住房租賃新時(shí)代悄然開啟,上市房企半年報(bào)傳遞出的信息是,部分有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)企業(yè)對之躍躍欲試。

據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì),130家A股上市房企今年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入總額6184.18億元,同比增長4.99%;歸屬于母公司股東的凈利潤總額為611.65億元,同比增長25.36%;預(yù)收賬款總額為17644.5億元,同比增長32.98%。

上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出,一二線城市與三四線城市冷熱反轉(zhuǎn),政策推動市場從購買向租賃轉(zhuǎn)變,中國房地產(chǎn)市場正迎來一場深刻的住房制度變革——以購房作為解決居住需求唯一途徑的時(shí)代即將過去。購租同權(quán)、集體建設(shè)用地入市建設(shè)租賃住房等一系列政策的出臺不斷為租賃住房市場賦權(quán),并將在未來相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)持續(xù)改變中國房地產(chǎn)市場的格局。在此背景下,上市房企紛紛開始謀篇布局住房租賃市場。

絕大多數(shù)房企半年報(bào)提及住房租賃

從5月19日住建部下發(fā)《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》,到7月20日九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,廣州、深圳、南京等12個(gè)城市成為首批試點(diǎn),再到8月28日國土部、住建部決定在北京、上海、沈陽、南京等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),政策持續(xù)發(fā)力鞭策加快住房租賃市場建設(shè)。

“住房租賃”儼然成為當(dāng)下中國房地產(chǎn)市場的一個(gè)熱詞。記者梳理上市房企半年報(bào)發(fā)現(xiàn),絕大多數(shù)公司在其半年報(bào)中都提到了“住房租賃”。

萬科上半年交出了凈利潤同比增長36.47%的優(yōu)異成績,其在半年報(bào)中指出,發(fā)展租賃住房是房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制的重要組成部分。經(jīng)歷了過去十多年大規(guī)模建設(shè)后,主要城市逐步進(jìn)入存量房時(shí)代,基于存量房的經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展空間顯現(xiàn),將為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多發(fā)展機(jī)會。在一系列政策的推動下,住房租賃市場正迎來快速發(fā)展的良機(jī),經(jīng)營規(guī)范的長租公寓企業(yè)將獲得長足發(fā)展空間。

在世聯(lián)行看來,由于租售并舉、租售同權(quán)等相關(guān)政策的不斷出臺,以購房作為解決居住需求唯一途徑的時(shí)代即將過去,長租公寓行業(yè)將迎來黃金發(fā)展時(shí)期,具備長租服務(wù)能力即擁有了通向未來中心城市發(fā)展的門票。

招商蛇口在半年報(bào)中表示,隨著政策層面對于住房租賃市場支持的頂層制度出臺,地方政府陸續(xù)在發(fā)展租賃市場規(guī)模、培育參與主體、稅收優(yōu)惠、金融支持等方面出臺一系列細(xì)則以支持住房租賃市場的發(fā)展。在巨大的市場容量和資本支持下,長租公寓近幾年有望得到迅猛發(fā)展。

“先行者”業(yè)務(wù)運(yùn)作風(fēng)生水起

事實(shí)上,上市房企中的“先知先覺者”早已嗅到了住房租賃市場潛在的商機(jī),謀篇布局已久,相關(guān)業(yè)務(wù)運(yùn)作得有聲有色。更多的企業(yè)則躍躍欲試,有意“分一杯羹”。

萬科半年報(bào)顯示,自2014年以來,公司積極布局長租公寓市場,目前已整合形成了集中式長租公寓品牌“泊寓”。泊寓以市場化租金定價(jià),致力于滿足城市青年人群的中長期租住需求。截至報(bào)告期末,泊寓業(yè)務(wù)已覆蓋21個(gè)一線及二線城市,累計(jì)獲取房間數(shù)超過7萬間,累計(jì)開業(yè)超過2萬間,開業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率約87%。萬科透露,泊寓將繼續(xù)加大拓展力度,2017年預(yù)計(jì)總獲取房間數(shù)量超過10萬間。

招商蛇口聚焦的是國內(nèi)中高端租賃市場,其布局深圳約50萬平方米、1.3萬套長租公寓產(chǎn)品,已形成“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠”高端服務(wù)式公寓三大核心產(chǎn)品線,并全面形成產(chǎn)品與服務(wù)、運(yùn)營管理、品牌等細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)化體系。招商蛇口提出,將以“中國中長租公寓領(lǐng)導(dǎo)品牌”為發(fā)展目標(biāo),計(jì)劃以三年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)品牌全國布局。

上半年,世聯(lián)行旗下的紅璞公寓已進(jìn)入深圳、廣州等27個(gè)城市,全國簽約4萬多間房間,覆蓋核心一二線城市。九部委公布的12個(gè)首批住房租賃試點(diǎn)城市,世聯(lián)行均有常設(shè)團(tuán)隊(duì),并且在其中10個(gè)城市已開展了長租公寓業(yè)務(wù)。經(jīng)過一年多的探索發(fā)展,公寓構(gòu)建后一個(gè)月出租率達(dá)91.2%,第二個(gè)月出租率為94.5%。

皇庭國際在半年報(bào)中透露,新設(shè)立的公寓管理公司未來主要布局長租公寓業(yè)務(wù),重點(diǎn)積極拓展12個(gè)首批住房租賃試點(diǎn)城市,提升長租公寓服務(wù)能力。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策給房企“支招”道,對開發(fā)商而言,切入長租公寓有資源和資金優(yōu)勢,但欠缺可支撐十萬套乃至百萬套級規(guī)模的管理系統(tǒng)、品牌及可快速復(fù)制擴(kuò)張的人才梯隊(duì),如果從0到1,成本和時(shí)間代價(jià)較大,建議可以整合資源,與市場優(yōu)秀運(yùn)營商戰(zhàn)略合作,采取入股、控股、收購等多種合作模式,直接高起點(diǎn)起步,從1到100,快速形成在長租公寓的大兵團(tuán)作戰(zhàn)能力。

調(diào)整策略應(yīng)對調(diào)控政策加碼

在“房子是用來住的,不是用來炒的”的政策要求下,一方面繼續(xù)支持高庫存的二線和三四線城市落實(shí)各種措施去庫存,滿足居民自住及農(nóng)民工購房需求;另一方面,一線城市和熱點(diǎn)二、三線城市密集出臺以“限購、限貸、限價(jià)、限售”為核心的緊縮調(diào)控措施。從市場表現(xiàn)來看,受政策調(diào)控影響,熱點(diǎn)城市新房整體成交面積持續(xù)下行,價(jià)格趨于穩(wěn)定。尤其是3、4月熱點(diǎn)城市調(diào)控手段不斷升級創(chuàng)新,調(diào)控城市持續(xù)擴(kuò)圍,房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步收緊,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營和銷售面臨新的境遇。

除了積極布局租賃住房市場外,上市房企在銷售策略方面也有所調(diào)整。榮盛發(fā)展在半年報(bào)中表示,一方面對公司的銷售體系進(jìn)行調(diào)整,由南京新探索和意家科技兩家全資銷售公司主要負(fù)責(zé)公司的銷售;另一方面抓住各區(qū)域市場普遍回暖的機(jī)會,加大對現(xiàn)有項(xiàng)目庫存房源的銷售力度,同時(shí)積極推出新項(xiàng)目。

天房發(fā)展半年報(bào)顯示,隨著天津“331新政”的出臺,天津房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期。由于公司2016年度銷售情況良好和銀行貸款發(fā)放等審批環(huán)節(jié)的延長,使得公司在途資金顯著增加,占壓資金成本。針對此,公司通過派駐財(cái)務(wù)人員深入銷售現(xiàn)場一線,減少工作環(huán)節(jié),確保銷售回款的快速、及時(shí)進(jìn)賬,降低公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),保障資金平衡。

云南城投則采取了一系列“去庫存”的措施,如增加樓盤配套、引進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育資源、加強(qiáng)市政設(shè)施的建設(shè)投入、智慧社區(qū)的打造及與集團(tuán)公司所屬醫(yī)療、醫(yī)藥、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)相結(jié)合等措施,提升物業(yè)價(jià)值和品質(zhì),并采取各種有效措施促進(jìn)項(xiàng)目銷售、消化庫存、回籠資金。(記者 張良)