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為什么北京房租漲得厲害?原因在這里
中新經緯客戶端8月16日電(趙競凡)北京房租上漲 “鍋”誰來背?七、八月份是傳統(tǒng)的租房旺季,房租有所上升并不令人意外。但今年的漲幅,卻比往年“兇猛”許多,原因何在?
今年以來,北京市房屋租金水平持續(xù)上升。北京市統(tǒng)計局數據顯示,1-7月,北京市租賃房房租水平較去年同期上漲3.1%。單看7月份,租賃房房租同比上漲2.8%,環(huán)比上漲0.2%。貝殼研究院數據顯示,東城區(qū)和順義區(qū)房租環(huán)比漲幅居前,分別為10.5%和10.7%。具體到小區(qū),環(huán)比漲幅更加明顯,部分小區(qū)甚至超過30%。
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長租公寓“搶房抬價”、“功不可沒”?
中原地產首席分析師張大偉對中新經緯客戶端(微信公眾號:jwview)分析稱,除畢業(yè)季需求旺盛等傳統(tǒng)原因之外,出租房源的結構性變化也會導致房租上漲?!昂芏嘧赓U企業(yè),特別是長租公寓運營商,低價囤積中低端房源,對其進行升級改造;改造完成后,他們將房屋高價出租,賺取租金上漲帶來的差價?!睆埓髠フf。
此外,有媒體報道稱,部分長租公寓品牌為搶房源而哄抬房價,導致房租水平被推高。華夏時報報道了這樣一個案例:某業(yè)主掛牌出租位于東四環(huán)的總面積180多平方米的四居室時,鏈家、潤邦、中天置地三家房產中介同時介入;該業(yè)主原本預期的房租為每月6500元,最終卻被中天置地以每月8000元的價格簽下,成交價比業(yè)主最初報價高了23%。
對于長租公寓是否推漲房租,思源地產首席分析師郭毅的看法是,此前以小業(yè)主房為主要房源的租賃市場在迎來規(guī)?;赓U企業(yè)入場后,一部分對服務有更高要求的需求被喚醒。規(guī)模化租賃企業(yè)能提供比小業(yè)主更專業(yè)的配套服務,在此情況下,租金出現上漲是正常的。
中信證券房地產行業(yè)分析師陳聰則認為,注重吃租賃差價、毛利率較高、產品增值少的分散式長租公寓企業(yè),可能會對推高房租起到推波助瀾的作用;但注重增值服務、積極改造房源且毛利率較低的分散式長租公寓企業(yè),反倒有利于穩(wěn)定租金水平。
據58集團發(fā)布的《有“調”不紊——2018年上半年樓市報告》,長租公寓在一線和重點二線城市受到了熱捧,其中,北京對長租公寓的需求最高。
▲截圖來源:《有“調”不紊——2018年上半年樓市報告》
供不應求,北京租賃缺口達400萬間
比起長租公寓對租房市場的影響,專家表示,供不應求是房租被推高的重要原因。貝殼研究院近日發(fā)布的數據顯示,目前北京租賃人口為800萬人,而租賃房源量僅為350萬間,租賃缺口達400萬間以上。
缺口是如何產生的?蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為,根本原因是房價與工資水平之間存在較大差距,這使租房成為大部分人的長期選擇。他援引58集團《中國流動人口發(fā)展報告》稱,近10年來中國流動人口(非本地戶籍)規(guī)模一直在增大,從2009年的1.8億增大到2017年的2.5億。其中,8.6%的人可以在工作地買房,67.3%的人則要靠租房來解決居住問題。因此,供不應求才是當前北京住房租賃市場的主要矛盾。
在上述報告提及的非本地戶籍人口中,外地生源畢業(yè)生是重要群體。據58集團發(fā)布的《2018高校畢業(yè)生就業(yè)安居報告》,北京高校的外地生源畢業(yè)生中,有留京工作意愿的畢業(yè)生人數占所有外地生源畢業(yè)生的92.31%,排名居前三位。貝殼研究院認為,因外地生源畢業(yè)生留京工作而產生的租賃需求在畢業(yè)季集中釋放,房東預期因此增強,租金面臨上漲壓力。
▲截圖來源:《2018高校畢業(yè)生就業(yè)安居報告》
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中新經緯客戶端(微信公眾號:jwview)緯表示,還有一個原因不可忽視。2017年底以來,北京市對違規(guī)租賃住房的整頓不斷加強,潛在房源減少,這導致房屋租賃市場供不應求,房租隨之上漲。
除此之外,郭毅提出,樓市調控政策也對租房需求的擴大起到了推動作用。自去年3月17日北京出臺“史上最嚴樓市調控政策”后,購房資質審查變得更嚴格、首付比例提升、房貸利率從折扣到基準再到上浮。“在這些政策的影響下,購房人群的購房資格及支付能力受到限制,因此部分人將居住需求轉移到租房市場,這導致租房需求增加、租金上漲?!惫惴Q。
人口+收入
兩大因素支撐租金上漲
當談到房租時,租金回報率是繞不過去的重要概念。租金回報率是租金與房價的比值,用來衡量租房收益情況。張大偉認為,北京市房屋租金回報率長期偏低,僅有1-2%,隨著房價的上漲,未來房租有持續(xù)上漲的動力。
江瀚進一步提出,在“房住不炒”基調的影響下,部分“炒房黨”可能會變身“包租公”、“包租婆”,將房租作為重要的收益來源。
而長江證券房地產行業(yè)分析師謝皓宇則認為,北京目前的租金收益率并不低,“雖然北京的租金回報率不足2%,而國際上很多大城市的租金回報率往往超過3.5%,但前者是實際收益率,后者是名義收益率”。
謝皓宇解釋稱,在可比口徑下,計算名義收益率時,要在實際收益率的基礎上加上潛在通脹率。因此,將中國一線城市實際租金回報率1.5%加上2.0%的通脹,得到的數字與國外例如英國3.2%的租金回報率加上0.6%的通脹后的回報水平幾乎一樣。
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此外他提到,過去兩年間,以北京為代表的一線城市曾出現過房租停止上漲的情況。而按照房價、房租同方向變動的規(guī)律來看,在房價上漲的情況下,房租也應上漲。
對此,謝皓宇給出的分析是,過去2年間,北京的舊產業(yè)遷出速度超過新產業(yè)遷入速度,因新產業(yè)遷入而增加的高收入人口數量不及因舊產業(yè)遷出而減少的低附加值人口數量,總人口數量因此出現了下滑,隨之產生的便是租房需求的減少及租金水平的下降。
但他同時指出,這不過是短期現象,當產業(yè)結構調整完成時(預計整個調整過程需要2-3年),新產業(yè)形成所帶動的勞動力收入將大幅超過舊產業(yè)的勞動力收入,在收入增加的前提下,租金水平也會上升。
目前,租賃市場已成為住房供應體系中日漸重要的一環(huán)。早在2016年,國務院辦公廳就發(fā)布了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,提出要支持租賃住房建設,培育市場供應主體,鼓勵住房租賃消費;2017年4月,住建部和國土資源部發(fā)布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,明確要求增加租賃住房有效供應,以及在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市,開展集體建設用地建設租賃住房試點。
根據北京市政府規(guī)劃,2017-2021年,北京將建設50萬套租賃住房。2017年北京市已經確定了39個集體土地租賃住房項目,主要涉及朝陽、海淀、豐臺、順義、昌平、大興等12個區(qū),建設用地約203公頃,總建設面積約321萬平方米。在2018年,北京市將繼續(xù)推動200公頃集體土地租賃住房項目入市。同時,在貸款及融資方面給予扶持。
張大偉認為,由于上述租賃住房仍未大規(guī)模入市,北京市租賃住房市場仍舊供不應求,但隨著該批租賃住房的集中入市,供需失衡現狀將得到改善。
此外,貝殼研究院表示,8月仍是租賃旺季,預計成交將與7月持平或有進一步上升,租金水平仍有上漲壓力,但漲幅將會收窄。(中新經緯APP)
編輯:曾珂
關鍵詞:北京房租漲得厲害