必須強(qiáng)化“房租不是用來炒的”的定位,遏制資本興風(fēng)作浪,堅(jiān)決斬?cái)喾孔夥钦Ｉ蠞q的推手

7月北京租賃市場進(jìn)入旺季,房租大幅上漲讓政府、市場、租客都措手不及。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),2018年7月北京市場成交節(jié)奏持續(xù)加快,單平方米月租金為91.5元,環(huán)比上漲2.2%。據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)官方網(wǎng)站數(shù)據(jù),同比來看,北京平均租金同比上漲21.89%。

網(wǎng)絡(luò)圖

北京房租為何上漲?從表面來看,每年三季度,畢業(yè)季、求職季、開學(xué)季疊加,租房需求大增,房租往往會(huì)上漲。但背后的原因并不簡單。

從供給來看,國家加強(qiáng)對樓市的調(diào)控力度使得房價(jià)階段性見頂,房企利潤不斷縮水,在租售并舉政策的推動(dòng)下,房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)租賃市場。同時(shí)從數(shù)據(jù)上來看,截至今年6月,北京二手房市場轉(zhuǎn)冷,業(yè)主惜售也會(huì)向租賃市場釋放大量房源,從總體來看,租賃市場的供給是增加的。

但從需求來看,據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2017年末,北京全市常住人口2170.7萬,比上年末減少2.2萬,下降0.1%,這也就意味著北京市的人口流入凈值為負(fù),需求處于下降的通道。季節(jié)性因素每年都有,為何今年房租上漲特別快呢?恐怕并不完全是需求方面的原因。

根據(jù)價(jià)格機(jī)制,供給增加需求減少,房租理應(yīng)下降,但北京市房租卻持續(xù)不斷上漲,可見北京市房租上漲背后可能不是簡簡單單市場供求所致。客觀地說,從租金回報(bào)率等角度來看,房租確實(shí)還有不小的上漲空間,但近期房租大幅度上漲,脫不開“炒”的成分,租賃市場資本的介入從一定程度上加快了房租上漲的速度。

事實(shí)上,不僅僅是北京,上海、深圳、天津、武漢等城市房租都有不同幅度的上漲。其背后存在的一致性是,在租售并舉、房價(jià)上漲到一定階段時(shí),同時(shí)目前房地產(chǎn)市場進(jìn)入增庫存的時(shí)段,存在一定的空檔期,隨著租賃市場資本的大量流入,共同促進(jìn)上漲的預(yù)期。

一方面,在過渡期內(nèi)存在著新建開發(fā)投資追不上市場需求,不足以補(bǔ)缺口的空檔期。在空檔期,市場供給主體會(huì)加深對現(xiàn)有房地產(chǎn)存量的運(yùn)營,比如進(jìn)行精裝修以提高房價(jià)獲得更高的利潤。同時(shí),受到嚴(yán)格的限購限貸等房地產(chǎn)調(diào)控的影響,相當(dāng)部分人群進(jìn)入租房市場。

另一方面,在政策的驅(qū)動(dòng)下,租賃市場預(yù)期利潤率提高會(huì)有大量的資本進(jìn)入,在巨大的房源競爭壓力下,他們會(huì)不顧成本激進(jìn)地拓展房源、搶占市場,以獲得壟斷地位和定價(jià)權(quán),這必然會(huì)推升市場的價(jià)格。此前有報(bào)道稱,北京兩家房屋中介公司為爭搶一套房源,將原本預(yù)期為7500元/月的房子,硬生生炒到了10800元/月。

諸多因素綜合發(fā)酵,改變了市場對房租的預(yù)期。眼下,房屋租賃市場的資本大規(guī)模流入才剛剛開始,為了爭奪市場上的房源,租賃市場的燒錢模式恐怕仍將持續(xù),假如任由“炒”因素在租賃市場興風(fēng)作浪,那么房租很可能重蹈房價(jià)的覆轍。

房屋是公眾賴以遮蔽風(fēng)雨之地,具有很強(qiáng)的剛需屬性,房價(jià)上漲之后,租房住在很大程度上緩解了房價(jià)上漲所帶來的供需矛盾。從這個(gè)角度來說,“租不起”的危害遠(yuǎn)甚于“買不起”,人們的這種擔(dān)心不無道理。

對于在城市打拼的“漂族”而言,房租過快上漲,導(dǎo)致“住不起”“租不起”,也可能傷害到青年在大城市打拼奮斗的夢想,長遠(yuǎn)來看,也不利于城市“筑巢引鳳”留住人才。

在個(gè)別房租上漲過快的城市,“租不起”的苗頭已經(jīng)顯現(xiàn),必須強(qiáng)化“房租不是用來炒的”的定位,遏制資本興風(fēng)作浪。(盤和林)