今年上半年,受到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)影響,新房供應(yīng)使得市場(chǎng)需求持續(xù)擠向二手住宅市場(chǎng)。部分一二線城市成交量明顯上漲,且價(jià)格出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,下半年全國(guó)大部分城市二手房市場(chǎng)將進(jìn)入價(jià)穩(wěn)量升的新周期。

多個(gè)城市二手房掛牌價(jià)小幅回落

今年上半年,多個(gè)城市二手房市場(chǎng)成交量出現(xiàn)回調(diào)跡象。以北京為例,據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),今年6月、7月北京二手住宅網(wǎng)簽量已經(jīng)兩連跌,目前整體保持在1.5萬(wàn)套上下的規(guī)模。

價(jià)格方面,在6月環(huán)比下降2.5%的基礎(chǔ)上,7月北京二手住宅成交均價(jià)由降轉(zhuǎn)升,環(huán)比小幅上漲1.3%,不過(guò)仍低于5月價(jià)格。綜合今年上半年數(shù)據(jù),今年3月份以來(lái),北京二手房?jī)r(jià)有漲有跌,小范圍內(nèi)來(lái)回波動(dòng),整體走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。

我愛(ài)我家集團(tuán)研究院院長(zhǎng)胡景暉分析表示,2017年“317新政”之后,北京房?jī)r(jià)明顯回落,一年累計(jì)跌幅大約在17%左右,市場(chǎng)因此重新產(chǎn)生了對(duì)購(gòu)房者的吸引力,并由首次置業(yè)需求、改善需求構(gòu)成了市場(chǎng)的新一波需求,春節(jié)過(guò)后,這波需求集中釋放,最終形成了5月的市場(chǎng)高點(diǎn)。

“不過(guò),需求集中釋放后,市場(chǎng)后續(xù)動(dòng)能不足?！焙皶熣f(shuō),因?yàn)樵撨M(jìn)場(chǎng)的客戶(hù)或觀望的客戶(hù)在4、5月份進(jìn)行了集中消化,所以6月、7月的買(mǎi)家和資金相對(duì)較少,市場(chǎng)交易量也開(kāi)始下滑。

“北京市場(chǎng)4、5月的短暫升溫曾一度結(jié)束了二手房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌超過(guò)一年的趨勢(shì)?！焙皶煼治霰硎?但形成這波行情的需求以剛性需求、自住需求為主,投資投機(jī)屬性低,加上調(diào)控政策從未松動(dòng),所以房?jī)r(jià)雖然止跌轉(zhuǎn)升,但幅度不大。“6月、7月交易量下滑之后房?jī)r(jià)又進(jìn)入了有漲有跌的小幅波動(dòng)狀態(tài),整體則保持穩(wěn)定?！?/p>

從上半年重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格變化來(lái)看,也呈現(xiàn)出掛牌價(jià)格小幅回落的格局。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,掛牌均價(jià)普遍高于成交均價(jià)也不難看出目前的二手房市場(chǎng)主要以賣(mài)方主導(dǎo),房主普遍對(duì)樓市房?jī)r(jià)有著較高的預(yù)期。

但隨著市場(chǎng)熱度的變化看,二手住宅業(yè)主掛牌價(jià)格議價(jià)空間也正逐漸打開(kāi),調(diào)低價(jià)格以換取成交,另一方面,隨著賣(mài)方降價(jià)成交普遍,買(mǎi)方成交價(jià)格也開(kāi)始小幅上升。

部分城市二手房?jī)r(jià)格“虛高”

今年上半年,一方面二手房掛牌價(jià)格小幅下滑,業(yè)主惜售心態(tài)使得供應(yīng)減少;與此同時(shí),整體成交量自2017年四季度開(kāi)始觸底回升,重點(diǎn)城市上半年成交量漲跌不一。

例如,廣州2018年上半年二手房市場(chǎng)成交冷淡,同比降幅分別高達(dá)71%和63%。其次是規(guī)模最小的廈門(mén),同比跌幅均為68%。但上海、深圳、合肥三城同比仍出現(xiàn)小幅上揚(yáng),合肥的上漲最為顯著,成交面積為161萬(wàn)平方米,同比漲幅高達(dá)33%。

克而瑞地產(chǎn)中心研究員楊科偉分析認(rèn)為,另一方面,除北京、上海外,其余重點(diǎn)城市如廣州、重慶、合肥、武漢等一、二手住宅價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象持續(xù),尤其是武漢價(jià)差最顯著?！斑@種現(xiàn)象,主要源于新房‘限價(jià)’與二手房?jī)r(jià)持續(xù)堅(jiān)挺?！?/p>

楊科偉指出,從一二線10大重點(diǎn)城市二手住宅成交均價(jià)看,上半年除北京、上海、鄭州外,其余7個(gè)城市二手住宅成交均價(jià)均高于一手住宅均價(jià),主要是受新房“限價(jià)”政策影響,普遍造成一、二手房房?jī)r(jià)“倒掛”,“這也是2018年上半年二手房市場(chǎng)持續(xù)冷淡,新房銷(xiāo)售火爆的主要原因。”

從不同能級(jí)城市來(lái)看,一線城市中,廣州房?jī)r(jià)“倒掛”現(xiàn)象在2018年上半年持續(xù)加重;此外深圳6月首次出現(xiàn)一、二手“倒掛”現(xiàn)象,價(jià)差達(dá)到3627元/平方米。二線城市中,重慶則表現(xiàn)為一、二手住宅成交價(jià)格同步上揚(yáng),且兩者價(jià)差逐漸拉近;武漢則一、二手房?jī)r(jià)差保持相對(duì)穩(wěn)定,但兩者價(jià)差有小幅擴(kuò)大之勢(shì)。

“從武漢來(lái)看,在成交均價(jià)方面,一、二手房‘倒掛’價(jià)差達(dá)1倍有余,明顯存在‘虛高’現(xiàn)象”。楊科偉分析認(rèn)為,“一方面是因?yàn)檫@些城市新房?jī)r(jià)格被顯著低估,新房備案以毛坯為主,而現(xiàn)實(shí)的操作往往會(huì)‘捆綁精裝’,無(wú)形中提升了購(gòu)房者的潛在成本?！?/p>

“另一方面,成交結(jié)構(gòu)導(dǎo)致二手房成交均價(jià)被拉升。”楊科偉表示,以武漢為例,上半年中心城區(qū)二手住宅成交量占全市二手住宅成交量的79%,而中心城區(qū)新房成交量卻僅占全市新房成交量的42%,“因而總體的價(jià)差難免存在‘失真’的嫌疑?！?/p>

進(jìn)入價(jià)穩(wěn)量升新周期

今年8月7日,住建部召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)座談會(huì),會(huì)議重申房地產(chǎn)調(diào)控,并提出兩大要求:一是加快制定住房發(fā)展規(guī)劃,二是對(duì)樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問(wèn)責(zé)。

楊科偉分析認(rèn)為,“回顧住建部5月集中約談部分城市之后,這些城市快速響應(yīng),‘四限’加碼,可以看出約談效果影響之大,此次住建部又重啟座談會(huì),并且措辭嚴(yán)厲地提出對(duì)樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問(wèn)責(zé),顯示出未來(lái)房?jī)r(jià)控制的決心?！?/p>

“國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控政策始終是堅(jiān)定的。上半年住建部已多次要求各地落實(shí)樓市調(diào)控,七部委也已決定下半年在北京、上海等30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng),未來(lái)全國(guó)樓市調(diào)控只會(huì)更嚴(yán),不會(huì)放松?！焙皶煼治霰硎?。

針對(duì)不同類(lèi)型城市未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì),業(yè)內(nèi)認(rèn)為,當(dāng)前一線城市調(diào)控既是全國(guó)范圍內(nèi)最嚴(yán),也是史上最嚴(yán),所以未來(lái)房?jī)r(jià)整體趨于平穩(wěn);三四線城市政策正在趨緊,自身又缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),缺乏人口吸引力,未來(lái)房?jī)r(jià)上行空間較小;相比于一線及三四線,二線城市會(huì)承接更多的人口、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,未來(lái)房?jī)r(jià)的上行壓力比一線及三四線更大。

胡景暉說(shuō),“結(jié)合國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì),未來(lái)央行或?qū)⒗^續(xù)下調(diào)利率,通過(guò)定向調(diào)整、精準(zhǔn)導(dǎo)入來(lái)釋放流動(dòng)性,以滿(mǎn)足剛需的資金要求?！痹谡叩钠胶庀?下半年全國(guó)樓市仍將趨于平穩(wěn),房?jī)r(jià)波動(dòng)不會(huì)太大。而在供應(yīng)上,下半年各城會(huì)加大供應(yīng),以滿(mǎn)足剛需、平抑價(jià)格,市場(chǎng)交易量會(huì)穩(wěn)中有升。

“下半年在市場(chǎng)預(yù)期趨穩(wěn)下,重點(diǎn)城市二手房市已進(jìn)入價(jià)穩(wěn)量升的新周期。”楊科偉說(shuō),目前部分大量積壓的剛需和改善需求開(kāi)始放棄觀望,在價(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定甚至還有小幅議價(jià)空間的情況下,購(gòu)房需求在二手房市場(chǎng)合理有序釋放,“重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)將進(jìn)入價(jià)穩(wěn)量升的新階段?！?/p>

楊科偉分析預(yù)測(cè),“下半年重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)成交有望繼續(xù)回升,成交價(jià)格也將會(huì)小幅上揚(yáng)。在新房限價(jià)短期持續(xù)情況下,一、二手住宅價(jià)格‘倒掛’的城市市場(chǎng)價(jià)差也將持續(xù)縮小?！庇浾?高偉