租賃市場“安全閥”該如何設(shè)？

“控租金”成樓市調(diào)控新風(fēng)向，業(yè)界認(rèn)為，調(diào)控重點是保證中低收入人群的剛性租賃需求

從2017年開始，租賃市場無疑站在了風(fēng)口之上。在政策的引導(dǎo)和市場刺激之下，大量企業(yè)涌入租賃市場。不過伴隨著行業(yè)熱度的上升，有關(guān)“租金上漲”、“天價租金”項目這樣的案例也開始關(guān)注。近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(以下簡稱通知)中，也重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖，并且明確提出要穩(wěn)房價、控租金……

風(fēng)口上的租金調(diào)控

租賃市場未來十年究竟會如何發(fā)展？根據(jù)上海易居研究院發(fā)布的研究報告《未來10年全國城鎮(zhèn)租賃市場規(guī)模測算》顯示，到2027年全國城鎮(zhèn)約有2.1億人是通過租房來解決居住問題的。而全國城鎮(zhèn)租賃房源總面積將達到66.2億平方米，相比2017年增長60%。

可以說，在如此廣闊的市場前景之下，行業(yè)熱度也會被推升，因此租金調(diào)控已經(jīng)成為租賃風(fēng)口上的一道命題。在各種租賃業(yè)務(wù)次第展開的背景下，怎樣做才能最大限度的保證租賃市場能夠健康有序的發(fā)展其實是政府、企業(yè)和市場所需要不斷探索的。

在業(yè)內(nèi)人士看來，租賃市場是一個相對透明的細(xì)分市場，價格的變化也相對理性。因此，直接用行政手段干預(yù)租金價格并無太大必要。

思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅分析認(rèn)為，從全國范圍來看如今的租賃市場還達不到需要像控制房價上漲一樣“控租金”的程度。

按照貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京近3月租金環(huán)比漲幅呈現(xiàn)擴大趨勢，但與2017年末2018年初漲幅相比收窄明顯。5月租賃房源每平米月租金為86.9元。按照易居研究院根據(jù)其監(jiān)測的50城租金數(shù)據(jù)推算，目前全國大中城市每平方米房源的租金為50元/月。推算中小城市每平方米房源的租金為30元/月。

“如今市場的供應(yīng)體系也是相對合理的，同時各個不同類型的產(chǎn)品租金也是面向市場和市場競爭的過程。租金過高必然導(dǎo)致出租率的下降，市場的手能夠做出有效的調(diào)節(jié)。”郭毅表示。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進亦指出，目前租金房價爆發(fā)性增長的現(xiàn)象還是少，市場監(jiān)管更應(yīng)該強調(diào)是租金的透明性，即不應(yīng)該有亂收費的現(xiàn)象。而后續(xù)管控租金，主要是對新房租賃產(chǎn)品的租金，即開發(fā)商持有和經(jīng)營的房源租金進行政策指導(dǎo)。

多元供給平抑租金

隨著供給量的上升，對于租金的平抑可以靠著更加市場化的方式來解決。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，目前看來，政府在租賃市場上使用行政手段的可能性還不是很大。主要依靠增加租賃住房的供應(yīng)渠道，開放一些社會化、市場化的房源供給等手段進行調(diào)節(jié)。比如，目前部分城市規(guī)定了類似城中村部分房源可以作為租賃房源，這有助于盤活此類有歷史遺留問題的房源資產(chǎn)，對于加快城中村改造等都有積極的作用。

而從住建部最近發(fā)布的文件來看，以加大供應(yīng)的手段來平抑市場價格依然是目前租金調(diào)控的主題思路。郭毅指出，《通知》第二條大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，在新增住房用地供應(yīng)中的比例達到50%以上，這一點就比較明確地體現(xiàn)了未來的租金調(diào)控思路。

與此同時，也有業(yè)內(nèi)人士提出，應(yīng)該建立更加靈活的政策來增加企業(yè)的積極性和市場活性。一些一線城市，比如北京的租賃供給體系比較豐富，“已經(jīng)形成了一個多元化的供給梯隊?！惫惚硎荆暗胤秸墓夥?、廉租房保障了城市低收入群體的居住需求；而市場化的普通民宅則供應(yīng)給中端租賃需求；還有一些類似CBD金融區(qū)提供的酒店式公寓，用于滿足高端商務(wù)人群的居住需求?！?/p>

“控租金”是為保障剛需

在業(yè)內(nèi)人士看來，租金調(diào)控最重要的一點是為剛性居住需求提供一定的保障，是此次強調(diào)“控租金”的主要目的。

“從目前市場情況來看，這些思路在深圳這樣的城市已經(jīng)開始落地執(zhí)行?！眹?yán)躍進表示，現(xiàn)階段執(zhí)行的租金調(diào)控強調(diào)：第一、在政府把控下新推出的租金應(yīng)該是低于周邊同類項目，以吸引更多人去租房。第二、對租金本身的上漲幅度有所控制，尤其是防范其受市場波動的影響，進而出現(xiàn)了租金過快上漲。

“定向針對租賃人群配建廉租房、保障基本租住需求同樣是‘控租金’需要做的。”麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松告訴記者。目前，在深圳的住房新政中可以看到了這一嘗試。

6月5日，深圳市住建局發(fā)布住房新政，對市場供應(yīng)端進行調(diào)節(jié)，其中商品住房的供應(yīng)占比40%左右；可租可售的安居型商品房占比20%，租金為周邊同類型小區(qū)的50%；人才房占比20%，租金為周邊小區(qū)的60%；最后還有20%的公共租賃住房，租金為周邊同類型小區(qū)的30%。這一供給體系的建立，可以說在保障剛性居住需求方面做出了有益的嘗試。

聲 音

如今多個城市仍面臨大量中低租金需求短期內(nèi)難以解決、品牌公寓租賃市場回報率偏低等問題。

——58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波

高租金長租公寓可以通過落實租金補貼等手段對沖租金反哺市場。也可以通過金融創(chuàng)新等進行資金回籠。

——上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進

租賃運營本身是一項占用資金量大但回報慢的產(chǎn)業(yè)，建議在增加租賃用地供應(yīng)時針對租賃運營企業(yè)進行相應(yīng)的費用減免和房租補貼。

——麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松

租賃市場調(diào)控的重點依然是保護中低收入人群的剛性租賃需求。而中高端租賃產(chǎn)品有其自身的特點和調(diào)控方式，不需要過多的干預(yù)。

——思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅

■ 行業(yè)難點

高房價下低回報率

目前租金調(diào)控比較困難的一點在于一、二線城市租金回報率較低。一位行業(yè)分析師指出：“目前，我國租金較高的城市仍然以一二線熱點城市為主。這些城市的租金回報率相對于歐美發(fā)達國家來說是很低的。

易居研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：自2016年起，北京、上海、廣州、深圳四個城市的租金收益率從2%緩步下降至1.5%。而按照市場的邏輯，在高房價的背景下，租金會持續(xù)上漲，因此要控租金，首先得把房價壓制回幾年前的水平，租金的回報率才能得以提高。

“如果想要通過調(diào)整供需關(guān)系，大幅增加租賃用房供應(yīng)量壓制租金上漲，又容易造成住宅用地釋放相應(yīng)減少，從而變相推高房價。因此最終解決問題還得看地方政府下多大的決心來供應(yīng)租賃住房用地，這會在一定程度上降低房企拿地積極性，從而影響到地方財政收入。”上述分析師向記者表示。

除此之外，在通過金融方式進行資產(chǎn)證劵化運作尚在探索嘗試階段，企業(yè)運營也將面臨質(zhì)押巨大的資金成本問題。盡管不少企業(yè)都表示自己在以“做公益”的態(tài)度來做租賃類項目，旨在嘗試新的市場，但是如果成本與收益達不到平衡，誰來承擔(dān)房租的補貼？這都是租金調(diào)控中不得不面對的問題。

本版采寫/新京報記者 陳禹銘