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香港郊區(qū)樓面價(jià)不及北京六環(huán)一半?
農(nóng)歷新年后首周,香港樓市依然蕭條,下調(diào)趨勢已無懸念 供圖/視覺中國
僅半年時(shí)間,香港同一地段、同一用途的土地價(jià)格暴跌近七成。春節(jié)之后,新界一塊宅地以不足2萬港幣的樓面價(jià)成交,將香港市場推向輿論的風(fēng)口浪尖。雖然事后顯示此地塊存在先天缺陷,但考慮到此前土地的連續(xù)流拍,以及去年10月后房價(jià)的連續(xù)下跌,香港市場步入由漲轉(zhuǎn)跌的調(diào)整期已成現(xiàn)實(shí)。市場開始熱議這是否意味香港樓市的斷崖式下跌?市場的解讀甚至引起了香港金管局的重視,該局總裁陳德森隨后回應(yīng)稱,香港房地產(chǎn)市場是否進(jìn)入下行周期還需要更多時(shí)間來判斷。
北京六環(huán)樓面價(jià)是香港郊區(qū)的兩倍?
根據(jù)招標(biāo)公示內(nèi)容,新界大埔區(qū)地段第221號(hào)用地以21.3億港元批予國萬投資有限公司,批租期為五十年,指定作私人住宅用途。以地盤面積37696平方米計(jì),單位價(jià)格約為5.65萬港元每平方米;而在去年9月初,同樣是大埔區(qū)地段用作私人住宅的土地招標(biāo),其單位價(jià)格高達(dá)17.7萬港元每平方米。相比之下,不到半年,地價(jià)下挫達(dá)到68%。
據(jù)曾在香港大學(xué)讀研的鐘先生介紹,在香港的行政區(qū)劃分的十八區(qū)之中,位于新界的大埔區(qū)在香港人眼中基本上被認(rèn)為是“郊區(qū)”,相當(dāng)于北京的順義、懷柔、密云。但細(xì)心的觀察人士發(fā)現(xiàn),北京郊區(qū)六環(huán)的土地成交價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了香港的“郊區(qū)”。去年年底,順義區(qū)仁和鎮(zhèn)的兩宗地塊成交總價(jià)近50億元,兩宗地塊的成交樓面價(jià)約為33000元每平方米,而大埔區(qū)該地塊折合人民幣樓面價(jià)為16585元每平方米,照此計(jì)算,北京六環(huán)的樓面價(jià)是香港大埔區(qū)的兩倍。
地塊存瑕疵致底價(jià)出售?
香港“郊區(qū)”地塊成交價(jià)的急劇下挫是否意味著香港樓市的下行?對(duì)此,也有部分業(yè)內(nèi)人士表示了不同的看法。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,香港樓市的確在明顯調(diào)整,但具體到這塊地顯得有些夸張。該地塊的年限是50年,而且有明顯的瑕疵,無法跟大陸土地市場對(duì)比。
根據(jù)土地出讓文件,新界大埔區(qū)地段第221號(hào)土地有環(huán)保團(tuán)體提出司法復(fù)核,政府是帶條件拍賣,買家付款后得默默等候司法程序走完,政府勝訴才能開發(fā)。要是政府?dāng)≡V,則原銀奉還,不帶利息。張大偉認(rèn)為,在香港,這種官司動(dòng)輒打幾年,如果時(shí)間長,會(huì)導(dǎo)致成本提高。
另外,亦有香港媒體指出,該地塊低價(jià)出售,主要是項(xiàng)目受司法復(fù)核、斜坡問題等困擾,加上樓市前景不明朗,令地價(jià)每況愈下?!笆嵌喾矫娴囊蛩刂睾显诹艘黄稹?。
香港樓市下行趨勢已無懸念
北京青年報(bào)記者在采訪時(shí)獲悉,雖然關(guān)于這塊地的情況存在爭議,但香港樓市的下行卻已經(jīng)在業(yè)內(nèi)形成了共識(shí)。
2015年9月以來,香港房價(jià)已下跌9.5%。影響樓市的因素包括供應(yīng)增加、利率上行、香港及內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增速放緩。過去三個(gè)月中,樓市還接連出現(xiàn)兩起流標(biāo)事件。去年11月4日及今年1月25日,香港特區(qū)政府兩幅土地拍賣皆因“投標(biāo)報(bào)價(jià)未達(dá)港府預(yù)期底價(jià)”,以流標(biāo)告終。
農(nóng)歷新年后首周,香港樓市依然一片蕭索。據(jù)香港各代理行數(shù)據(jù),十大屋苑周末成交量于極低水平徘徊,樓市陷入低迷。中原地產(chǎn)亞太區(qū)住宅部總裁陳永杰認(rèn)為,近日股災(zāi)及大埔土地低價(jià)售出等消息打擊樓市,部分業(yè)主看淡后市,大幅降價(jià)求售,尤其是新界區(qū)的部分物業(yè),減價(jià)幅度達(dá)15%至20%。
香港地產(chǎn)商們對(duì)樓市入冬似乎已形成了共識(shí),并做出了價(jià)格與銷售的調(diào)整。長和系主席李嘉誠在出席集團(tuán)周年晚會(huì)時(shí)表示,香港房價(jià)上升10%或下跌10%都是平常事。有需求的時(shí)候,房價(jià)自然會(huì)漲,而需求少、經(jīng)濟(jì)差時(shí),房價(jià)自然會(huì)下跌。恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗也在2016年1月表示,對(duì)香港樓市而言,樓市上漲或下跌15%至20%都不是什么大事。據(jù)香港媒體報(bào)道,香港地產(chǎn)商之一恒基地產(chǎn)迅速在樓市入冬之際做出了反應(yīng),其旗下的豪宅項(xiàng)目帝匯豪庭在1月20日公布了首份定價(jià)單,定價(jià)較同區(qū)豪宅下跌了五成。
此外,香港外資大投行也紛紛發(fā)布樓市下行預(yù)期,這標(biāo)志著香港樓市的下調(diào)趨勢已無懸念。國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾15日發(fā)布的報(bào)告稱,2016年將是香港房地產(chǎn)市場困難的一年,預(yù)測住宅樓價(jià)平均下跌10%至15%,而成交量預(yù)計(jì)持平或增加5%。瑞銀最新發(fā)表的研究報(bào)告也指出,美聯(lián)儲(chǔ)去年底宣布加息后,資金外流令香港本地樓價(jià)加速下滑,鑒于香港及全球宏觀經(jīng)濟(jì)不利因素的影響,瑞銀預(yù)期香港樓價(jià)由目前至2017年年底再跌20%至25%,并重申對(duì)香港地產(chǎn)股的“減持”投資評(píng)級(jí),預(yù)期樓價(jià)下跌將拖累股價(jià)表現(xiàn)。
香港會(huì)在適當(dāng)時(shí)候放寬樓市措施
香港金融管理局總裁陳德霖在出席立法會(huì)時(shí)表示,雖然樓價(jià)已自高位下跌,并且成交量低迷,但仍需時(shí)間觀察以確定房地產(chǎn)是否已進(jìn)入了下行周期。若確實(shí)如此,該局會(huì)在適當(dāng)時(shí)候適度放寬樓市收緊措施。
另外,據(jù)香港媒體援引陳德霖講話稱,香港金管局并沒有量化方程式衡量樓價(jià)跌多少才放寬措施,而是會(huì)參考多方面數(shù)據(jù)。金管局過去幾年收緊按揭,期間樓價(jià)曾經(jīng)歷六七個(gè)月甚至十二三個(gè)月的低迷時(shí)間后再次上升,所以即使目前樓價(jià)已由去年9月的高位回落,但仍要更多些時(shí)間來觀察。 文/本報(bào)記者 朱開云
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門頭溝住宅用地樓面價(jià)昨創(chuàng)新高
反觀深圳河的對(duì)岸,深圳的樓市去年暴漲近五成。而春節(jié)前后,北京、上海、廣州先后拍出的幾塊地,動(dòng)輒四五萬元的樓面價(jià)。樓市專家分析統(tǒng)計(jì),2015年北京樓面價(jià)超過3萬元的土地高達(dá)26宗,其中甚至有3宗位于六環(huán)外,北京樓市上漲已成事實(shí),三四環(huán)無土地供應(yīng)的樓市更是成為購房者關(guān)注的焦點(diǎn)。
昨日,北京土地市場再起波瀾,這次是“門頭溝”。中駿地產(chǎn)以39.48億元,建設(shè)5萬平方米“公共租賃住房”的代價(jià),拿下門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)MC00-0003-0026等地塊,樓面成交價(jià)4.1萬元。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,這一價(jià)格取代了此前3.32萬元的老“地王”,門頭溝“地王”紀(jì)錄被再度刷新。
在門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)MC00-0003-0026等地塊的拍賣中,共有9組房企進(jìn)行角逐。他們分別是:中駿、首創(chuàng)、首開、碧桂園、綠地、綠城+住總、融創(chuàng)、金地+中建、萬科+中鐵建+平安。
雖然經(jīng)過激烈競爭拿下這宗地塊,但是風(fēng)險(xiǎn)也隨之增高。業(yè)內(nèi)人士分析,雖然地塊本身面積較大,規(guī)劃建面超過25萬平方米,但是其中包括超過5萬平方米的“無償還建”安置房。另外,還需還建4.46萬平方米商業(yè)用房,其中3.6萬平方米同樣是“無償還建”。
同樣在昨天,經(jīng)過90輪激戰(zhàn),綠地再次以18.1億元拿下大興生物醫(yī)藥基地一地塊,溢價(jià)率101%,純土地樓面價(jià)16778元每平方米。此前2月23日,綠地在大興一口氣52億元買下兩宗地,加上這一次,成了大興新晉“地主”。有評(píng)論稱,綠地這是效仿萬科在通州臺(tái)湖,欲形成連片開發(fā)。2009年,綠地入京首次出手,曾在大興黃村取得一宗45.8萬平方米的地塊,隨即開發(fā)了綠地中央廣場·新里西斯萊公館這一包括住宅、購物中心、餐飲娛樂于一體的綜合體超級(jí)大盤。大興頻繁拍出“高價(jià)地”,有利于綠地此前已建成項(xiàng)目的銷售。
編輯:薛曉鈺
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