5日，中國社會科學院發(fā)布中國住房報告(2017-2018)顯示，2018年房地產市場將迎來盤整期，住房價格增幅或將繼續(xù)保持平穩(wěn)下降，商品住宅銷售額增幅將明顯回落，庫存進一步下降。

值得注意的是，2017年一二線熱點城市在嚴厲的調控措施下，樓市趨于凍結，大量房地產企業(yè)和投資需求被擠向三四線城市，投機空間再度轉移。同時房企與個人資金杠桿均出現明顯上漲。因此，未來房地產市場將面臨不確定性，一方面，堅持調控措施，防止出現報復性反彈，另一方面，應警惕房企融資隱患和杠桿風險。

趨勢 多數城市房價趨于平穩(wěn)

報告指出，通過限制性政策與長效機制相結合，多數城市房價趨于平穩(wěn)。

中國社會科學院城市與競爭力中心主任倪鵬飛表示，2017年以來住宅銷售均價漲幅一直維持在4%以下的水平。在嚴厲調控的作用下，房地產總體呈現穩(wěn)中有升態(tài)勢，一二線城市增幅分化下調，三四線城市分化上升。

與一二線漲幅收窄趨勢形成明顯反差，三四線城市房價領漲全國。國家統(tǒng)計局數據顯示，2017年9月，70大中城市中三線城市新建商品住宅價格同比上漲7.4%，遠高一線城市的0.5%和二線城市的5.6%。

以10月單月為例，大數據房價指數(同比)顯示，2017年10月，74個樣本城市中，佛山、濟南、成都、杭州、青島、廣州、西安、長沙8個城市，房價較去年同期上漲40%以上。重慶、無錫、惠州、武漢、東莞、廈門、煙臺7個城市，房價同比漲幅在20%-40%之間。而與此同時，北京、天津、合肥、上海分別累計下跌14.53%、9.8%、2.14%、0.17%。

倪鵬飛表示，雖然伴隨著熱點城市樓市的明顯降溫以及三四線城市的升溫，樓市總體風險有所下降，但從一線城市看來，部分風險依然存在，其不確定性需高度警惕?！叭舴績r收入比過高，存在一定泡沫風險?！?/p>

具體來看，一線城市房價收入比依然居高不下。數據顯示，雖然全國平均房價收入比僅為7.5，總體房價收入比穩(wěn)定，但從一線城市單獨看來，其房價收入比依然高達31.3，其中，北京房價收入比更是高達41，居所有城市之首。

“還應警惕房價報復性反彈?！蹦啭i飛表示，由于城鎮(zhèn)化紅利沒有結束，總體預期沒有改變，若調控政策轉向或變化，可能導致反彈。

倪鵬飛認為，目前一二線部分城市房價增幅下降是調控重拳下行政限制性措施的結果，非真正由市場供求機制、價格機制、競爭機制發(fā)揮自我調節(jié)作用下的變化。因此，若后期在一二線城市供給難以跟上，土地、財稅等制度性政策未建立的背景下，調控若放松，前期抑制房價過快上漲成效將功虧一簣，被限制性措施打壓的需求或伺機復燃，以致一二線熱點城市房價出現報復性增長。

預警 房企融資風險凸顯

倪鵬飛表示，雖然近一年來房地產相關資金不斷收緊，但房企各項融資規(guī)模依然高于同期，面臨資金鏈與信貸違約風險。

報告指出，房企負債率高企，已經達到或超過警戒水平。Wind資訊數據顯示，截至9月底，A股136家上市房企負債合計達6.04萬億元，同比增加23.21%。36家房企資產負債率超過80%紅線，占比近26.5%。其中，融創(chuàng)資產負債率高達92%，恒大、綠地、碧桂園等龍頭房企也普遍接近于90%。

值得一提的是，上市房企有息負債也整體攀升，截至9月底，136家房企有息負債總額達2.7萬億元，較2016年的2萬億元相比，同比增幅高達37%。

而帶來高負債的主要原因，中國住房報告課題組成員劉偉表示，一方面是房企大量購置土地，另一方面則是高杠桿并購，激進擴張。根據Wind數據顯示，2014年7月至2017年7月，境內房地產企業(yè)并購案發(fā)生972宗，涉及并購金額高達1.17萬億元。

“我國經濟進入新常態(tài)以來，房企傳統(tǒng)盈利模式不可持續(xù)，因此，出于生存考慮，房企激進做大企業(yè)規(guī)模。”劉偉認為，這樣急于擴大規(guī)模，一旦銷售狀況不理想，企業(yè)周轉能力受阻，償債能力將會失控，風險積聚。

事實上，2018年房企迎來集中還債期，報告顯示，獲得穆迪評級的52家房企中，39家房企面臨債券到期或達到可回售期限，金額達392億美元。其中，恒大面臨到期/可回售債券總額54.56億美元，富力面臨38.95億美元，綠地、碧桂園分別面臨26.32億美元、22.55億美元。

除負債外，信貸來源變化明顯。報告顯示，2016年9月份以來，房地產開發(fā)資金來源中個人按揭貸款增速下降迅猛，同比增速由2016年6月份的51.4%降至2017年9月的1.3%，但與之相對應的是，房地產開發(fā)資金來源中國內非金融機構貸款增速大幅增加，同比漲幅由2016年的7.2%增加至2017年8月的38.3%。

倪鵬飛表示，在目前房企總體負債率高企，資金集中兌付壓力加大的背景下，樓市大幅波動會影響企業(yè)資金鏈安全，進而影響金融機構，因此，應加大對資金投向的管控，促進房企降低高杠桿資金占比。

政策 積極完善住房租賃制度

“本輪房價回升小周期接近尾聲?！敝袊鐣茖W院城市與競爭力中心研究員鄒琳華表示，過去一年半時間，一二線多數城市樓市在嚴厲調控下趨于凍結，大量房地產企業(yè)和投資投機需求被擠向三四線城市，此前未受關注的市場經歷了一波房價快速上漲。

鄒琳華認為，房價的“相對洼地”已基本消失，短期內住房市場不存在大起大落的經濟基礎，首套房貸利率上升，市場實際利率也居高不下，房價快速上漲金融條件不具備。

社科院財經戰(zhàn)略研究院城市與房地產經濟研究室助理研究員李超建議，2018年應繼續(xù)穩(wěn)定“控一線、穩(wěn)二線、盤活三四線”調控思路，有效預防投資性需求跨區(qū)域輪動所引發(fā)的潛在市場風險。

另外，李超表示，應加大限購限貸政策的區(qū)域聯(lián)動性。“在高鐵快速發(fā)展下，單個城市的限購限貸政策難以遏制擴散的投資性購房需求，因此，在城市群之間和大區(qū)域內部調控政策提前充分溝通，有效預防投資性購房需求的跨區(qū)域輪動現象，避免區(qū)域市場的大起大落和泡沫的外延擴散?！?/p>

倪鵬飛建議，應把持續(xù)調控融入制度和長效機制中。需要實現以售賣為主的住房體系轉向租售并舉體系，從以商品房為主的住房體系轉向商品保障體系并行，從以老市民為主的住房體系轉向新老市民并重體系三方面的改變。

同時，倪鵬飛指出，應積極完善租賃住房制度、加快住房租賃立法，健全租賃住房的土地、金融、供給機制。改革金融制度體系，擴大宏觀審慎監(jiān)管的實施范圍。增加熱點居住城市土地供給，改革供地格局，形成政府、企業(yè)、集體組織等多渠道供應機制。

“還應加快財稅體制改革，2018年將房地產稅納入立法議程?！蹦啭i飛認為，應明確房地產稅時間表，給予市場明確預期，減少各方的賭博心理。