人民網(wǎng)上海7月5日電 （徐倩）“租賃住房”一詞首次出現(xiàn)在上海土地出讓要求中“土地用途”一欄，這也意味著上海租賃市場迎來新的格局。

昨日晚間，上海規(guī)土局網(wǎng)站發(fā)布了2幅位于浦東新區(qū)張江和嘉定新城的擬出讓地塊公告，地塊的土地用途都標注為“租賃住房”。人民網(wǎng)記者注意到，這是上海公開土地市場上未曾出現(xiàn)過的新土地用途，公告要求所建物業(yè)嚴格按照“只租不售”模式管理，僅用于出租，不得出售。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦稱：“今年以來，政府有關(guān)租賃市場建設(shè)的會議開了不少，說明租賃市場重視程度相當高，出現(xiàn)全部持有的土地顯示出地方政府積極推進相關(guān)工作的決心。”

“此前，北京也出現(xiàn)過全部持有的住宅地塊。不同的是，北京是到了限定價格后比拼自持比例，結(jié)果開發(fā)商自己選擇全部持有，而上海直接規(guī)定必須持有，顯然這次上海又走在前列?！北R文曦補充道。

目標租戶為“高端人才”

公告顯示，本地塊土地用途為租賃住房，所建物業(yè)嚴格按照“只租不售”模式管理，僅用于出租，不得出售。受讓人應在出讓年限內(nèi)整體持有租賃住房物業(yè)并持續(xù)出租運營，有關(guān)房屋套型、功能及運營管理等全生命周期管理要求。

根據(jù)目前公布的出讓預合同顯示，該項目應優(yōu)先為園區(qū)內(nèi)各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才提供居住配套服務，對園區(qū)重點科研單位、高校和重點企業(yè)引進的全球頂尖科學家、高級專家和領(lǐng)軍型人才等重點高端人群給予重點保障。

除了出租人群有限制以外，房屋租金也有明確規(guī)定：租金水平應不高于市場同類房源租金水平，租金價格可根據(jù)市場租金水平情況適時調(diào)整。

事實上，這次優(yōu)先出讓的張江南區(qū)配套基地正是配合此前發(fā)布的《張江科學城建設(shè)規(guī)劃》，其稱，擬通過增加居住用地、新增住宅全部用作租賃住宅，以及提高研發(fā)、工業(yè)用地人才公寓、宿舍配套比例等，滿足科學城就業(yè)人口居住需求。同樣地，嘉定作為新興人才的聚居地，也承載著產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)移的使命。

除了吸引人才外，從土地市場來講，自持70年對房企的資金和運營能力要求較高，也會有效降低溢價率，從而降低土地市場的熱度。

此外，在盧文曦看來，租售并舉是趨勢，但需要控制好所在區(qū)域內(nèi)的比例。如果新增可售住宅不多，會造成區(qū)域內(nèi)供求緊張格局，不僅新房價格有上漲壓力，而且基于可售房少，二手房也會成為稀缺資源，同樣面臨上漲壓力。

租售并舉漸成趨勢

在一線城市土地供應緊張的情況下，越來越多的一、二線城市加大租賃市場的培育，增加房源來緩解供需矛盾。

根據(jù)“十三五規(guī)劃”相關(guān)工作部署，我國提出將加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，深化住房制度改革，優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，更好地保障“居者有其屋”。

對于具備購房能力的城鎮(zhèn)居民，支持其通過住房市場購買商品住房；對于無能力購買住房的居民特別是非戶籍人口，支持其從市場上租房居住；對于難以承受房租、符合條件的困難家庭，政府予以公共租賃住房保障。

鑒于此，去年6月3日，國務院辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，旨在規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，促進我國住房市場由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變。

其中，明確提出，改善租房市場有效供給，在支持和規(guī)范個人出租住房的同時，也將 “發(fā)展住房租賃企業(yè)”，提高租房房源的集中化、規(guī)?；藴驶?。

在此背景下，北京率先開啟了“限房價、競地價、競自持”土地出讓方式，并且由北京萬科率先競得了首個全部自持的住宅地塊。隨后，部分熱點的二線城市也效法北京的土地出讓方式。

盧文曦認為，此次上海是在出讓文件中直接規(guī)定必須持有，這個做法尚屬于首次，也表示了租賃住房將成為日后發(fā)展的新方向。