上個月,北京二手房成交18096套。同比上漲67.5%;環(huán)比漲幅達32.3%。

是什么讓低迷了許久的二手房市場突然成交大增?這一個月的變化是否意味著樓市將再度高溫?記者連續(xù)多日調(diào)查發(fā)現(xiàn),去年“3·17新政”以來二手房價格的持續(xù)下調(diào),讓一些剛需結(jié)束了觀望;同時部分區(qū)小學(xué)入學(xué)政策的調(diào)整,也導(dǎo)致短期內(nèi)“學(xué)區(qū)房”成交量有所上漲。但業(yè)內(nèi)人士認為,北京二手房市場繼續(xù)升溫的后勁恐怕已經(jīng)不足;后期伴隨著限房價、共有產(chǎn)權(quán)房項目的大批入市,剛需將在新房市場有更多選擇。

剛需入場

成交量創(chuàng)14個月來最高

朝陽區(qū)北苑中介經(jīng)紀人趙成(化名)近來面臨一個尷尬的狀況:當購房人咨詢新街坊兩居室時,他只能很不好意思地回一句——抱歉,沒靠譜房源了。

二手房市場里,所謂“靠譜的房源”就是業(yè)主誠心出售、價格不虛高、也沒有抵押等亂七八糟事的房源。此前,新街坊兩室兩廳、80多平方米的戶型至少也會有三四套掛網(wǎng)出售。但昨天同類戶型僅有一套在售,報價510萬元。

從近期歷史成交記錄中最高的480萬元成交價便可看出,這套房就是“不靠譜房源”——業(yè)主不著急賣,所以報價稍高等市場回暖。這類房源難以成交,中介也很少會向購房人推薦。房源哪兒去了?我愛我家市場研究院統(tǒng)計顯示,2018年5月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽18096套,創(chuàng)下了14個月以來的新高。

還有一組數(shù)據(jù)在印證剛需是上個月的主要購房人。來自我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,自去年調(diào)控以來,公積金成為客戶選擇最多的貸款方式。我愛我家市場研究院院長胡景暉說,使用公積金購房的客戶基本是以自住需求為主,他們或是首次置業(yè)、或是賣一買一的改善置業(yè),整體需求頗為剛性,投機的人很少。

劃片調(diào)整

影響“學(xué)區(qū)房”短期成交

“學(xué)區(qū)房”的影響依然關(guān)鍵。這也成為一些區(qū)二手房成交量大增的主要因素。

“今年買房還能上中關(guān)村一小;明年再買,就不一定能上了!”在海淀區(qū),一名中介經(jīng)紀人正試圖說服猶豫的購房人。

按照海淀區(qū)教委規(guī)定,自2019年1月1日起,該區(qū)新登記并取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請入學(xué)的,將不再對應(yīng)一所學(xué)校,實施多校劃片。

東城區(qū)教委也明確,入學(xué)登記的實際居住房屋不動產(chǎn)權(quán)證書為2018年6月30日后取得的家庭,自今年起該家庭適齡兒童將通過電腦派位的方式在東城區(qū)內(nèi)多校劃片入學(xué)。

這些區(qū)入學(xué)政策的調(diào)整從根本上是為了打擊炒作和跟風(fēng)搶購“學(xué)區(qū)房”,通過多項措施,嚴控以房擇校,讓“學(xué)區(qū)房”難以對應(yīng)單一名校。有市場人士分析,學(xué)區(qū)房成交量增長是短期情況,未來新政實施后市場也會趨于穩(wěn)定,此前價格高居不下的房源也有望降溫。

面向剛需

新房房源將大增

我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示,5月,本市二手房成交均價環(huán)比4月上漲了0.6%,漲幅較4月略微擴大了0.3個百分點,但絕對幅度并不大。與去年4月的最高點相比,5月二手房價格依然累計下降了17.6%。

對于剛需而言,雖然二手房成交量增加造成部分地區(qū)房源在售量減少,但在近期還可以在新房市場有其它選擇。按計劃,今年本市的限房價項目和共有產(chǎn)權(quán)房項目將大批入市,樓市調(diào)控的加法也將明顯發(fā)力。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計,從本月開始將有大量限房價項目與共有產(chǎn)權(quán)房項目上市,“對剛需來說,在大量低價房源上市后,選擇余地也將增加”。