社科院世經(jīng)政所國際投資研究室主任張明：

貨幣因素是本輪房價反彈主要原因

我們的研究認(rèn)為，本輪房價的走勢，底部在2015年二季度。本輪的房價反彈中可以看到，按照官方數(shù)據(jù)深圳房價上漲了70%左右，上海大約是40%，北京、廣州約為20%。如果看二線城市漲幅，領(lǐng)漲的包括南京、合肥、鄭州、武漢，其它二線城市房價比較低，所以本輪反彈一個主要的關(guān)鍵詞是“分化”。

本輪反彈跟過去有什么不一樣？中國房地產(chǎn)市場是三年一個短周期，這個周期如果按階段劃分，可以分為四個階段：房價加速上升，房價減速上升，房價加速下跌，房價減速下跌。根據(jù)這輪周期，如果從去年二季度開始，未來這幾個月恰好處于房價從減速上行到加速下跌的階段的切換過程，如果歷史要重演的話。

如果說本輪反彈和過去的反彈有哪些明顯不同的話，我們發(fā)現(xiàn)一個很重要的規(guī)律，比如2009年、2012年都是房地產(chǎn)成交量回暖，帶動房地產(chǎn)的開工回暖，最后才是房價的反彈?？梢园亚皫纵喎績r的反彈看作是房地產(chǎn)市場的自發(fā)調(diào)整，市場主動去庫存，庫存降到一定規(guī)模，成交量上升。但是本輪房地產(chǎn)市場一個顯著特征是：房價先反彈，房價反彈再帶動房地產(chǎn)成交量回暖，最后帶動房地產(chǎn)投資。價格反彈先于數(shù)量反彈。

為什么本輪房價先反彈？去年底房價的反彈跟中長期的貸款利率下行有明顯關(guān)系，也跟去年下半年以來M1的快速反彈有很密切的關(guān)系。跟過去房地產(chǎn)市場的自然周期不一樣，這輪房地產(chǎn)市場反彈很大程度是政府加速去庫存導(dǎo)致的，加速去庫存很重要的前提就是貨幣和信貸的放松。

本輪這波房價的漲速，各個城市非常不一樣，我們特別關(guān)注上海和深圳的情況。通過走訪上海、深圳的金融機構(gòu)，我們發(fā)現(xiàn)有兩方面原因。一是基本面的因素，深圳的房價上漲跟其基本面有很多不一樣。二是金融面的原因，受到流動性推動的。

一是與杠桿有關(guān)系。過去一年房地產(chǎn)投資的杠桿從兩倍多，就是30%的首付迅速上升到兩倍以上，這跟2015年股市流失的場外配資非常相似。

二是國內(nèi)過多流動性追逐過少的安全資產(chǎn)。現(xiàn)在安全資產(chǎn)太少了，很多金融大機構(gòu)開始把自己的金融配置放在住宅地產(chǎn)和商品地產(chǎn)上，自然會推高房價。

三是資產(chǎn)價格的輪動。2015年中國股市經(jīng)歷了一次暴漲、暴跌，在股市獲益的人把資金轉(zhuǎn)出到兩個方向，一個是到海外配置美元資產(chǎn)，二是就近配置房地產(chǎn)資產(chǎn)。本輪房地產(chǎn)漲得比較猛的一線城市都是金融市場比較發(fā)達的城市。

四是僅限于深圳，香港的資金流動炒作深圳的房地產(chǎn)。香港的房地產(chǎn)市場到了市場的高點，很多香港資金挪到內(nèi)地來進行投資，深圳就是一個重點。

五是虛假交易。中國民營企業(yè)家向來融資很難，一線城市房價飆升的時候，通過制造虛假交易，哄抬房地產(chǎn)價格，可以把從銀行的實際融資規(guī)模一下子陡然提高。

歸納起來，一線城市房價暴漲的六個因素中，有五個都是金融層面的流動性推動的，只有一個跟基本面有關(guān)系。