最近有一種說(shuō)法，說(shuō)2018年樓市調(diào)控放松的信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)。

理由有三：自1月8日起，蘭州對(duì)部分偏遠(yuǎn)區(qū)域取消限購(gòu)，同時(shí)對(duì)部分區(qū)域?qū)嵭邢奘?，并進(jìn)一步強(qiáng)化價(jià)格備案制度。

1月5日，合肥市國(guó)土局和物價(jià)局在回復(fù)群眾咨詢(xún)時(shí)表示，商品住宅實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)多種因素自主定價(jià)，政府價(jià)格部門(mén)不得核定商品房?jī)r(jià)格。

1月4日，南京推進(jìn)人才安居工程，三類(lèi)人才購(gòu)買(mǎi)首套房不限購(gòu)。高層次人才不僅可獲得最高300萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼，還可申請(qǐng)到120萬(wàn)元的公積金貸款。

于是，有人認(rèn)為，這可能是2018年樓市調(diào)控放松的一個(gè)信號(hào)。

事實(shí)真的是這樣嗎？

住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌向中新社國(guó)是直通車(chē)表示，樓市沒(méi)有全面放松的可能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的總基調(diào)始終沒(méi)變。

樓市調(diào)控沒(méi)放松

那么，如何理解三地樓市的新政策？

先來(lái)看蘭州，此次政策提到取消限購(gòu)的區(qū)域主要在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，而部分熱點(diǎn)區(qū)域不僅嚴(yán)格限購(gòu)，還加碼了限售政策，同時(shí)要求進(jìn)一步強(qiáng)化價(jià)格備案制度。

易居研究院提供的一組數(shù)據(jù)顯示，蘭州去庫(kù)存周期維持在17個(gè)月以上的水平。而一般來(lái)說(shuō)，熱點(diǎn)城市若市場(chǎng)不錯(cuò)，去庫(kù)存周期可以降至12個(gè)月甚至8個(gè)月以下水平。

“所以，蘭州嚴(yán)格收緊限購(gòu)政策意義不大?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，過(guò)熱主要集中在市區(qū)，而近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)及郊縣庫(kù)存依然較高。

再來(lái)看合肥，在調(diào)控放松的猜測(cè)出來(lái)后，合肥國(guó)土局第一時(shí)間說(shuō)明稱(chēng)，對(duì)群眾咨詢(xún)的回復(fù)內(nèi)容，被誤讀了。

正確的理解是，2016年11月之前出讓的地塊不限價(jià)。因?yàn)樽?016年11月開(kāi)始，合肥對(duì)宅地實(shí)行了“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”的拍賣(mài)方式，而在此之前，并沒(méi)有上述要求。

雖然2016年11月之前的房子沒(méi)有明確限制價(jià)格，但在落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”要求下，依然要接受“政府指導(dǎo)價(jià)”。

這個(gè)被稱(chēng)為“二線城市四小龍”的城市，并沒(méi)有放松樓市調(diào)控。

只不過(guò)，相較于土地拍賣(mài)前的“限房?jī)r(jià)”，“政府指導(dǎo)價(jià)”更多是一種土地出讓后的約束方法。

最后來(lái)看南京，對(duì)優(yōu)秀人才放開(kāi)限購(gòu)條件，是為了解決人才問(wèn)題。而在此之前，武漢已出臺(tái)多項(xiàng)相關(guān)優(yōu)惠政策。

顧云昌認(rèn)為，從吸引人才方面調(diào)節(jié)，這是明智的選擇。

因?yàn)?，調(diào)控政策的作用加上市場(chǎng)本身的變化，部分城市樓市已恢復(fù)平穩(wěn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格顯示，11月、10月南京同比價(jià)格均有下調(diào)。

但顧云昌也強(qiáng)調(diào)，調(diào)控政策不同于法律、法規(guī)，它本身是一種短期行為，可以根據(jù)市場(chǎng)的冷熱變化進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

南京即屬于此類(lèi)情況。

2018年樓市怎么走

調(diào)控不放松，2018年的樓市怎么走？

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，2018年將保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

差別化調(diào)控在2017年可見(jiàn)一斑。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)多達(dá)270次以上，其中包括北京、上海、廣州、深圳等地多次發(fā)布政策。

一城一策、一城多策成為上年樓市的一大特點(diǎn)。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的內(nèi)容可見(jiàn)，2018年將繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控。

在顧云昌看來(lái)，像北京、上海這類(lèi)重點(diǎn)城市，一時(shí)還不會(huì)放松。但具體到每個(gè)城市，又有所不同，如在調(diào)控政策相當(dāng)嚴(yán)的地方，采取一些松綁政策的可能性是存在的。

畢竟，在實(shí)際執(zhí)行中，房地產(chǎn)調(diào)控政策存在寬和嚴(yán)的問(wèn)題。他認(rèn)為，在嚴(yán)的情況下，一步都不能行；在寬的情況下，抬一抬手、抬一抬腳就過(guò)去了。

“調(diào)控政策隨著市場(chǎng)形勢(shì)的變化而進(jìn)行調(diào)整，這是合理的?！钡櫾撇矎?qiáng)調(diào)，調(diào)控政策并非房地產(chǎn)穩(wěn)定的長(zhǎng)久之計(jì)。

他認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控要從需求側(cè)著力，轉(zhuǎn)為供給側(cè)改革。

房地產(chǎn)市場(chǎng)有供求兩個(gè)方面，需求就是購(gòu)買(mǎi)力，包括凈流入人口、當(dāng)?shù)厝丝谝约巴顿Y投機(jī)的購(gòu)買(mǎi)需求；供給方面，土地供應(yīng)決定了房屋的供應(yīng)數(shù)量，開(kāi)發(fā)企業(yè)決定了房屋的供求質(zhì)量。

以前，樓市調(diào)控的思維大多落在了需求側(cè)。鼓勵(lì)人們購(gòu)房就增加補(bǔ)貼，增加貸款，減少稅費(fèi)，甚至還給戶口、給工作。反之，限制購(gòu)房，表現(xiàn)在政策層面如限貸、限購(gòu)、限價(jià)、限售。

從需求側(cè)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，只是一個(gè)方面。

顧云昌認(rèn)為，調(diào)整土地結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，這是供給側(cè)思維，政府重視的還不夠。

“供給側(cè)不是調(diào)控能解決的，還要由改革來(lái)帶動(dòng)?！鳖櫾撇f(shuō)。

具體而言，在土地供應(yīng)方面，適當(dāng)改革土地供給制度，增加建設(shè)用地供應(yīng)，增加住宅用地來(lái)源。例如，2017年13個(gè)試點(diǎn)城市已開(kāi)展利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。

在優(yōu)化結(jié)構(gòu)方面，針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫(kù)存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。

在提高產(chǎn)品質(zhì)量方面，應(yīng)避免千篇一律，在房屋的設(shè)計(jì)、產(chǎn)品、配套、技術(shù)上不斷變革，滿足人民對(duì)美好生活的需求。(張文絞)