一是重建設(shè)輕治理。城市更新表象是建設(shè)問題，本質(zhì)上是治理問題。在一些地方的城市更新中，由于治理短板，拆舊建新，引發(fā)很多后遺癥。二是重行政輕市場。城市更新涉及面廣，歷史遺留問題多，過去很長時期以來都是以政府為主，行政力量強(qiáng)勢主導(dǎo)，巨大的財政壓力使城市更新難以持續(xù)。三是重地上輕地下。與地上的住宅加裝電梯工作等相比，老舊小區(qū)地下設(shè)施設(shè)備的更新更為迫切。歷史“欠賬”多，前瞻性不夠、規(guī)劃設(shè)計有缺陷、標(biāo)準(zhǔn)過低等問題較為嚴(yán)重。加之地下空間、地下管線的管理分屬不同部門，條塊分割，難以統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。四是重外在輕內(nèi)涵。在一些地方，城市更新變成面子工程、形象工程，僅僅停留在表面彩化、立面美化和外面綠化，缺少真正意義上的城市有機(jī)更新。五是重拆遷輕保護(hù)。把城市更新等同于大拆大建，缺少保護(hù)性修繕和恢復(fù)性修建，特別是對歷史文化街區(qū)和城市文化遺產(chǎn)的整體性保護(hù)不足。

新發(fā)展階段的城市更新，應(yīng)當(dāng)堅持功能性更新、保護(hù)性更新、保障性更新、社會性更新的原則，創(chuàng)新工作思路，圍繞破解基層治理難題，提升城市更新質(zhì)量。

堅持規(guī)劃引領(lǐng)，破解城市功能再造難?？茖W(xué)編制城市更新專項規(guī)劃，強(qiáng)化分區(qū)分類指導(dǎo)，統(tǒng)籌規(guī)劃、土地、金融、財政、建設(shè)、經(jīng)營、管理等方面的配套支持政策和配套標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動人居環(huán)境與城市品質(zhì)整體提升，推動物質(zhì)空間與城市治理整體提升。統(tǒng)籌城市重點區(qū)域、老舊小區(qū)、文化街區(qū)、低效樓宇，通過建筑物和構(gòu)筑物改造，植入文化元素，推動產(chǎn)業(yè)升級和功能重組，創(chuàng)造了新型的城市活力空間。

強(qiáng)化基層協(xié)商，破解百姓利益協(xié)調(diào)難。探索城市治理模式，以公共利益優(yōu)先為主導(dǎo)，探索建立基層協(xié)商制度。建立“眾智+眾籌”社區(qū)參與平臺，強(qiáng)化社區(qū)居民、產(chǎn)權(quán)單位在城市更新中的主體作用。加強(qiáng)幸福鄰里中心建設(shè)，提升城市的整體性、系統(tǒng)性、宜居性、包容性和生長性，讓城市的更新迭代成為老百姓幸福感獲得感的來源。

創(chuàng)新多元共治，破解各類主體參與難。積極引入社會資本改造老舊小區(qū)，引入高水準(zhǔn)物業(yè)公司，推進(jìn)全鏈條質(zhì)量管理。建立屬地管理責(zé)任制度，加強(qiáng)街區(qū)范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)權(quán)利人和市場投資人在城市更新中的主體地位。充分反映市場參與城市更新的意愿需求，推動政府與市場攜手共同發(fā)力推動城市更新。

突出數(shù)據(jù)賦能，破解資源要素整合難。更加重視以數(shù)字化改革為總抓手，用數(shù)字技術(shù)打通部門、系統(tǒng)、地域、層級的界限，強(qiáng)化資源整合、技術(shù)研發(fā)、技術(shù)集成等平臺優(yōu)勢，加大新增公共設(shè)施和公共空間容積率的獎勵力度。進(jìn)一步優(yōu)化城市更新項目審批流程，探索建立規(guī)劃、文保、建設(shè)、消防、綠化等聯(lián)審機(jī)制。強(qiáng)化城市實體更新與數(shù)字更新同步規(guī)劃、同步建設(shè)，為數(shù)字孿生城市、智慧街區(qū)、智慧樓宇奠定基礎(chǔ)。

推動活化傳承，破解文化遺產(chǎn)保護(hù)難。要守住不拆除歷史建筑、不拆真遺存、不建假古董“三不”底線，不搞大拆大建，鼓勵老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)等改造重點地區(qū)、風(fēng)貌保護(hù)區(qū)實施開發(fā)規(guī)模平衡轉(zhuǎn)移，完善城市歷史文化保護(hù)與傳承體系，推進(jìn)歷史文化遺產(chǎn)活化利用，有效傳承城市歷史文脈。

（作者連玉明，系全國政協(xié)委員，北京國際城市發(fā)展研究院創(chuàng)始院長）