2018年上半年,地方城市紛紛推行嚴(yán)厲的調(diào)控政策。新房市場(chǎng)普遍受到限購、限價(jià)、限貸等抑制性政策,在此基礎(chǔ)上,部分城市一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”現(xiàn)象嚴(yán)重。

據(jù)我愛我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì),今年上半年北京市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽10790套,比去年下半年的14076套下降23.34%,降幅比例較大。上半年新房成交均價(jià)43198元/平方米,比去年下半年均價(jià)45879元減少5.84%。

與此同時(shí),上半年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為76640套,比2017年下半年增長(zhǎng)57.6%,在半年走勢(shì)上結(jié)束了2017年的兩連降,價(jià)格方面一直維持在5.5萬元/平方米至6萬元/平方米之間。

整體來看,上半年北京一二手房?jī)r(jià)格持續(xù)“倒掛”。一位業(yè)內(nèi)人士指出,這主要是因?yàn)楸本┮呀?jīng)步入二手房時(shí)代,新房基本位于五環(huán)以外的遠(yuǎn)郊區(qū)縣,所以價(jià)格較市中心的二手房更低。

從南京、杭州、上海、蘇州這幾個(gè)城市的一二手房市場(chǎng)來看,同一城市同一區(qū)域、同一地段也普遍出現(xiàn)價(jià)格倒掛。根據(jù)諸葛找房對(duì)杭州拱墅區(qū)、濟(jì)南歷下區(qū)、廣州黃埔區(qū)、上海靜安區(qū)、成都成華區(qū)、北京密云區(qū)等20個(gè)城區(qū)數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示,新房二手房?jī)r(jià)格倒掛較為普通。價(jià)格差在3000多元/平方米至6000多元/平方米不等。

上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這種現(xiàn)象主要是政策調(diào)控所致,因?yàn)檎畬?duì)新房的調(diào)控更直接,力度更大,而二手房?jī)r(jià)格更多是買賣雙方在市場(chǎng)交易中形成的,政策的影響相對(duì)更小。

該人士進(jìn)一步分析,該現(xiàn)象需要從城市、區(qū)域、樓盤的具體情況來看。在他看來,從長(zhǎng)期來看,一二手房?jī)r(jià)格的“倒掛”并非不可接受的問題。因?yàn)樾路渴袌?chǎng)在調(diào)控下有滿足中低收入人群基本居住需求的功能,所以新房市場(chǎng)是可以有兩個(gè)方向的,一是保障房市場(chǎng),另一個(gè)則是純粹的商品房市場(chǎng),兩個(gè)市場(chǎng)各有各的價(jià)格機(jī)制,保障房市場(chǎng)按保障價(jià)格前行,純商品房市場(chǎng)則由市場(chǎng)定價(jià),雙方互不干涉。

“至于二手房市場(chǎng),由于業(yè)主多為個(gè)人,交易價(jià)格更多的還是會(huì)由市場(chǎng)決定,政策調(diào)控需要更多地從稅收方面展開,包括一些限售政策”。上述人士表示,“新房和二手房之間的價(jià)格差不一定需要抹平趨同。雖然在短期之內(nèi)價(jià)差對(duì)個(gè)人的投資決策可能會(huì)產(chǎn)生影響,但在限售政策以及正在健全的一些長(zhǎng)效機(jī)制作用下,兩個(gè)市場(chǎng)是可以區(qū)隔發(fā)展的,并不是需要完全統(tǒng)一?！?/p>

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,客觀看待本輪一手房?jī)r(jià)格抑制和反彈現(xiàn)象很關(guān)鍵,未來建議對(duì)一手房進(jìn)行產(chǎn)品的細(xì)分,這樣有助于剔除上漲的因素,讓中高端和剛需產(chǎn)品的定價(jià)更加符合實(shí)際情況。(記者 高偉)