長租公寓的春天來了嗎(產(chǎn)經(jīng)觀察·關(guān)注租購并舉(下))

制圖：郭 祥 漫畫：人民視覺

租購并舉，短板在租。長期以來，我國住房租賃市場以個人出租為主，缺少規(guī)?；?、市場化的機(jī)構(gòu)租賃者。美國的住房租賃企業(yè)占據(jù)市場份額的比例高達(dá)30%，而我國的這一比例尚不足3%。

大約五年前，一些互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者與地產(chǎn)中介開始將目光投向了長租公寓。隨后，部分地產(chǎn)商也涉足這一領(lǐng)域。今年以來，房地產(chǎn)傳統(tǒng)市場在調(diào)控之下企穩(wěn)，租賃市場鼓勵政策密集出臺，讓一些業(yè)界人士感嘆，終于等到了長租公寓的春天！

市場風(fēng)向、政策信號到底是如何轉(zhuǎn)變的？“放了長線”的長租公寓真能“釣到大魚”嗎？租賃市場發(fā)展還將面臨哪些挑戰(zhàn)？讓我們一道為“春天”把把脈。

入場者不斷增加

我國排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有1/3以上涉足長租公寓

“以前我們就是三塊業(yè)務(wù)：地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)，去年開始試水長租公寓，今年長租公寓正式成為我們的主營業(yè)務(wù)?！饼埡瘓F(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，截至10月底，龍湖已在14座城市布局了冠寓項(xiàng)目，預(yù)計(jì)年內(nèi)開業(yè)房間數(shù)達(dá)1.5萬間以上。萬科、佳兆業(yè)、中駿置業(yè)……據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有1/3以上涉足長租公寓。每家企業(yè)似乎都雄心勃勃，規(guī)模至少“5萬間起”。曾經(jīng)習(xí)慣賺快錢的房地產(chǎn)商為何進(jìn)軍新市場、做起長線生意？外部環(huán)境的轉(zhuǎn)變是主要動因。

一來，傳統(tǒng)開發(fā)迎來了“天花板”。同樣一塊地，用于建房銷售，周期短、融資易、回款快；用于自持出租，回款周期長、占壓大量資金?！霸谑袌龈咴鲩L的‘黃金時(shí)代’，住宅開發(fā)銷售更有利可圖，房地產(chǎn)商更傾向于‘拿地、建房、回款、再拿地’。但現(xiàn)在新房市場規(guī)模已經(jīng)遇到了‘天花板’，只要有微利、能持續(xù)，就是細(xì)水長流的好生意，租賃業(yè)務(wù)即屬此類?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說。

二來，土地使用有了“硬杠杠”。為轉(zhuǎn)變“輕租重售”局面，不少城市在土地拍賣時(shí)開始加入全部或部分“自持”的條款，要求自持地塊所建住房或“多租少售”或“只租不售”。

三來，住房制度將告別“獨(dú)木橋”。在租購并舉、租購?fù)瑱?quán)的導(dǎo)向之下，圍繞長租公寓的政策紅利還將持續(xù)釋放。

從內(nèi)部看，開發(fā)商做長租公寓也有其理性考量?！肮谠⑹菓?yīng)時(shí)而生的產(chǎn)品，我們并非房子賣不動了才做租賃?！饼埡瘓F(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，開發(fā)商做長租公寓可謂輕車熟路，“無論是獲取項(xiàng)目、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資建設(shè)，還是裝修改造、營銷推廣，對龍湖來說都不陌生，我們力爭到2020年租金收入超過20億元?！币灿虚_發(fā)商期待著租賃與銷售形成互補(bǔ)，比如可將公寓租戶導(dǎo)入購房。

傳統(tǒng)開發(fā)商之外，市場上還存在大量專門從事租賃的新興企業(yè)，比如獨(dú)立創(chuàng)業(yè)的魔方、YOU+等，又如由鏈家推出的自如。和其他企業(yè)主打集中式公寓不同，自如主打分散式房源。他們通過APP業(yè)主委托及鏈家渠道開發(fā)房源，與房東簽訂長期合同后，視房屋狀況的不同進(jìn)行統(tǒng)一改造，然后通過租房平臺對外散租。此外，國有企業(yè)也有望逐漸成為長租公寓的新生力量乃至主力軍。

談盈利為時(shí)尚早

整個長租公寓市場仍處于前期投入期，短時(shí)間回本不容易

套內(nèi)面積17平方米、挑高3米多，沙發(fā)、餐椅、衣柜、雙人床布設(shè)得淡雅清新，電視機(jī)、空調(diào)等電器一應(yīng)俱全……北京勁松泊寓的一套大開間洋溢著青春氣息。這套公寓半年起租、最長一年，月租6000元，比鄰近小區(qū)60平方米一居室5500元的月租略高，但不用交中介費(fèi)，租客還能免費(fèi)使用閱讀區(qū)等公共空間。

記者走訪多家公寓后發(fā)現(xiàn)，排除促銷優(yōu)惠等因素，長租公寓本身確實(shí)有其獨(dú)特優(yōu)勢。比如房源真實(shí)、價(jià)格透明、合同清晰、租期穩(wěn)定、遇到問題能快速處理等；又如房屋通過裝修改造后品質(zhì)大為提高，即便是老舊小區(qū)中的分散式房源，其“一方小天地”也更符合年輕人的口味。

不過，長租公寓要想持續(xù)向好，關(guān)鍵在于贏得可觀的回報(bào)，這就得好好算算賬——

支出一端最大頭的，無疑是支付給產(chǎn)權(quán)擁有者的房租支出。萬科推出的泊寓項(xiàng)目中，有些房源為萬科自持，另一些則需項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)去市場上拿房。這類項(xiàng)目的月租支出，一般會占月收益的七成以上。“廣州、深圳相對還好，按月計(jì)算，每平方米的拿房成本為85—95元；北京、上海則‘奇貨可居’，成本在4—5元/日/平方米?！北本┎丛⒐局砜偨?jīng)理金羽說，特大城市普通住宅庫存率極低，集中式長租公寓一般得選擇商業(yè)用房，“獲取房源時(shí)，我們還要面臨餐飲、月子中心、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、私立醫(yī)院等業(yè)態(tài)的競爭?！?/p>

另一個大頭是改造裝修。既然要長租，房屋壽命就不能太短，設(shè)備也不能更換過勤。泊寓在改造裝修時(shí)，參照了萬科精裝商品房的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，即便能倚仗集團(tuán)采購的便利，改造成本也不低，約在2000元/平方米左右。

支出多頭，收入則相對簡單——租金。有人認(rèn)為，長租公寓抬高了租房價(jià)格，但在經(jīng)營者看來并非如此：一來，租金高低是與居民收入水平相對而言的，租戶會根據(jù)自身財(cái)力選擇棲身之地；二來，長租公寓外還有大量分散房源，租戶可以用腳投票。“在紐約、香港、倫敦，租金占收入的比例超過了50%，而在北京、上海，這一比例尚在30%左右?！辨溂已芯吭涸洪L楊現(xiàn)領(lǐng)表示。

入住率的高低，同樣事關(guān)長租公寓營收狀況。據(jù)金羽介紹，從全國看，泊寓的入住率至少在90%以上，有些店鋪長年達(dá)到100%，“除非輪換的時(shí)候才會有空房間。”

總體而言，整個長租公寓市場仍處于前期投入期，談盈利還為時(shí)尚早?！拔覀兘衲赀\(yùn)營到了第六年，才在北京實(shí)現(xiàn)了微利，算上其他城市的話，從全國看還屬于投入期。”北京自如公司總經(jīng)理熊林表示，他們更加看重未來，“龐大的需求將產(chǎn)生萬億級的市場?！?/p>

“隨著居住觀念的升級和市場的調(diào)整，租金回報(bào)率會日漸樂觀。”楊現(xiàn)領(lǐng)判斷，集中式長租公寓的租期一般為10到15年，通常的回本周期是5到6年，如果運(yùn)營得好，3到4年就可以開始盈利了。

均衡發(fā)展最重要

融資渠道與體制機(jī)制還需健全完善，要避免盲目擴(kuò)張、一哄而起

長租公寓要能長久，既取決于各個項(xiàng)目單體的經(jīng)營情況，也受制于競爭格局、融資渠道、體制機(jī)制等外部環(huán)境的制約。

上海200多家，深圳100多家……入場者的增多，撬動起長租公寓行業(yè)的變遷：存量物業(yè)價(jià)格被抬高，成本逐步上升；一些品牌受到熱捧，另一些小型公寓卻持續(xù)出現(xiàn)客源不足。“隨著政策利好的釋放、資金的進(jìn)入、房企的轉(zhuǎn)型，長租公寓在今年有點(diǎn)從勻速轉(zhuǎn)向‘跳躍式’發(fā)展的意味?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)提醒，在供給加快的同時(shí)，需求釋放速度卻很穩(wěn)定，“未來應(yīng)當(dāng)保持均衡穩(wěn)定的發(fā)展?！?/p>

當(dāng)然，從業(yè)者也不乏風(fēng)險(xiǎn)意識?！霸谶@個行業(yè)，盲目擴(kuò)張會非常危險(xiǎn)，一定要有定力?！毙芰直硎?，雖然長租公寓看上去很“輕”，但服務(wù)卻很“重”，“現(xiàn)在自如每個月增加1萬套房源，相當(dāng)于多管理一個大中型的小區(qū)，服務(wù)一定得跟上?！?/p>

從長遠(yuǎn)看，長租公寓既非暴利行業(yè)，又需大量持續(xù)投入，融資就顯得十分重要。

“和開發(fā)商不同，許多租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)手中沒有房產(chǎn)這一核心資產(chǎn)，很難從銀行拿到貸款?！眲⒑橛癖硎荆岄L租公寓獲得金融扶持，就必須創(chuàng)新融資方式。政府有關(guān)文件也曾提出，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。目前，這類探索正在穩(wěn)步推進(jìn)。8月下旬，自如發(fā)行了租房市場首單房屋租金分期類ABS(資產(chǎn)證券化)，首期發(fā)行規(guī)模5億元。此前，魔方公寓也已發(fā)行了公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。雖然“手無一間房”，但通過將租房分期消費(fèi)貸款或未來的租金收益作為底層資產(chǎn)來獲取融資，將使租賃機(jī)構(gòu)的“本錢”更足。此外，下一步，我國還將穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。

從外部來看，“身份不明”也一直制約著長租公寓的發(fā)展——在工商注冊時(shí)，有的被登記為物業(yè)服務(wù)，還有的被登記為生活服務(wù)、商業(yè)用房出租，由此也帶來了監(jiān)管的不確定性。

比如稅收。去年，國務(wù)院出臺相關(guān)文件，明確給予住房租賃企業(yè)稅收優(yōu)惠，對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)適用6%的增值稅稅率，一舉減輕了稅收負(fù)擔(dān)——在此之前，按照房地產(chǎn)出租業(yè)來算稅率為11%。即便如此，較少主動交稅的個人出租仍比機(jī)構(gòu)出租有著不小優(yōu)勢。據(jù)介紹，機(jī)構(gòu)出租房屋所納稅種包括房產(chǎn)稅、增值稅、企業(yè)所得稅，整體稅率在17%左右。有企業(yè)建議，將商業(yè)房產(chǎn)稅由從價(jià)計(jì)征改為從租計(jì)征，即把稅收基數(shù)從全部的租金收入降為租金差額，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)、扶持住房租賃。

又如消防。經(jīng)營過程中物業(yè)用途類似住宅，經(jīng)營行為又類似商業(yè)，導(dǎo)致目前各地對長租公寓的消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不一，有的參照住宅，有的參照商務(wù)辦公，有的參照酒店，還有的歸為“出租屋”不用驗(yàn)收。企業(yè)建議，應(yīng)盡快出臺專門針對長租公寓的消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。目前，國家層面也已提出，各地要梳理新建、改建租賃住房項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營管理等規(guī)范性程序。