供暖季糾紛三方該如何維權？

作者： 羅佳

一年一度的供暖季如約而至。然而，每年供暖時段都會有供熱方、用暖人、相關第三人發(fā)生糾紛而對簿公堂的情形。這三方分屬三個不同主體，解決糾紛的法律途徑也各不相同。

供熱方：

未經(jīng)提前告知產(chǎn)生問題要擔責

供暖糾紛的發(fā)生，首當其沖是源頭上的供熱方引起的。供熱方負責設備調(diào)試、管理、維修等各個環(huán)節(jié)，可能產(chǎn)生各種供暖問題。

如供熱方?jīng)]有盡到事前告知義務引發(fā)糾紛。在開始供應暖氣前，用戶家中一般都需要試水，供熱方應當提前告知用暖人試水事項，使其關注家里情況，一旦有漏水等問題發(fā)生，要及時告知供熱方予以解決。如果供熱方?jīng)]有履行告知義務，致使用暖人受到損失的，應當賠償用暖人損失。

供熱中暖氣漏水引發(fā)糾紛。發(fā)生暖氣漏水，主要由兩方面原因造成，一是由于供熱壓力過大導致暖氣設備本身裂開，這種情形由供熱方承擔維修和賠償責任；二是暖氣設備缺乏有效的管理導致暖氣漏水，這種情形由物業(yè)公司負責維修，因為管理不到位造成損失的，由物業(yè)公司予以賠償。

供熱設備施工、維修引發(fā)糾紛。根據(jù)《城市集中供熱管理規(guī)定》的內(nèi)容，供熱單位因供熱設施計劃檢修、臨時檢修或者用熱人違法改變線路等原因，需要中斷供熱時，應該按照規(guī)定事前通知用熱人。如果供熱人沒有事前通知用戶而中斷供熱的，造成用熱人損失的，應該承擔賠償責任。

供熱溫度不達標引發(fā)糾紛。按照我國合同法規(guī)定“當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。”在供暖合同中，供熱方先履行供暖義務，未達到合同約定溫度的，用暖人享有抗辯權，對不合格部分的供暖費有權要求供熱方退還，但是用暖人不得拒絕支付全部供暖費用，因為供熱方提供了供暖服務。

由于供熱方原因給用暖人造成損失的，供熱方應當進行賠償。用暖人維護自身合法權益的關鍵環(huán)節(jié)是舉證，用暖人受到損失的應當注意保留證據(jù)。例如，用暖人主張供熱溫度不達標，應當提供合法證據(jù)證明。但用暖人自行測量的溫度記錄、提交的因暖氣不熱而凍生病的醫(yī)院診斷證明或搬家的租房合同等證據(jù)都難以被法院采納。一般而言，具有證明力的溫度測試方式有兩種，一是用暖人與供暖人協(xié)商，由供暖人測量供暖期間室內(nèi)溫度；二是用暖人自行委托測量單位進行測量并予以公證，以保留證據(jù)材料。自2010年4月1日起施行的《北京市供熱采暖管理辦法》要求供暖單位定期進行測溫，用暖人可復制保留測溫記錄。

用暖人：

暖氣不熱可起訴違約但不得拒絕繳費

用戶應當依法繳納供暖費，但日常生活中很多人常以各種理由拒絕繳費而引發(fā)糾紛。因為供暖合同具有公共服務性、行政強制性和強制繼續(xù)履行性等特點，所以供熱方不能單方面停暖，那么糾紛發(fā)生后該如何解決呢？供熱方可以首先與用暖人進行溝通，協(xié)商未果的，依據(jù)下列方式處理不同糾紛情形。

如果用暖人認為存在供暖溫度不達標、暖氣漏水等質(zhì)量問題時，用暖人應當依法保留證據(jù)，并可向法院提起侵權訴訟，要求供熱方賠償損失，但是不能拒絕繳納供暖費。依據(jù)我國合同法的規(guī)定，用暖人有向供熱方繳納供暖費的義務，逾期不交的，承擔違約責任。侵權責任與違約責任不是同一法律關系，用暖人不能單方?jīng)Q定以供暖費抵消損害賠償。對拒不繳費的用暖人，供熱方也同樣可以向法院起訴。

閑置房屋停暖，仍需繳納供暖費。用暖人的閑置房屋具備分戶獨立采暖系統(tǒng)形式，且不影響其他用戶正常采暖及共用供熱設施安全的，經(jīng)用暖人申請，可暫停用熱。但是用暖人仍需繳納基本費用，因為熱能具有輻射性和傳導性，個別用暖人停熱后，相鄰用戶要保持室溫達標，仍需周邊保持一定的供熱負荷，而且用暖人閑置房屋暫時停暖，供熱設施的配備及運行保障費用并沒有減少。依據(jù)《北京市居民供熱采暖合同范本》的規(guī)定，用暖方在暫停用熱期間向供熱方繳納基本費用，本市對基本費用有規(guī)定的，按規(guī)定執(zhí)行；否則，每個采暖期的基本費用按照不高于本合同第四條第1項下“采暖費總計”的60%繳納。

未簽訂供暖合同時，只要供熱方給用暖人提供暖氣，就形成事實上的供暖關系，用暖人都應當依法按期繳納供暖費。供熱方催告用暖人繳費遭拒的，可以向法院提起訴訟。

此外，房屋贈送面積的供暖費是否需要繳納區(qū)分不同情形。如果雙方對贈送面積的供暖費收取方式有約定，按約定執(zhí)行；否則，供暖費以在國土資源部門登記的房屋建筑面積為收取標準，如果贈送面積已登記的，需要繳費，否則就不用繳。

承租人：是否繳費要看雙方約定

涉及第三方的供暖糾紛，常見的有三種情形：

一是所有權人將房屋出租，承租人作為第三人是否應當繳納供暖費。供暖合同是供熱方和房屋所有權人簽訂，所以供暖費應當由房屋所有權人繳納。而承租人作為實際用暖人，如果雙方就供暖費作出約定，由承租人支付的，則可以在房屋所有權人墊資后，再找承租人索要供暖費；否則，由房屋所有權人自行承擔。

二是房屋買賣關系中，房屋所有權發(fā)生變更，供暖費如何收取。買賣合同中對繳納供暖費有約定從約定；沒有約定的，由于房屋所有權轉(zhuǎn)移以在不動產(chǎn)管理機構(gòu)的登記為準，在房屋所有權變更登記完成之前，所有權尚未轉(zhuǎn)移，供暖費由賣方負擔；此后的，供暖費由房屋買方承擔，如果賣方已經(jīng)支付供暖費的，可以按實際使用天數(shù)向買方索要相應的費用。

三是用暖人因裝修或者其他原因私自拆改室內(nèi)供暖設施對他人造成影響，也會引發(fā)供暖糾紛。此時，用暖人應當承擔法定責任。以北京市為例，按照本市《供熱采暖管理辦法》第二十一條規(guī)定“用戶不得拆改室內(nèi)共用供熱設施、擴大采暖面積或者增加散熱設備。用戶裝飾裝修房屋不得影響供熱效果或者妨礙對設施進行正常維修養(yǎng)護。用戶拆改室內(nèi)自用采暖設施的，應當經(jīng)供熱單位確認不影響其他用戶正常采暖和不妨礙設施維修養(yǎng)護。用戶因拆改室內(nèi)供熱采暖設施造成他人損失的，應當承擔相應責任”，第三十三條規(guī)定“用戶違反本辦法第二十一條第一款規(guī)定，拆改室內(nèi)共用供熱設施、擴大采暖面積、增加散熱設備或者裝飾裝修房屋妨礙對設施進行正常維修養(yǎng)護的，由城市管理綜合行政執(zhí)法機關責令限期改正，逾期未改正的，可以處500元以上5000元以下罰款?！?/p>

(作者單位：北京市石景山區(qū)人民法院)