和業(yè)主告訴記者,目前燕郊二手房降價的區(qū)域特征明顯。西部的潮白人家、東貿(mào)國際、美林灣等樓盤,成交價為2.7萬~2.8萬元/平方米,降了四五千元。地處東部、離北京較遠的福成系列小區(qū),價格2.2萬~2.4萬元/平方米,降幅為4000~6000元。但燕郊西北部地鐵站附近的樓盤受影響有限,房價仍保持在3萬元/平方米左右。

王志淵稱,最近大降價賣房的,主要是擁有多套房的炒房客。另外,也有一些急需用錢的業(yè)主選擇出手,例如有的人需要將燕郊的房產(chǎn)變現(xiàn),再去北京買房。不過,由于這些房子多是在每平方米幾千元、上萬元時入手的,就算現(xiàn)在便宜賣掉也是穩(wěn)賺不賠。

相比于二手房的隨行就市,燕郊一手房的價格則比較穩(wěn)定。房產(chǎn)中介于軍說,6月初燕郊最東端的尚城華都開盤,均價為2.1萬元/平方米,“價格沒看出來咋掉?！睋?jù)媒體報道,5月中旬燕郊城西的匯福悅榕灣還開出過3.9萬元/平方米的高價,但看房者寥寥無幾。

成交萎縮嚴重,中介心生迷茫

比價格更能反映燕郊樓市現(xiàn)狀的是,成交量的急劇萎縮。

王志淵告訴記者,在燕郊西部的某些小區(qū),鏈家一個月的成交量只有兩三套,其他小公司的業(yè)績更差。從他4月來店工作至今,他所在的有40多人的門店,總共也沒成交幾單。一手房的日子同樣不好過,于軍感覺3年社保政策出來后,大部分客戶處于觀望狀態(tài),當(dāng)?shù)厥袌鎏貏e冷清。

迫于壓力,主營二手房的門店把業(yè)務(wù)擴展到了外地一手房和租賃市場。一直從事一手房銷售的于軍發(fā)現(xiàn),隨著國家限購政策的擴大,自己從天津?qū)氎?賣到了河北唐山、秦皇島,再賣到山東、遼寧的海景房,“房子越賣越遠”。

記者6月9日晚7點在燕郊的一家中介門店看到,整個銷售大廳沒有一位購房者,但十幾名銷售仍圍坐在圓桌前,爭分奪秒地向外地客戶推銷山東龍口的海景房。中介手中的A4紙上密密麻麻印滿了手機號碼,根據(jù)客戶的反饋結(jié)果,號碼后分別標上了不接、不買、關(guān)機等幾種情況。

王志淵坦言,現(xiàn)在的市場形勢,誰都沒有辦法,在路邊問到的人基本上也沒有需求。而且,燕郊房地產(chǎn)市場中介數(shù)量眾多,當(dāng)效益不好時,中介公司就會收縮開支。依照行業(yè)慣例,公司保底薪的時間是3個月,如果這段時間內(nèi)中介沒有任何業(yè)績,就將失去底薪,只能選擇轉(zhuǎn)行。

從今年4月入行至今,王志淵還沒有開單,還好他和一些同事在此前燕郊房價較低時買了房,生活壓力暫時不是很大。而對于尚需在燕郊租房的于軍來說,市場的驟然冷淡和高高在上的房價,讓他真的是迷茫了。

在來燕郊之前,于軍在老家黑龍江嘗試過許多行業(yè)。19歲出來,第一份工作在紙漿廠,廠長看于軍年紀小欺生,不管他干多少活兒,一天就發(fā)40元。后來換到食品廠,于軍看著特別熱的攪面機器,從早上7點干到晚上6點,一個月只能掙2000元錢左右。等到他23歲進入房地產(chǎn)時,有些內(nèi)向的他覺得之前的時間都被耽誤了。

剛?cè)胄械囊徽?于軍形容自己“一竅不通”。他連續(xù)給不需要房的客戶派過好幾次單,惹得人家急眼;也曾在被城管警告后,依然把傳單卷到袖口里,被人家一下子“拎到車上去了”。一年下來,除了帶看的兩套房有部分提成,于軍只拿到了每月2000元的底薪。

于軍說,在2016年的行情下,燕郊房產(chǎn)中介平均一年都能拿到8萬~10萬元。或許是因為火熱的市場讓他摸清了門道,于軍在第二年稍稍掙了點錢。但他在公司內(nèi)部認購沈陽某樓盤時退縮了,沒有掙到“倒房號”的大錢。今年年初,他終于靠倒賣唐山一個樓盤的房號賺了6萬元。但隨后國家限購政策接踵而至,市場就此進入冬天。

4月中旬至今,于軍所在的門店走了不少員工。他也比以前清閑了不少,甚至?xí)蟀滋炫艿缴坛侨タ疵赓M電影,“反正現(xiàn)在派單也沒啥用”。有時閑下來,于軍也會思考要不要換個行業(yè)試試,但他暫時還沒有離開燕郊的打算,因為這里怎么也比老家強。

一座小城的發(fā)展史

雖然形勢不如以往,房產(chǎn)仍然是這個城市不變的話題。在燕郊城內(nèi)的快餐店里,幾個同于軍年齡相仿的年輕人邊吃邊聊,口中時不時冒出全款、房本、過戶、抵押等房產(chǎn)術(shù)語,這是再平常不過的事情。

龐大的北漂人口,不但推動了燕郊房價的魔幻上漲,也刺激了相關(guān)服務(wù)行業(yè)的大發(fā)展。于軍盤算著自己能夠從事的行業(yè),似乎除了餐飲、外賣,就只能想到傳銷。這些外來人口對低價住宅的需求,又使得小產(chǎn)權(quán)公寓在燕郊城中遍地開花。

當(dāng)夜晚來臨,102國道兩旁房產(chǎn)門店歇業(yè)下班時,距離這里一個街區(qū)的行宮西大街燈火通明。從東貿(mào)國際到東方御景短短800米的街道南側(cè),被各種大排檔和地攤?cè)脻M滿當(dāng)當(dāng)。從北京開來的812路、814路公交車間或駛過,等到時針轉(zhuǎn)過晚上10點,車上站立的乘客才逐漸減少。

在燕郊市民金飛的記憶當(dāng)中,這里卻是另一番景象。1996年他剛畢業(yè)來到燕郊時,燕郊主要沿102國道分布,只有幾大中直單位和首鋼機械廠,到處都是空地,還比較荒涼。等到燕靈小區(qū)1999年開建,燕郊才有了房地產(chǎn)的概念,那一年燕郊的房價是800多元/平方米。

之后,燕郊的小區(qū)陸續(xù)開建,房價也逐漸漲到2005年的2000多元/平方米。那時,已經(jīng)有不少北京人來此買房,“人家貸點款,也沒有什么還款壓力?！彪S著福成二期的開建,2008年燕郊迎來了首次搶房高潮,同時在北京燕郊之間往返的上班族也多了起來。數(shù)據(jù)顯示,2008年的燕郊房價約為4500~5500元/平方米。

當(dāng)2010年滕女士為了幫助弟弟落戶在燕郊給弟弟購房時,當(dāng)?shù)氐姆績r已經(jīng)達到7000多元/平方米。兩年之后,偶然的機會去燕郊游玩的彭文發(fā)現(xiàn)了這個“40分鐘到國貿(mào)”的小城,他當(dāng)時的購房價格是6000元/平方米左右。據(jù)媒體報道,由于當(dāng)時北京房價下跌,燕郊不少項目的價格出現(xiàn)大幅度跳水。

2013年,北京房價的回暖再次助推燕郊房價的上漲。彼時還在北京從事美容行業(yè)的王志淵,為了方便父母居住,在燕郊以1萬元/平方米左右的價格購置了燕郊城西的一套住房。之后的燕郊經(jīng)歷過一小波橫盤階段,因此滕女士的弟弟2014年年底在燕郊購入二套房時,他花費的價格仍約為1萬元/平方米。

2015年可以視為燕郊樓市的轉(zhuǎn)折點。3月,刺激房地產(chǎn)市場的利好政策相繼出臺。同年7月11日,與燕郊一河之隔的北京市通州區(qū)正式成為北京市行政副中心,又給燕郊樓市注入了強心劑。隨著通州樓市的快速上漲,燕郊房價水漲船高,兩年時間上翻兩倍,不少樓盤的均價突破3萬元/平方米的大關(guān)。

燕郊未來的利好與弊端

經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場的風(fēng)風(fēng)雨雨,燕郊的業(yè)主在面對價格下降時倒是心態(tài)平和。

已經(jīng)將戶籍從家鄉(xiāng)遷至燕郊的彭文表示,受北京去年的“9·30新政”的影響,他暫時無法在北京購買住房。因此,他準備借助最近炒房客出逃的時機,先抄底一套燕郊的學(xué)區(qū)房。

在環(huán)京區(qū)域擁有多所住房的滕女士,最近仔細研究了河北省的限購政策。她提醒記者注意政策提出“房價過高、上漲過快的城市,在一定時期內(nèi),要制定和執(zhí)行住房限購措施”的表述。言外之意,她認為3年社保的限購政策未來將會松動。

金飛甚至認為,此次燕郊房價的下跌也可以被視為好事。首先,燕郊當(dāng)?shù)亟處煹氖杖霝槊吭?000多元,基本屬于當(dāng)?shù)鼐用竦钠骄杖胨?。單純依靠工資,無房的本地人買房會比較困難。其次,燕郊有部分人加杠桿炒房,甚至使用貸款付首付,這只會使當(dāng)?shù)劂y行的風(fēng)險越來越大。這次的限購政策,恰好有利于燕郊房價的平穩(wěn)。

多位受訪者都提到,燕郊接下來將迎來一系列利好,這更堅定了他們長期看好燕郊樓市的決心。連接通州和燕郊北部的徐尹路即將于今年年底通車,而從燕郊北部穿過的北京地鐵平谷線,也將在2020年竣工。本月初,北京市發(fā)改委相關(guān)負責(zé)人也曾公開表示,今年年底四大市級機關(guān)和相關(guān)市屬行政部門有望率先啟動搬遷。

不過,在本地企業(yè)供職多年的金飛,卻沒有這么樂觀。他認為,江蘇昆山與燕郊區(qū)位相當(dāng),但昆山的經(jīng)濟更加健康。反觀燕郊,除了生產(chǎn)專業(yè)車輛的新宏昌工業(yè)園,很難找到像樣的實體經(jīng)濟?！澳憧囱嘟歼@個位置,不過度開發(fā)(房地產(chǎn)),肯定是一個好地方”。

此外,過多的外來人口也讓燕郊的公共資源面臨短缺。多位受訪者表示,目前燕郊的流動人口過多,治安壓力過大,夜間燒烤攤打架糾紛尤其突出。孩子過多,入學(xué)困難,有的小學(xué)甚至出現(xiàn)過80人以上的大班。

至于最讓燕郊居民頭疼的交通問題,徐尹路的通車或許可以緩解城外的擁堵,但城內(nèi)的占道停車暫時還難以破解。據(jù)中國青年報·中青在線記者觀察,在燕郊城內(nèi)占道停放的車輛中,僅有三成左右懸掛代表廊坊的冀R牌照,其余的車輛則來自北京和全國各省市。這似乎也隱喻著,外地人口成就了這座小城的崛起,也左右著燕郊樓市的未來走向。(記者 史額黎 實習(xí)生 王旭,應(yīng)受訪者要求,彭文、于軍、金飛均為化名)