新建商品房合計簽約創(chuàng)新低，預(yù)計北京全年在2.65萬套左右；中介稱負責(zé)區(qū)域房價下跌了1萬-2萬元

經(jīng)過2016年樓市的火熱，隨著政策調(diào)控不斷加碼，北京2017年房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月70個大中城市中15個熱點城市房地產(chǎn)市場總體繼續(xù)保持平穩(wěn)。熱點城市新建商品住宅價格走勢總體平穩(wěn)，多數(shù)城市已低于去年同期價格水平。北京二手房跌幅連續(xù)六個月居全國第一。有北京房產(chǎn)中介向新京報記者介紹稱，其負責(zé)的區(qū)域房價已回落到2015年8月、9月水平。

從成交量上看，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，截至12月24日，北京新建商品房合計簽約量僅26253套，預(yù)計全年在2.65萬套左右，創(chuàng)下北京樓市自統(tǒng)計網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來的歷史最低值，且同比下調(diào)45%。

未來走勢如何，專家稱若政策層面不發(fā)生顛覆性的變化，預(yù)計2018年房地產(chǎn)市場走勢和今年一樣。

【現(xiàn)狀】

部分區(qū)域二手房價降20%

“北京房價基本上普降了10%到20%，有的均價甚至降了30%?！币恢痹诳捶孔拥谋本┦忻裰x女士告訴新京報記者。

國家統(tǒng)計局12月18日數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手住宅價格指數(shù)環(huán)比下降0.5個百分點，與南京并列，同比下跌0.9個百分點。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京二手房價格調(diào)整非常明顯，從今年4月份開始到現(xiàn)在累計跌幅超過15%，部分區(qū)域房源價格跌幅接近20%，北京二手房價格已經(jīng)接近2016年第四季度。

房產(chǎn)中介對房價有著更直觀的感受。豐臺區(qū)我愛我家一網(wǎng)點房產(chǎn)中介張林(化名)告訴記者，其所在區(qū)域房價已經(jīng)跌到2015年8月、9月的水平，“除了學(xué)區(qū)房依然堅挺，基本上各個區(qū)域價格都在下降。我負責(zé)的區(qū)域房價在年初為每平8萬，現(xiàn)在為每平6萬多，下降了20%左右?！?/p>

豐臺區(qū)鏈家一網(wǎng)點中介徐鵬(化名)也表示，目前北京地區(qū)房價已跌到2015年后半年的水平?！澳瓿醴角f地區(qū)房價為每平7萬到7.2萬，目前每平6萬左右?！毙禊i介紹，此前其負責(zé)的芳群園小區(qū)的一房子去年年底價格為378萬，近日該房子以322萬的價位出手。

記者查詢鏈家成交記錄，3·17新政前，方莊地區(qū)房價多在每平7萬-8萬元，個別價格為每平9萬以上，也有成交價格為每平6萬左右的。

【調(diào)查】

周邊市場：燕郊房價幾乎腰斬

嚴調(diào)控之下，北京周邊區(qū)域的房地產(chǎn)市場也受到影響，呈現(xiàn)出加速下跌的態(tài)勢。

安居客數(shù)據(jù)顯示，燕郊11月二手房均價為23733 元/m2,環(huán)比10月大跌 4.00%，創(chuàng)今年以來最大跌幅，連續(xù)7個月暴跌。燕郊11月新房均價為25100元/m2,大跌將近1萬元每平方米，環(huán)比10月大跌28.29%。

而此前，燕郊房價一路不斷創(chuàng)新高?！拔屹I的小區(qū)首爾甜城和通州僅一橋之隔，挨著北京地鐵22線，在今年年初的時候這一小區(qū)房價一度飆升到每平4萬多，現(xiàn)在每平2萬左右?！币毁彿空弑硎?。

一負責(zé)環(huán)北京區(qū)域房產(chǎn)銷售員孫陽(化名)向記者直言，燕郊地區(qū)平均房價由年初的每平3萬以上降到2萬左右，但目前燕郊房地產(chǎn)市場處于“有價無市”的局面。

孫陽解釋，在調(diào)控政策出來前，不少涌入燕郊的購房者為投資客，在每平3萬到4萬的高位價格入手多套房子，因此不會在“腰斬”時刻出售。另一方面，燕郊的調(diào)控政策之下，外地戶籍購房者必須滿足繳納三年社保的要求，這一條件將不少外地購房者擋在了市場之外。多數(shù)投資者認為，房地產(chǎn)有周期，目前處于“拋物線”低谷，未來會反彈，因此持觀望態(tài)度。

“外地戶籍購房者不符合購房條件，本地人購買力有限，因此，燕郊房價幾乎被‘腰斬’，降了四到五成?！毖嘟家环慨a(chǎn)中介劉星表示?！艾F(xiàn)在燕郊市場上可出售的二手房很少，只有一些當(dāng)初用信用貸、高利貸、消費貸等方式借款炒房人現(xiàn)在因為資金周轉(zhuǎn)不開，在撐不下去的情況下選擇拋售房子?！?/p>

在價格下跌的同時，燕郊房地產(chǎn)市場成交量銳減?！霸谏习肽甑恼{(diào)控政策出來之前，我賣出了兩套房，新政策后，一套房都沒有賣出去?！眲⑿钦f。

【調(diào)控】

今年樓市調(diào)控30余次 房貸利率多次上調(diào)

樓市降溫，與房地產(chǎn)市場調(diào)控政策是分不開的。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至12月13日，北京市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過30次。

3月17日，北京市宣布提高二套房最低首付比例，普通住宅被提至60%，首套房認定標(biāo)準恢復(fù)“認房又認貸”，房貸期限降為25年。隨后一周內(nèi)，北京又采取了包括上調(diào)房貸利率、個稅要求從嚴、嚴查首付資金、離婚一年內(nèi)房貸算二套等規(guī)定。3月26日，針對商辦市場的調(diào)控政策出臺，除實施限購?fù)?，還要求商辦項目不得分割銷售等。

“限貸”是這一輪調(diào)控的重要手段，除了提升首付比例之外，房貸利率也不斷上調(diào)。據(jù)新京報統(tǒng)計，從去年9·30新政至今年9月，北京地區(qū)多家銀行的首套房房貸利率經(jīng)過共計6次調(diào)整。

2016年9月30日之前，首套房貸利率8.5折為主流。自2017年1月1日起，所有銀行貸款利率折扣實行最低九折。3月21日，16家銀行北京分行一致決定，銀行貸款利率上調(diào)為不低于貸款基準利率的0.95倍。

4月30日晚間，新京報記者獨家獲悉，自5月1日起，各家銀行首套房貸利率陸續(xù)回到基準利率，二套房貸利率則在基準利率基礎(chǔ)上最低上浮20%。民生銀行首套房貸利率6月5日起，執(zhí)行在基準利率基礎(chǔ)上最低上浮10%。9月中旬，北京多家銀行宣布上調(diào)首套房房貸利率。彼時新京報記者從浦發(fā)銀行北京分行獲悉，該行近期首套房房貸利率在基準利率基礎(chǔ)上上浮20%。

四大行于9月14日、15日、16日將首套房房貸利率調(diào)升到基準利率的1.05倍。北京地區(qū)首套房貸利率多為在基準利率基礎(chǔ)上上浮5%到10%。

昨日，浦發(fā)銀行北京分行首套房房貸利率由此前的上浮20%下調(diào)到15%，二套房房貸利率依舊上浮20%。除此之外，多家銀行回復(fù)新京報的數(shù)據(jù)顯示，目前房貸利率并無調(diào)整。

【未來】

房地產(chǎn)稅“沒有三五年根本不可能完成”

2017年即將過去，2018年樓市的走勢成為大眾關(guān)注話題。

12月20日，中央經(jīng)濟工作會議對2018年樓市調(diào)控指明了方向。會上提出，要完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。

緊接著，12月23日，住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)會議上也，指出調(diào)控力度不放松，保持政策的連續(xù)性，實行差別化調(diào)控政策，支持改善需求，遏制炒房，去庫存工作下沉，并首提縣城樓市去庫存。

“我不想去對明年的房地產(chǎn)市場做預(yù)判，因為不知道2018年北京房地產(chǎn)市場有哪些確定因素和不確定因素。假如，2018年北京市的金融貨幣政策不發(fā)生變化、北京市改革思路沒有發(fā)生顛覆性變化，預(yù)計2018年房地產(chǎn)市場走勢和今年一樣?！睂τ?018年北京市房地產(chǎn)市場走勢，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、秘書長陳志持有謹慎的態(tài)度。

但他表示，按照目前中央的相關(guān)要求，明年房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，保持政策連續(xù)性。

對于最近引起熱議的“房地產(chǎn)稅”，陳志認為，現(xiàn)在討論房地產(chǎn)稅為時過早，房地產(chǎn)稅推出的條件并不成熟。

“我個人覺得，大家對財政部提的‘房地產(chǎn)稅’存在誤讀，財政部只是表示說研究討論此事，講的是體制改革的事情。而且，財政部沒有權(quán)力立法，需要人大授權(quán)?！标愔颈硎荆康禺a(chǎn)稅本身復(fù)雜，在推出之前多個問題需要厘清：立法目的是什么、如何調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)、技術(shù)問題如何解決等。“人大立法程序復(fù)雜，沒有三五年根本不可能完成?！?/p>

此外，在陳志看來，房地產(chǎn)稅和降房價并無直接關(guān)系。

■ 聲音

中介

“從業(yè)五年來最艱難一年”

市場火熱局面不再，成交量在低位徘徊。與2016年相比，今年房產(chǎn)中介的收入落差很大。

到2018年1月23日，房地產(chǎn)中介張林(化名)即將迎來從業(yè)的第五個整年，“這是我做中介五年來最艱難的一年?！?/p>

張林介紹稱其去年賣出23套房子，提成收入達40多萬元，在老家湖北買了一套房子。但今年的銷售成績很不理想，“3月17號之前，我共賣出五套房，其后至今，共賣出去4套房，還都是小面積的房子?！逼錁I(yè)績在他們公司算是較高水平，今年有同事最多也就賣出十多套。

銷量下降成為行業(yè)常態(tài)。豐臺區(qū)方莊區(qū)域鏈家的銷售員徐鵬介紹，元旦到3月17日前，其一共賣出五套房，3·17至其離職的7月底，才賣出去一套房。而在2016年，他則保持著每個月至少賣出去一套房的紀錄。

市場慘淡導(dǎo)致行業(yè)從業(yè)人數(shù)萎縮。據(jù)張林介紹，2015年，我愛我家的銷售員有無業(yè)績，都可領(lǐng)取3000元左右的底薪。2016年初，按照公司新規(guī)，房產(chǎn)中介有業(yè)績才能拿到底薪。但如今“當(dāng)月沒有業(yè)績，就沒有薪水。一些老中介還能依靠積蓄堅持，一些剛?cè)胄胁痪玫闹薪?，完全沒法堅持。”

張林稱，“業(yè)績不佳，不少同事選擇離職。去年我們門店最多時有50多人，現(xiàn)在只有20多個人還在堅持?！?/p>

徐鵬所在門店中介人員也在流失，今年離職6人，還剩16人，“除了市場影響下的主動離職，公司也在調(diào)整業(yè)務(wù)，解散了新房渠道業(yè)務(wù)員團隊。此外，公司將中介的銷售提成降低了5個點，變相裁員?！?/p>

徐鵬表示自己從業(yè)來也經(jīng)歷過房地產(chǎn)調(diào)控，但沒想到今年力度這么大?！皬南拶J限購到堵上‘假離婚’漏洞，基本上政策把所有投機的漏洞都堵上了?！睆埩趾托禊i均表示，今年印象較深的體驗是，房地產(chǎn)市場投資者的身影鮮有再見。

購房者

“市場趨穩(wěn) 可從容選房”

最近這半年，趙莉(化名)終于可以從容看房、選房了。

2016年下半年開始，北京房地產(chǎn)市場和全國市場一樣“高歌猛進”，房價不斷升高。彼時，畢業(yè)兩年多、擁有北京戶口的趙莉的心理隨著房價的波動而起伏不安。

“我來自外地，畢業(yè)后拿到北京戶口，加上一直在北京讀書，所以打算留在北京，而買房也是必須克服的困難。”甫一畢業(yè)，趙莉一邊關(guān)注北京房價，一邊攢首付。但2016年不斷高漲的房價讓她幾乎知難而退，萌發(fā)了回老家的打算?！翱粗械囊惶淄ㄖ莸姆孔樱肽隄q了70萬?！?/p>

從去年9月30日開始，北京連續(xù)出臺多項調(diào)控政策，北京房價止?jié)q?！艾F(xiàn)在看，北京房價有所回落，降到了去年年底的價位?！壁w莉最近去亦莊地區(qū)看了多套房，價格較年初降了每平一萬元左右。

“除了價格回落，市場穩(wěn)定，也有了更多看房的時間和可供選擇的房源，現(xiàn)在看房從容很多?！壁w莉認為，北京房價依舊有上漲壓力，計劃在明年年底前入手一套房子。

不過，趙莉?qū)︺y行多次上浮首套房房貸利率的做法提出質(zhì)疑?！笆滋追炕臼莿傂枞巳?，為什么還要上浮房貸利率，這是不是另一種變相的‘薅羊毛’？”趙莉認為，政策也應(yīng)該考慮到不要誤傷剛需人群。

B06-B07版采寫/新京報記者 侯潤芳