在北大和清華，來(lái)自鄂爾多斯的同學(xué)不愁找不到老鄉(xiāng)。

日前，第一財(cái)經(jīng)記者在內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市康巴什新區(qū)問(wèn)一位出租車(chē)司機(jī)，為何康巴什的房?jī)r(jià)在鄂爾多斯的房?jī)r(jià)大起大落中基本保持了平穩(wěn)，他說(shuō)：你應(yīng)該去鄂爾多斯一中看看。今年鄂爾多斯一中的高考成績(jī)是，有32位同學(xué)考取了北大和清華，有5位同學(xué)被香港知名大學(xué)錄取。

鄂爾多斯市第一中學(xué)就位于康巴什新區(qū)鄂爾多斯大街上。

難以想象，這是一個(gè)15年前才開(kāi)始建設(shè)的城市，曾因房產(chǎn)閑置和入住人口少，被描述為“鬼城”。如今的康巴什越來(lái)越有活力和人氣。其實(shí)，是清潔的空氣、高端的教育資源及醫(yī)療資源等支撐起了康巴什區(qū)的房?jī)r(jià)。這也意味著鄂爾多斯這個(gè)煤炭城市的轉(zhuǎn)型。

“不建議來(lái)投資房產(chǎn)”

與前幾年來(lái)康巴什時(shí)相比，街道上的車(chē)明顯增多了。當(dāng)時(shí)記者在康巴什看到的景象是，視野可及的范圍內(nèi)，好幾個(gè)紅綠燈沒(méi)有一輛車(chē)?，F(xiàn)在，在紅綠燈路口要排個(gè)小隊(duì)了。穿越馬路的行人，也需要左右張望一下。

記者來(lái)到成吉思汗廣場(chǎng)西邊的一個(gè)售樓處，售樓大廳里只有一個(gè)正在打電話的工作人員。外面在飄雨，大廳沒(méi)有開(kāi)燈，比較昏暗，她以為記者是來(lái)看盤(pán)的，直說(shuō)這里的樓已經(jīng)售罄?！澳闶莵?lái)拿地的嗎？現(xiàn)在的地可不好拿。”

“如果你買(mǎi)房以投資為目的的話，建議你不要再來(lái)了。投資的目的是為了收益，是要在低點(diǎn)進(jìn)高點(diǎn)出的?，F(xiàn)在康巴什的房?jī)r(jià)處在高點(diǎn)，不再具備投資價(jià)值?！彼f(shuō)，“即使你有閑錢(qián)，也不建議你放在這里了。房?jī)r(jià)有可能漲，但漲的幅度應(yīng)該不大了?！?/p>

在與這位工作人員的交談中記者了解到，康巴什區(qū)居住人口呈現(xiàn)兩極分化。一是年輕人多，二是老年人多。老年人是看中了這里的環(huán)境。

當(dāng)記者問(wèn)及來(lái)康巴什買(mǎi)房的“是否公務(wù)員多，因?yàn)槎鯛柖嗨故姓缇蛷臇|勝區(qū)搬到了康巴什”時(shí)，這位工作人員聽(tīng)成了“公園多”，她說(shuō)：康巴什本身就是一個(gè)花園城市，談不上“公園多”。

“周?chē)貐^(qū)有些人的孩子現(xiàn)在上初中甚至小學(xué)，就趕來(lái)康巴什買(mǎi)房子，目的是為了將來(lái)可能有機(jī)會(huì)上一個(gè)好的高中。如果說(shuō)投資的話，這也算投資吧。”

另有當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V記者，康巴什的醫(yī)療條件很強(qiáng)，連包頭市的病人都選擇到康巴什來(lái)治療。這也說(shuō)明當(dāng)時(shí)康巴什的建設(shè)是高點(diǎn)起步的。

鄂爾多斯當(dāng)?shù)毓賳T也不否認(rèn)城市建設(shè)的超前規(guī)劃。

正是因?yàn)榫C合因素的影響，康巴什周邊的人也到這里買(mǎi)房。與2016年前后最低谷的時(shí)候相比，康巴什房子的均價(jià)每平方米漲了兩三千塊錢(qián)。這位工作人員所在的樓盤(pán)二手房賣(mài)到8000到1萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)則在6000元左右。

這次采訪給記者的感受是，曾經(jīng)被稱(chēng)為“鬼城”的康巴什正在復(fù)活并逐步增強(qiáng)活力。

有人成功抄底

就整個(gè)鄂爾多斯來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)了一個(gè)猛漲到猛降再到回升的過(guò)程，這一點(diǎn)在東勝區(qū)表現(xiàn)得更為明顯。

東勝區(qū)的市民中心位于該區(qū)較中心的位置。記者在這里遇到一位正在晨跑的市民，她告訴第一財(cái)經(jīng)記者，2016年，她在附近買(mǎi)了一套房，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是每平方米3500元，現(xiàn)在可以賣(mài)到6000元。她覺(jué)得自己是買(mǎi)在了低點(diǎn)。

她認(rèn)為，在2016年前后，東勝區(qū)的房?jī)r(jià)到達(dá)了低點(diǎn)，隨后開(kāi)始回升，現(xiàn)在已經(jīng)回升到2010年前后的水平了。

那時(shí)的房?jī)r(jià)飆升是因?yàn)槊禾拷?jīng)濟(jì)，從 2006年起，在煤炭產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的資金支撐下，鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始爆發(fā)，房?jī)r(jià)在一兩年的時(shí)間里從每平方米1500元飆漲至5000~6000元，上萬(wàn)元的樓盤(pán)也不鮮見(jiàn)，一房難求是當(dāng)時(shí)的普遍現(xiàn)象。2010年，是鄂爾多斯樓市最為火爆的年份。

但其后鄂爾多斯的房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了斷崖式下滑。對(duì)其中的原因，鄂爾多斯的一位人士有這樣一段分析：當(dāng)初有大量新聞報(bào)道鄂爾多斯的房子有投資價(jià)值，三千元一平方米，吸引了很多人包括鄰近省份的來(lái)考察。之后覺(jué)得環(huán)境不錯(cuò)，就選擇來(lái)這里買(mǎi)房。當(dāng)買(mǎi)房的人越來(lái)越多，房產(chǎn)商就逐步漲價(jià)，越漲價(jià)讓等著買(mǎi)房的人越著急，就造成越買(mǎi)越漲、越漲越買(mǎi)這么一個(gè)局面。但正因鄂爾多斯當(dāng)初擴(kuò)建速度過(guò)快，房源一下增加很多，所以房?jī)r(jià)暴跌厲害。這就好像飯館，你看著里面好多人，你也會(huì)進(jìn)去吃飯。要是一個(gè)人都沒(méi)有，你會(huì)懷疑這飯館有問(wèn)題。

房地產(chǎn)去庫(kù)存與鄂爾多斯的轉(zhuǎn)型

2016年3月，鄂爾多斯市下發(fā)了《房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，其中的一個(gè)重要方面就是去庫(kù)存。

嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)管理被列為第一條?！耙庖?jiàn)”中說(shuō)：建立房地產(chǎn)去庫(kù)存與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地掛鉤制度，房地產(chǎn)去庫(kù)存工作未完成的旗區(qū)，從嚴(yán)控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地供應(yīng)，中心城區(qū)范圍內(nèi)各經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))不再供應(yīng)商品住房用地。這應(yīng)該就是上述工作人員說(shuō)拿地不易的原因。

“2016年及2017年，鄂爾多斯通過(guò)棚改消化的存量商品房面積分別為589.8萬(wàn)平方米和511萬(wàn)平方米，而2014年和2015年兩年合計(jì)消化的存量商品房面積僅588萬(wàn)平方米，不及2016年一年?！倍鯛柖嗨拐ぷ鲌?bào)告中的數(shù)據(jù)顯示。

截至目前，鄂爾多斯市已經(jīng)消化房地產(chǎn)庫(kù)存1635萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)“量?jī)r(jià)平穩(wěn)”。日前，在內(nèi)蒙古自治區(qū)慶祝中華人民共和國(guó)成立70周年鄂爾多斯市專(zhuān)場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)上，鄂爾多斯相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)這樣說(shuō)。

房?jī)r(jià)回升的一個(gè)重要原因是供應(yīng)量的減少。根據(jù)鄂爾多斯市發(fā)布的年度社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況公報(bào)，2009年，該市房屋竣工面積396.6萬(wàn)平方米，2017年房屋竣工面積44.9萬(wàn)平方米。

記者注意到，雖然鄂爾多斯的房?jī)r(jià)回升，但深層次的矛盾仍未解決。拿房地產(chǎn)施工面積來(lái)說(shuō)，根據(jù)上述公報(bào)，2010年，該市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積為4122.4萬(wàn)平方米，其后的數(shù)年間，竣工面積加起來(lái)不超過(guò)1300萬(wàn)平方米。這中間存在近3000萬(wàn)平方米的差距。

即使在東勝區(qū)市民中心附近，記者也看到多處的爛尾開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。出了鄂爾多斯伊金霍洛機(jī)場(chǎng)就是一片開(kāi)發(fā)區(qū)，這里的道路以經(jīng)緯命名，記者看到，最多到了緯18路，并且這些建筑很多看不到施工的跡象。這個(gè)“庫(kù)存”恐怕更難消化。

今年鄂爾多斯的政府工作報(bào)告稱(chēng)，堅(jiān)持把化解政府債務(wù)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)與服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來(lái)，防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)作為工作的重要方向。而2018年共計(jì)化債471億元，完成年度化債任務(wù)的117%。

繼續(xù)改變“一煤獨(dú)大”的狀況，也是鄂爾多斯發(fā)展的重要方向。在2010年前后，鄂爾多斯的煤炭產(chǎn)業(yè)占到了GDP的75%，這幾年經(jīng)過(guò)逐步化解轉(zhuǎn)型，該市非煤產(chǎn)業(yè)增加值占到規(guī)模以上工業(yè)增加值的50%，2018年，非煤產(chǎn)業(yè)投資占工業(yè)總投資的77.1%。同時(shí)，近年來(lái)，鄂爾多斯累計(jì)退出煤炭產(chǎn)能1335萬(wàn)噸。

煤炭經(jīng)濟(jì)仍然是鄂爾多斯的重要經(jīng)濟(jì)支柱。去年，鄂爾多斯的煤炭產(chǎn)銷(xiāo)量分別達(dá)到6.16億噸和6.64億噸。但鄂爾多斯煤炭產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在面臨的任務(wù)是轉(zhuǎn)型升級(jí)。為此，鄂爾多斯聘請(qǐng)了國(guó)家權(quán)威研究機(jī)構(gòu)，科學(xué)編制經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展研究報(bào)告、現(xiàn)代能源經(jīng)濟(jì)示范區(qū)規(guī)劃、現(xiàn)代煤化工產(chǎn)業(yè)示范區(qū)總體規(guī)劃，在煤炭深加工方面進(jìn)行布局，今年新開(kāi)工5個(gè)清潔煤電項(xiàng)目，建成久泰甲醇制烯烴、新能穩(wěn)定輕烴等一批煤炭深加工項(xiàng)目，新增電力裝機(jī)82萬(wàn)千瓦、化工產(chǎn)能219萬(wàn)噸，煤炭就地轉(zhuǎn)化率提升到22%。