甲委員

某公司計(jì)劃在本市地鐵站內(nèi)的地下部分開(kāi)發(fā)一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，該公司是否可以取得該地下空間的建設(shè)用地的使用權(quán)？

乙委員

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城市可供利用的土地日趨減少，為了節(jié)約利用土地，很多城市都開(kāi)始進(jìn)行地下空間的開(kāi)發(fā)利用，在地鐵站內(nèi)的地下部分開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的情況較為常見(jiàn)。

丙委員

過(guò)去的城市建設(shè)規(guī)劃較為粗放，土地利用較少考慮地下空間的利用，只在設(shè)立了地表的建設(shè)用地使用權(quán)，隨著地下空間開(kāi)發(fā)的需求不斷增長(zhǎng)，各方面的立法呼聲很高。民法典第345條就明確規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。這意味著在我國(guó)，法律允許地下空間單獨(dú)設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，且不影響地表建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立與行使。因此，某公司想要進(jìn)行地鐵站內(nèi)的地下項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，可依法取得地下建設(shè)用地使用權(quán)。

丁委員

地鐵站有一部分土地與地表接連，地鐵站所使用的土地，是地下建設(shè)用地使用權(quán)還是地表建設(shè)用地使用權(quán)，如何判斷呢？

戊委員

判斷地鐵站的土地使用權(quán)是地下建設(shè)用地使用權(quán)還是地表建設(shè)用地使用權(quán)，須根據(jù)建筑的具體情況進(jìn)行分析。一般來(lái)說(shuō)，地鐵站出口占用地表土地，設(shè)立的是地表建設(shè)用地使用權(quán)，其中包括與出口接連的直梯、扶梯等構(gòu)筑物共同形成的一個(gè)整體。而地鐵站下方與地鐵軌道相連接的候車道及其建筑物、附屬物，則與軌道形成一個(gè)整體，其所利用的土地，設(shè)立的是地下建設(shè)用地使用權(quán)。

己委員

地鐵建成后，假如有人想將地鐵路線的所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這些分層設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)如何處理？

庚委員

民法典第356條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的,附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。民法典第357條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的,該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。這就是說(shuō)，地鐵開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后，如果發(fā)生權(quán)屬流轉(zhuǎn)，地下地表建設(shè)用地使用權(quán)和地鐵線路等構(gòu)筑物的所有權(quán)共同構(gòu)成一組權(quán)利，應(yīng)一并流轉(zhuǎn)。

辛委員

地鐵的例子比較極端。其實(shí)，在日常生活中還存在著多種類型的地下建設(shè)用地使用權(quán)，比如地下車庫(kù)、地下商場(chǎng)等。根據(jù)民法典的規(guī)定，都可以取得地下建設(shè)用地使用權(quán)。

壬委員

我理解，這就是實(shí)踐中大家常說(shuō)的“房隨地走，地隨房走”。我聯(lián)想到一個(gè)案例：某房地產(chǎn)公司為獲得銀行貨款，先將其擁有地塊的建設(shè)用地使用權(quán)抵押給了建設(shè)銀行，后又將這塊地上的建筑物抵押給了中國(guó)銀行，并且兩次貸款都辦理了抵押登記。該房地產(chǎn)公司因經(jīng)營(yíng)不善無(wú)法償還貨款，法院判決后，要將該公司抵押的建設(shè)用地使用權(quán)和地上的建筑物進(jìn)行拍賣用以還債。建設(shè)銀行和中國(guó)銀行都認(rèn)為自己對(duì)拍賣款享有優(yōu)先受償權(quán)，該怎么處理？

癸委員

這還真是個(gè)問(wèn)題，兩個(gè)抵押權(quán)沖突了，可以適用“房地一致”原則來(lái)處理嗎？還有，林女士的哪些民事權(quán)利受到了侵害？從物權(quán)保護(hù)的角度看，林女士可以主張哪些權(quán)利？

子委員

可以的。民法典在以第356條和357條規(guī)定“房地一致”原則的基礎(chǔ)上，第397條進(jìn)一步規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押，抵押人未依據(jù)前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押?！边@說(shuō)明“房地一致”原則可以適用于抵押權(quán)的設(shè)立。因此，建設(shè)銀行和中國(guó)銀行的抵押權(quán)都相互及于建設(shè)用地使用權(quán)和地上的建筑物所有權(quán)，它們兩家對(duì)“地”和“房”的拍賣款的確都享有優(yōu)先受償權(quán)。從基本案情來(lái)看，林女士對(duì)別墅享有的所有權(quán)以及林女士的隱私權(quán)也受到了侵害。

丑委員

按照這個(gè)規(guī)定，兩家都享有優(yōu)先受償權(quán)，沖突如何解決？這個(gè)案子有代表性。根據(jù)民法典的相關(guān)規(guī)定，對(duì)別墅本身以及屋內(nèi)物品、設(shè)施毀壞的損失，林女士可依法請(qǐng)求侵權(quán)人修理、重作、更換或恢復(fù)原狀；對(duì)于不能通過(guò)物權(quán)保護(hù)措施得到救濟(jì)的部分損失，林女士還可依法請(qǐng)求侵權(quán)人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

寅委員

      不著急，民法典還有關(guān)于受償順序的規(guī)定，可以用來(lái)解決兩家的問(wèn)題。民法典第414條規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押且抵押權(quán)已登記的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款按抵押權(quán)登記的時(shí)間先后確定清償順序。也就是說(shuō)按照登記時(shí)間來(lái)確定誰(shuí)先受償。這個(gè)案件中，建設(shè)銀行設(shè)定的土地使用權(quán)的抵押登記先于中國(guó)銀行的建筑物抵押登記，中國(guó)銀行只能在建設(shè)銀行的債務(wù)清償完畢后，對(duì)余款享有先于其他債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。