探訪·燕郊

新盤變少二手房市場(chǎng)繁榮

4月9日上午9點(diǎn)，記者驅(qū)車從通燕高速燕郊開發(fā)區(qū)出口駛出拐入城區(qū)主干道，出現(xiàn)在眼前的是一條堵車長(zhǎng)龍，這些車輛以北京牌照居多。車水馬龍的街道兩側(cè)，大型商場(chǎng)一座接著一座，若不是不時(shí)閃現(xiàn)的廣告標(biāo)語提示這里是河北，很容易讓人產(chǎn)生置身于北京某個(gè)城區(qū)的錯(cuò)覺。

當(dāng)天，在朝陽(yáng)區(qū)一家企業(yè)工作的畢夏也在燕郊選房。“這里的房?jī)r(jià)只有北京的三分之一?！碑呄母嬖V記者，房?jī)r(jià)是他選擇到燕郊看房的最大理由。畢夏看了幾個(gè)樓盤，單價(jià)都沒有超過2萬，二手房的價(jià)格則低1000-2000元，按照畢夏現(xiàn)在的存款狀況，可以在燕郊買個(gè)三居室。

前幾年都說燕郊配套不好，但都沒有實(shí)地看過，這次親自來到燕郊，畢夏感到燕郊其實(shí)和北京差不了多少，該有的生活需求都能滿足?！胺炊嘟硷@得更擁堵。”

經(jīng)過一上午的走訪，記者和畢夏發(fā)現(xiàn)燕郊目前在售的新樓盤并不多，只有三五個(gè)左右。而在北京遍地開花的鏈家門店在燕郊的店面裝修更是顯眼，在這里，很多二手房都可以選擇。相比北京來說，持有有限的購(gòu)房資金，在燕郊的選擇余地更大。畢夏總結(jié)說。

等待限購(gòu)細(xì)則樓盤暫停排號(hào)

記者與畢夏來到一家專做環(huán)北京開發(fā)的品牌開發(fā)商的樓盤。當(dāng)時(shí)，售樓處只有他一個(gè)購(gòu)房人，并不像想象中那樣一房難求。售樓員看出記者和畢夏的猶豫，立刻上前解釋說，這里只是個(gè)待客的小門臉，真正的售樓處，需要乘專車到實(shí)地看樣板間。

經(jīng)過一番介紹，畢夏被售樓員的一句話打動(dòng)了，并決定立刻去現(xiàn)場(chǎng)看房。售樓員告訴他，有一個(gè)位于大廠的樓盤，緊鄰潮白河，一邊在北京，且緊鄰潞城地鐵車站，也是北京市政府新辦公區(qū)，另一邊就是該樓盤的位置。在交房前，一座跨度1800米的大橋就能通車。

也就是說，該樓盤和北京市政府新區(qū)僅距離1800米，而且緊鄰地鐵6號(hào)線潞城站?！斑@個(gè)位置太有吸引力了?！碑呄谋P算著說，通州單價(jià)四五萬，1800米外不到2萬。

到了實(shí)地，該項(xiàng)目售樓處沙盤前排滿了人，售樓員們不停地在給看房者講解。經(jīng)過一番介紹后，記者和畢夏跟隨售樓員到樣板間看房。三室兩衛(wèi)，136平米的觀潮房，精裝總價(jià)260萬左右。

聽了售樓員的介紹后，畢夏很是心動(dòng)，他與家人簡(jiǎn)單通了電話后，想立刻預(yù)訂。此時(shí)售樓員問他，是否在廊坊有過購(gòu)房記錄，在得知他在廊坊沒有購(gòu)房記錄后，售樓員踏實(shí)地告訴他，待這個(gè)項(xiàng)目開始銷售會(huì)第一時(shí)間發(fā)通知給他。

“目前廊坊境內(nèi)所有新房都不能預(yù)訂?！笔蹣菃T說，因?yàn)槔确灰呀?jīng)出臺(tái)限購(gòu)政策，這個(gè)政策和北京通州的政策類似，就是非本地人只能在廊坊購(gòu)買一套房。但細(xì)則要在今年五一才會(huì)推出，所以，開發(fā)商也不敢保證訂了房就能買到。所以為了保險(xiǎn)，開發(fā)商全部停止預(yù)訂和排號(hào)，以免發(fā)生糾紛。

>>購(gòu)房者

買房是剛需不愿錯(cuò)過機(jī)會(huì)

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，大部分購(gòu)房者對(duì)廊坊限購(gòu)令出臺(tái)后燕郊房?jī)r(jià)走向持看漲的態(tài)度。

看房者李瑋告訴記者，自己明年結(jié)婚準(zhǔn)備在燕郊購(gòu)房，限購(gòu)政策出臺(tái)后，就想房?jī)r(jià)能不能往下降點(diǎn)兒，畢竟現(xiàn)在房?jī)r(jià)處于高位?！叭ツ?1月份，燕郊的房?jī)r(jià)還在一萬五六，那時(shí)還在猶豫在北京買還是燕郊買，沒想到才過了三四個(gè)月，燕郊就漲到兩萬五六了?！?/p>

李明說，自己也曾到大廠和香河去考查過，大廠的新開盤的項(xiàng)目不多，香河則離北京更遠(yuǎn)一些，交通不是很方便。而燕郊，隨著北京行政副中心定址通州、地鐵平谷線開進(jìn)了燕郊，徐尹路即將迎來通車等一系列消息不斷釋放，在燕郊買房的優(yōu)勢(shì)越來越明顯。

也正因如此，讓李明又十分擔(dān)心，限購(gòu)出臺(tái)后會(huì)不會(huì)“越調(diào)越漲”，畢竟這已經(jīng)不是第一次了，購(gòu)房對(duì)自己而言是剛需，如果錯(cuò)過了這一輪機(jī)會(huì)，那就是真的是后悔莫及了。

□對(duì)話

廊坊地區(qū)房?jī)r(jià)非理性上漲仍會(huì)延續(xù)

廊坊限購(gòu)令出臺(tái)后一周，燕郊、大廠、香河三地并未出現(xiàn)集中的搶購(gòu)潮，相反的是多個(gè)樓盤封盤，等待政策進(jìn)一步明朗。一方面是購(gòu)房者旺盛的需求，一方面則是多個(gè)樓盤停售，購(gòu)房者無房可買。未來環(huán)京樓市走向如何，記者采訪了中原地產(chǎn)首席分析師張大偉。他預(yù)測(cè)，在目前房地產(chǎn)泡沫化趨勢(shì)仍未明顯改善情況下，廊坊地區(qū)房?jī)r(jià)非理性上漲仍會(huì)延續(xù)。

樓盤業(yè)績(jī)好房不愁賣

京華時(shí)報(bào)：廊坊出臺(tái)限購(gòu)令之后的首周，為何大廠、燕郊多地未出現(xiàn)搶購(gòu)熱潮，相反很多樓盤都未開盤，購(gòu)房者陷入無房可挑的境地？

張大偉：造成這種情況的原因主要有兩點(diǎn)，一是限購(gòu)令到底如何執(zhí)行還沒有政策落地，因此開發(fā)商基本處于關(guān)門的狀態(tài)，這也是造成購(gòu)房熱潮回落的最主要原因。比如，燕郊、大廠、香河這些地區(qū)，有的屬于縣級(jí)市，有的屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在購(gòu)房者過戶時(shí)，到底要如何操作，開發(fā)商也比較疑惑。同時(shí)，限購(gòu)令中涉及到外地人只能買一套房，那么到底是河北人算外地人，還是廊坊地區(qū)以外的人算是外地人，這個(gè)政策也沒有說明。因此，開發(fā)商也想等政策，防止房子賣了幾套后，后續(xù)政策落地后需要退房，這也會(huì)造成新的麻煩。

另一個(gè)原因，廊坊出臺(tái)的9條措施中，沒有增加土地供給的政策力度。目前，無論是開發(fā)商還是購(gòu)房者都對(duì)這個(gè)區(qū)域有很多預(yù)期。今年的第一季度，開發(fā)商銷售業(yè)績(jī)都比較好，甚至有一些樓已經(jīng)提前完成了全年的銷售任務(wù)。在這種情況下，開發(fā)商也不著急賣房，也想等等再說。

開發(fā)商捂盤可能性較小

京華時(shí)報(bào)：此次探訪中，香河219人的看房團(tuán)的行程突然臨時(shí)取消，與五證不全是否有關(guān)，還是單純的開發(fā)商捂盤呢？

張大偉：這種情況很難判斷，就像之前所說，開發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)很好，因此如果五證不全開發(fā)商肯定不想頂風(fēng)作案。但就目前情況來看，開發(fā)商主動(dòng)捂盤的可能性比較小，在廊坊限購(gòu)政策剛出臺(tái)的情況下，社會(huì)各界都非常關(guān)注，開發(fā)商肯定也想避避風(fēng)頭。目前，我們一二線城市都屬于供需關(guān)系比較緊張的情況，廊坊地區(qū)雖然不屬于北京，但畢竟是環(huán)京地區(qū)，因此開發(fā)商對(duì)后續(xù)賣房基本無擔(dān)憂，不會(huì)主動(dòng)捂盤。而從實(shí)際情況來看，廊坊限購(gòu)政策還未落地，開發(fā)商銷售業(yè)績(jī)又很好，開發(fā)商都在等政策，也就變相的捂盤了。

限購(gòu)令出臺(tái)影響兩類人群

京華時(shí)報(bào)：此次廊坊限購(gòu)令的出臺(tái)，到底會(huì)帶來哪些影響，是否能真正地起到抑制炒房的作用？

張大偉：影響人群主要是兩種，一種是有投資需求的人群，另一種是剛需人群。如果是剛需、自住的購(gòu)房者，在北京工作來廊坊買房，肯定不是想買多套，一套住房完全可以滿足購(gòu)房者的需求。而對(duì)于當(dāng)?shù)厝藖碚f，購(gòu)買多少套房不受限制，因此對(duì)當(dāng)?shù)氐膭傂琛⒆宰〖彝碚f，也影響不大。

而對(duì)于有投資需求的人來說，此次出臺(tái)的限購(gòu)政策，規(guī)定非戶籍家庭限購(gòu)一套，但對(duì)購(gòu)房者的社保年限沒有做約束，因此限購(gòu)力度影響也較小。在一些有投資需求的購(gòu)房者影響下，還可通過親戚朋友代買、真假離婚等辦法獲得更多購(gòu)房機(jī)會(huì)。此外，從房地產(chǎn)金融方面來說，燕郊等地的購(gòu)房者投資需求占比超過50%，這種情況下，各種金融產(chǎn)品在燕郊售樓處都被較多使用。投資需求調(diào)度短期炒作導(dǎo)致目前的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)非理性。

造成廊坊地區(qū)樓市暴漲的主要原因，就是2015年8月北京通州出臺(tái)最嚴(yán)格限購(gòu)后，很多資金外溢，北京周邊樓市開始熱炒。但當(dāng)時(shí)，廊坊的幾個(gè)區(qū)縣未同時(shí)出臺(tái)約束性政策，導(dǎo)致不少有投資需求的購(gòu)房者集中買房，使得價(jià)格暴漲。

廊坊等地房?jī)r(jià)上漲仍會(huì)延續(xù)

京華時(shí)報(bào)：為何廊坊地區(qū)一定要出臺(tái)限購(gòu)令，是否有必要？

張大偉：去年，燕郊住房市場(chǎng)的看漲預(yù)期繼續(xù)強(qiáng)烈，這促使房?jī)r(jià)出現(xiàn)繼續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，部分項(xiàng)目售價(jià)已經(jīng)超過2萬元每平米、部分房源價(jià)格甚至超過2.5萬，均價(jià)也高達(dá)1.6萬，同比漲幅超過100%。以2015年報(bào)價(jià)10600的悅榕灣為例，目前價(jià)格已經(jīng)超過2萬。即使燕郊房?jī)r(jià)已經(jīng)到了2萬，但因?yàn)橥ㄖ轃o房可買的影響下，仍有不少購(gòu)房者來購(gòu)買，因此，廊坊出臺(tái)新政的確有必要。不僅是燕郊，香河、固安、大廠等地的價(jià)格均已經(jīng)從一年前的6000上下，上漲到目前的1.2萬-1.5萬左右。過去一年，可以說河北四地的市場(chǎng)漲幅超過了深圳。

京華時(shí)報(bào)：在新政還沒落地的情況下，廊坊地區(qū)未來房?jī)r(jià)是否還會(huì)上漲？

張大偉：雖然新政條文很多，但實(shí)際上，基本落地執(zhí)行影響都不大。目前燕郊的價(jià)格甚至已經(jīng)超過了房山、大興靠地鐵的區(qū)域。對(duì)于目前這個(gè)市場(chǎng)來說，房地產(chǎn)的繼續(xù)泡沫化趨勢(shì)會(huì)延續(xù)。特別是在超發(fā)信貸的影響下，資金沒有更好的投資渠道，導(dǎo)致廊坊等地房?jī)r(jià)非理性上漲會(huì)延續(xù)。在2015年上半年之前，投資廊坊的投資者來說，目前的收益已經(jīng)較高。未來，包括天津武清、河北涿州等地，有可能因?yàn)槟壳暗膬r(jià)格相對(duì)較低，而受到投資者青睞。

剛需家庭可考慮北京購(gòu)房

京華時(shí)報(bào)：對(duì)于目前想要在廊坊地區(qū)，或者環(huán)京地區(qū)買房的剛需人群，有什么建議？

張大偉：選擇去廊坊地區(qū)買房的購(gòu)房者，大多數(shù)是現(xiàn)階段沒有經(jīng)濟(jì)能力在北京買房的人群。實(shí)際上，廊坊等地的房?jī)r(jià)目前已經(jīng)很高了，甚至一些地區(qū)已經(jīng)超過北京的價(jià)格了。在廊坊出臺(tái)限購(gòu)令的情況下，房?jī)r(jià)又比較高，如果能接受單價(jià)2萬平方米的價(jià)格，不如選擇在北京購(gòu)房。比如，大興、房山、順義等區(qū)域都有單價(jià)在2萬多的房源。

A08版、A09版采寫京華時(shí)報(bào)記者劉雪玉賈婷翟烜沙雪良