經(jīng)歷連續(xù)數(shù)月低迷,深圳樓市去年末現(xiàn)翹尾行情。業(yè)內(nèi)人士認為,除樓市進入底部、年底推盤節(jié)奏加快等因素外,對2018年1月新政實施和房貸繼續(xù)收緊的擔憂推動剛需客趕在年末“上車”。

“購房者擔心明年房貸利率上行,尤其是在新政施行后,把網(wǎng)簽價格和評估價格最低值作為銀行貸款基數(shù),將造成稅額增加或銀行貸款減少。2018年變化太大,要買最好趁早?！币晃环慨a(chǎn)中介機構(gòu)人士說。業(yè)內(nèi)人士表示,伴隨銀行房貸收緊,“高評高貸”漸難成行。在這種情況下,銀行評估值或網(wǎng)簽價格差距大大縮小,新政影響被夸大,不排除部分中介以此慫恿購房者加快網(wǎng)簽。

分析人士說,年底這波小反彈不會帶來深圳樓市成交量和價格大幅震蕩。

翹尾行情

“這一個多月來成交量明顯加大,2017年12月19日南山住宅一天成交幾十套。這段時間密集成交,成交均價一下子拉高不少?！鄙钲谀仙揭晃环慨a(chǎn)中介機構(gòu)人士表示。

多位中介機構(gòu)人士說,從2017年11月底開始,一二手房成交量回暖。中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,12月18日至24日深圳新房成交環(huán)比上升6.9%,二手住宅成交環(huán)比上升17.3%。2017年11月深圳二手住宅成交首次出現(xiàn)較大幅度反彈,共成交5606套,環(huán)比上升25%;成交均價57586元,環(huán)比微漲0.2%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析,深圳房地產(chǎn)市場成交量已到歷史底部,成交量回暖基本符合預期。年底開發(fā)商推盤節(jié)奏加快會帶來交易規(guī)模上升,所以年底出現(xiàn)了翹尾行情。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉表示,今年深圳成交均價不論從環(huán)比、同比看,在全國均領(lǐng)跌。

剛需客“上車”

“不少購房者擔心明年房貸利率會上行。另外,‘新政’有可能很快施行。屆時網(wǎng)簽價格和評估價格最低值將作為銀行貸款基數(shù)。很多客戶想在‘新政’實施前盡快做貸款審核?！币晃环康禺a(chǎn)中介機構(gòu)人士說。

這位人士所說的“新政”指的是,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會近期發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》要求,各地房產(chǎn)管理部門向相關(guān)銀行業(yè)金融機構(gòu)提供新建商品房、二手房網(wǎng)簽備案合同及住房套數(shù)等信息的實時查詢服務,銀行業(yè)金融機構(gòu)在辦理個人住房貸款業(yè)務時,要以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù),并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度。

“一般國土局計稅是以網(wǎng)簽價格為依據(jù),銀行批房貸則是看評估價,但深圳評估價都會較網(wǎng)簽價格高出不少?！抡康木褪菍⑦@兩個價格統(tǒng)一,從而遏制高評高貸?！币晃环康禺a(chǎn)市場人士分析。

如果堅持做“高評”,銀行貸款是多了,但稅費相應增多。深圳某房地產(chǎn)中介機構(gòu)人士說:“如果不做高評,首付壓力就會加重。如果要買,最好趕今年這趟‘末班車’?！?/p>

對房貸繼續(xù)收緊的擔憂使一些剛需客趕在年末下手。今年以來,銀行房貸額度趨緊及銀行貸款利率持續(xù)上調(diào)態(tài)勢明顯。

“‘新政’有利于遏制通過高評高貸加杠桿行為。銀行房貸逐步收緊,高評高貸越來越難做,高評幅度不斷收窄。在這種情況下,銀行評估值或網(wǎng)簽價格差距大大縮小?！崩钣罴伪硎?“目前,這個政策被中介機構(gòu)放大。樓市成交量處于低位,部分中介機構(gòu)故意夸大政策影響,導致很多需求搶先入市?！?/p>

深圳中原研究中心研究員表示,樓市調(diào)控將會是持續(xù)的、長期的,去杠桿化是重點。銀行一般是年首額度寬松,年尾額度緊張,可能年初會有適度緩解。

鏈家研究院發(fā)布報告顯示,2017年前11月新建商品住宅銷售面積同比增加5.4%,銷售金額同比增長9.9%,三四線城市集中發(fā)力是2017年全國新房市場主要推動力,一線城市和絕大部分二線城市新房交易量較去年明顯下滑。2017年全國二手房銷售額比去年下降13.3%,主要是由于一二線城市樓市受調(diào)控影響。(張曉琪)