11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2018年10月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變化數(shù)據(jù)。其中，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，二手住宅環(huán)比下降；二線城市環(huán)比漲幅均回落；三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅微擴(kuò)，二手住宅漲幅回落。

如何看待10月房?jī)r(jià)指數(shù)變化？?jī)r(jià)格總體穩(wěn)定背后，哪些因素在起作用？后市行情又將如何？11月15日晚，《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》邀請(qǐng)到國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民以及財(cái)經(jīng)評(píng)論員萬(wàn)喆做客演播室，深入解析。

價(jià)格穩(wěn) 體現(xiàn)在哪里？

劉衛(wèi)民：價(jià)格回落 投資穩(wěn)中回調(diào)

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員 劉衛(wèi)民：第一個(gè)穩(wěn)，10月份相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，特別是前期一些熱點(diǎn)城市，價(jià)格上漲的牛頭已經(jīng)被一系列政策給按住了；第二個(gè)穩(wěn)，從前10個(gè)月房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來(lái)看，1—7月份，累計(jì)增速增高以后在逐步回調(diào)；第三個(gè)穩(wěn)，土地的購(gòu)置速度也開(kāi)始趨穩(wěn)。

萬(wàn)喆：價(jià)格總體穩(wěn)定 走勢(shì)分化明顯

財(cái)經(jīng)評(píng)論員 萬(wàn)喆：“穩(wěn)”本身就意味著一種動(dòng)態(tài)平衡。沒(méi)有出現(xiàn)增幅較快，也沒(méi)有出現(xiàn)斷崖式下跌，這實(shí)際上就是穩(wěn)。另外一方面，走勢(shì)的分化非常明顯，東部繼續(xù)下降，西部卻是增速回落比較小的；一線城市相對(duì)比較穩(wěn)，但三四線城市卻出現(xiàn)了成交價(jià)和成交面積增速擴(kuò)大。所以整體而言，因城施策，首先要看到不同城市的情況確實(shí)相差很大。

哪些因素影響了市場(chǎng)預(yù)期？

劉衛(wèi)民：房地產(chǎn)信貸增速回落影響市場(chǎng)預(yù)期

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員 劉衛(wèi)民：從房地產(chǎn)資金到位情況來(lái)看，除了定金和首付處于兩位數(shù)的增長(zhǎng)以外，按揭貸款在低速增長(zhǎng)。也就是相關(guān)信貸支持確實(shí)在收緊，特別是對(duì)那些擁有二套房或者二套以上的居民。此外，信貸增速低還給市場(chǎng)主體，特別是開(kāi)發(fā)主體一個(gè)信號(hào)，資金鏈在不斷收緊，這樣就可能促使這些企業(yè)加速清盤(pán)，調(diào)整項(xiàng)目定價(jià)等等。所以，信貸方面的這個(gè)因素很關(guān)鍵。

萬(wàn)喆：政策是影響市場(chǎng)預(yù)期的最大因素

財(cái)經(jīng)評(píng)論員 萬(wàn)喆：今年以來(lái)關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策出了400多條，比去年同期增長(zhǎng)了大概80%；住建部約談開(kāi)發(fā)商、中介，杜絕虛假信息之類這樣的行為也十分頻繁，約束市場(chǎng)亂象的決心很大。所以對(duì)三四線城市，即便可能有刺激性促進(jìn)效應(yīng)的預(yù)期，也會(huì)相應(yīng)收縮。

另外，10月份國(guó)常會(huì)又出來(lái)新的3年棚改計(jì)劃，所以調(diào)控政策本身，就是一個(gè)不斷出臺(tái)完善的過(guò)程，不是說(shuō)一下子就沒(méi)有了，也不會(huì)一下子全部放出來(lái)，政策仍然是影響預(yù)期的最大因素。目前來(lái)看，調(diào)控房地產(chǎn)的決心還是非常大的，所以市場(chǎng)預(yù)期也會(huì)比較穩(wěn)。

【背景鏈接】

11月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還公布了前10個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況。從投資來(lái)看，同比增長(zhǎng)9.7%，增速與前9個(gè)月相比，回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；從商品房銷售面積這一塊看，同比增長(zhǎng)2.2%，增速比前9個(gè)月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，兩項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)回落。

增速回落 后市行情怎么變？

劉衛(wèi)民：房地產(chǎn)增速回落符合客觀發(fā)展規(guī)律

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員 劉衛(wèi)民：整體而言，中國(guó)的住房供求達(dá)到了某種均衡點(diǎn)。長(zhǎng)期支持過(guò)去動(dòng)輒百分之二十、三十的房地產(chǎn)增速的這種狀態(tài)，要回落到相對(duì)適中低幅增長(zhǎng)的狀態(tài)。所以說(shuō)，從兩位數(shù)回到一位數(shù)增長(zhǎng)的背后，有整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的客觀因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)矛盾，結(jié)構(gòu)發(fā)展的不平衡當(dāng)然還存在，但是總體來(lái)看，購(gòu)房需求已經(jīng)不像過(guò)去那么強(qiáng)烈。

萬(wàn)喆：樓市是長(zhǎng)期博弈 長(zhǎng)效機(jī)制不可放松

財(cái)經(jīng)評(píng)論員 萬(wàn)喆：房?jī)r(jià)到底什么時(shí)候才算是一個(gè)理性的供需價(jià)格，我認(rèn)為沒(méi)有完全市場(chǎng)化的理性，就不能算是最后的理性。所以包括現(xiàn)在的限購(gòu)限售，甚至一些地區(qū)地方政府在價(jià)格波動(dòng)時(shí)介入、約談，應(yīng)該都是暫時(shí)的手段。長(zhǎng)效機(jī)制要建立，是要使得供需能夠非常好地對(duì)接，既沒(méi)有泡沫，也能滿足人們良好的居住需求。市場(chǎng)長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)壓力仍然比較大，在相應(yīng)機(jī)制建立完善以前，市場(chǎng)會(huì)存在長(zhǎng)期博弈。