就在三四線城市面臨天量庫存壓力、全國土地出讓金下降25.2%的同時,一線城市和核心二線城市卻迎來了熱火朝天的“地王季”。

一二線“地王季”

11月25日下午,備受矚目的上海新江灣巨型純住宅地塊迎來了現場競標,12家房企、數輪爭奪,最終由信達以72.99億殺出重圍奪得,名義樓板價4.9萬/㎡,若扣除20%保障房面積后,實際樓板價超過6.1萬/㎡,刷新了上海住宅樓板價新紀錄。

此前一天(24日),北京的天空星星點點飄起了雪花,但土地市場卻熱浪滾滾。當日,北京土地市場繼續(xù)上演房企搶地大戰(zhàn),經過多輪競價,最終房山兩地塊全部被天恒中糧聯合體摘得,總價68.63億元。據測算,兩地塊樓面價分別達到約18000元/㎡、29000元/㎡,已接近甚至超過區(qū)域在售樓房價格。

根據中原地產研究部統(tǒng)計,今年北京土地市場成交額已達到約1920億元,超過2014年全年1916億元的歷史成交紀錄。剩下的最后一個月里,北京仍有多幅待出讓地塊,全年成交額超2000億元幾成定局。“全是地王!”中原地產首席市場分析師張大偉告訴《第一財經日報》,今年北京成交的土地中,有9宗成交樓面價超過5萬元/㎡,25宗樓面價在3萬元/㎡以上。目前一線城市土地在標桿房企的激烈爭搶下,已普遍出現了樓面價超過當地房價的現象。

張大偉說,雖然高價地并不能完全代表未來市場售價,但如此多的“地王”集中出現,未來房價很難不受到影響。尤其是北京,今年成交的住宅地塊樓面價已全面超過3.7萬元/㎡的情況下,未來住宅產品“豪宅化”難以避免。

實際上,當前土地市場大熱的城市不僅有北京、上海、廣州、南京、杭州等其他一二線城市也同樣出現土地成交熱潮,高總價地、高單價地亦頻頻刷新紀錄。例如,南京將于本月27號拍出的仙林湖板塊一地塊,起拍價已超出該區(qū)域“前地王”樓面價,為此周邊多樓盤都已暫停加推,待新“地王”出來后伺機漲價。

11月20日的新一輪杭州土地拍賣會上,拱墅區(qū)橋西板塊和下城區(qū)文暉板塊的樓面價又被刷出了新高。其中,橋西拱宸橋單元宅地被金地以16842元/㎡摘得,文暉單元宅地則被朗詩以18479元/㎡斬獲。

為何在全國土地出讓金下降25.2%的情況下,核心城市土地市場卻如火如荼?這是因為,在目前廣大三四線城市和部分二線城市面臨高庫存壓力的情況下,主要房企都將資金集中到一線城市和核心二線城市爭奪,而這些城市就十幾個,最多不超過20個,占全國城市的比例相當之小。而且這些大城市在國家嚴控城市邊界的情況下,未來出讓的土地也將越來越少。

也就是說,對開發(fā)商而言,未來可供選擇進入的城市和空間已經越來越小。在這種情況下,土地市場的價格自然也就水漲船高。

國企稱雄

那么,到底是誰在拿高價地?張大偉說,現在在一二線核心城市拿地的企業(yè)主要就是央企、地方大國企和大的上市公司。這其中,尤以央企和地方大國企為甚。今年以來北京土地市場成交的44幅住宅用地,其中77%的地塊被央企或國企摘得,只有十幅為民企摘得。

例如,23日成交的石景山交通樞紐M、N地塊,經過多輪激烈競價,最終以35.4億元被北京老牌國企華遠地產奪得,樓面價格達到28697元/㎡,溢價率高達121%。據現場消息,此次競拍共吸引了包括城建、華遠、碧桂園、首創(chuàng)、金地商置等在內的12家房企競逐。競拍一開始,城建、華遠、碧桂園三家房企相繼發(fā)力,當報價喊到了32.5億時,碧桂園率先退出了競拍,華遠和城建這兩家北京國企繼續(xù)爭奪。最終,經歷96輪激烈報價,華遠才得以拿下該地塊。

同一日,華潤聯手未來科技城共斥資50億元,摘得北京小湯山兩宗土地。24日,北京土地市場繼續(xù)上演房企搶地大戰(zhàn),經過多輪競價,最終房山兩地塊全部被天恒中糧聯合體摘得。雖然有諸多房企參與競標,但連續(xù)兩天北京土地市場最終的勝利者均為國企,這也正是今年北京土地市場的一個縮影。

在上海,雖然比例沒有北京那么高,但國企拿地也超過了一半。統(tǒng)計顯示,在2015年上海成交的39幅住宅用地中,有22幅為國企單獨或主導聯合摘得,占比達56%。

例如25日奪得新江灣城地塊的信達地產可謂真正底厚錢多。作為中國信達資產管理公司集團內的唯一房地產開發(fā)業(yè)務運作平臺,得益于信達資產強大的金融背景,信達地產擁有獲取低成本資金的天然優(yōu)勢。有評論稱,25日的競拍,就像“有錢人”遇到了“錢本身”?！八麄儾攀钦嬲耐梁?所以我們即使輸了,也輸得光榮。”與信達廝殺到最后一刻的福建上市房企泰禾集團相關人士說。

張大偉說,現在一線城市的土地市場正進入到寡頭時代,市場交易變成“豪門的游戲”,不僅外地中小房企進京、進一線城市的難度越來越大,實力不足的企業(yè)甚至有可能失去生存空間,最終被擠出主流市場,隨著門檻提高,資金實力強大、本地資源豐富的“國字號”房企成為土地市場的主力軍。