□新 平

我國經(jīng)濟近年來的貨幣化進程越來越受到國際國內(nèi)的廣泛關(guān)注。而在時下，這一關(guān)注恐怕將為經(jīng)濟的房地產(chǎn)化進程所取代。面對漲勢洶涌的房價，“十一”長假前后，全國各地再次進入新一輪調(diào)控高潮，央行行長隨之也公開表態(tài)。但究竟這輪調(diào)控能否使我國房地產(chǎn)業(yè)擺脫“一管就死——一死就放——一放就亂”式的循環(huán)往復(fù)，各方都在拭目以待。

所謂經(jīng)濟貨幣化，是指相對于自給自足的物物交換而言，貨幣的使用正在隨著經(jīng)濟的發(fā)展而日益增加，也就是指交易過程中可用貨幣來衡量的部分比重越來越大。顯而易見，適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟貨幣化有益于實體經(jīng)濟發(fā)展，而當(dāng)我國的貨幣化（M2/GDP）程度在世界上“會當(dāng)凌絕頂”時，事情就會走向反面，公眾不但不會為之喝彩，反而會為流動性泛濫而倍感焦慮。只是現(xiàn)在，這種焦慮已轉(zhuǎn)移到類似的經(jīng)濟現(xiàn)象——經(jīng)濟過度房地產(chǎn)化上來。在此，不妨類似給經(jīng)濟房地產(chǎn)化下個定義，就是“房地產(chǎn)市值/GDP”。2005年迄今，我國幾乎每年都在調(diào)控房地產(chǎn)，除了2008年四季度的7折利率、兩成首付、下調(diào)契稅，2012年四大行松綁首套房貸利率，2014年至2016年“9·30”、“3·30”、契稅營業(yè)稅新政之外，其他年份出臺的無不是緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。遺憾的是，各地房價始終處于總體高歌猛進之中，尤其京滬穗深等一線城市，屢屢創(chuàng)下房價新高。

那么，下一步房地產(chǎn)調(diào)控究竟該如何入手呢？在筆者看來，至少有三個環(huán)節(jié)不該忽略：

首先，要重視過度房地產(chǎn)化帶來的危害。必須重申那句老話：經(jīng)濟發(fā)展不該被房地產(chǎn)業(yè)所綁架。顯而易見，從宏觀格局上講，我國經(jīng)濟增長速度已從改革開放前35年的平均9%以上下降到現(xiàn)在的6至7%左右。但是，隨著二孩政策的出臺，我國人口數(shù)量的絕對增加勢頭必引致新一輪住房剛需，如果不能妥善疏導(dǎo)，以致房價上漲過快，一旦泡沫破裂，對經(jīng)濟的破壞作用難以估量。就算泡沫并不破裂，高房價對經(jīng)濟的破壞作用依然值得警惕：一方面，對成熟企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)利潤豐厚，遠超普通實業(yè)企業(yè)收益，這對企業(yè)經(jīng)營者的信心無疑是個很大打擊。以致產(chǎn)生賣掉企業(yè)進軍房地產(chǎn)的想法。對此，我們已在現(xiàn)實生活中找到鮮活案例：上市企業(yè)*ST寧通B由于連續(xù)兩個會計年度出現(xiàn)虧損，公司股票被警示退市風(fēng)險。今年上半年，該公司凈利潤為-2111萬元，但如果能成功出售兩套學(xué)區(qū)房資產(chǎn)，那上半年虧損部分就將被抹平，公司保殼成功幾率便大增。這個真實事例充分說明，在房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆的背景下，一家上市公司上千名員工苦干一年，很可能還不如一人在一線城市買一套房子的收益。另一方面，對于創(chuàng)業(yè)企業(yè)來說，由于其成長初期具有高度的脆弱性，往往會因租金成本上漲等因素影響而遭遇滅頂之災(zāi)，從而扼殺企業(yè)的創(chuàng)新潛力，進而影響經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型發(fā)展?；谏鲜稣J識，我國房地產(chǎn)調(diào)控必須要以健全完善統(tǒng)計指標(biāo)體系為基礎(chǔ)，即不但要有針對價格變動的統(tǒng)計，還要有相對國民經(jīng)濟總量（GDP）變動的統(tǒng)計：如果經(jīng)濟房地產(chǎn)化的程度竟大大高于雄踞全球的我國貨幣化程度，即可判定實體經(jīng)濟出現(xiàn)危機的概率已大大上升，畢竟國民財富不該被一堆鋼筋混凝土所占據(jù)！

其次，確保調(diào)控措施手段的科學(xué)性。從2005年到今天，房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)了12年，完全有必要對既往曾經(jīng)出臺的各項房地產(chǎn)調(diào)控政策措施逐一來個后評估，反復(fù)推敲，去蕪存菁。據(jù)世界各國的成功經(jīng)驗，房地產(chǎn)調(diào)控歷來不以是否市場機制主導(dǎo)論英雄，反而是“市場手段+行政命令”的有機結(jié)合體。以國際公認的新加坡經(jīng)驗為例，之所以新加坡居民住房擁有率能達九成之多，其名聲在外的組屋政策居功至偉，有超過八成居民擁有組屋。組屋政策可簡練地概括為：由政府建造住房出售給符合資格的公民或永久居民，保證絕大多數(shù)人能買得起，但每戶只能買一套；對額外想購買公寓樓（商品房）的居民，不但需要出售之前他手中擁有的組屋，還要支付4至5倍于組屋的價格。也就是說，為達到居者有其屋的目的，新加坡政府實際采取了隱形的一套房限購制度。我國短期內(nèi)要想實現(xiàn)戶均一套政策性住房的目標(biāo)還非常困難，但完全可借鑒新加坡住房調(diào)控的做法，確保本地居民戶獲得有限住房的購買資格。從這個意義上說，在京滬穗深等房價更易上漲的一線城市始終堅持限購政策，同時在二、三線城市根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控需要相機抉擇實施限購政策，相信仍有很強的政策生命力。

第三，把關(guān)鍵性調(diào)控措施的效力用到極致。在過去長達12年的房地產(chǎn)調(diào)控中，我們常?？吹姐y行住房按揭貸款比例變動的身影。但是，與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展息息相關(guān)的銀行資金絕不止住房按揭貸款，還有土地儲備貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款。盡管隨著今年財政部、國土資源部、央行、銀監(jiān)會等4部委《關(guān)于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知》的發(fā)布，禁止各地就新增土地儲備項目所需資金向銀行舉債，土地儲備貸款成了歷史，但房地產(chǎn)開發(fā)貸款的影響仍不容小覷，只有與住房按揭貸款聯(lián)動，才能更好發(fā)揮房地產(chǎn)調(diào)控作用。今年以來，隨著品牌房企紛紛回歸一二線城市，上海、蘇州等20多個重點城市土地市場持續(xù)升溫，地王層出不窮。近期，福建房地產(chǎn)企業(yè)融信集團更以110億價格拿下上海靜安區(qū)地塊，可售面積單價高達14.3萬，如算上資金成本和開發(fā)成本，這個項目未來不賣到單價20萬以上估計是賺不到錢的。至于房地產(chǎn)企業(yè)搶地?zé)岢钡牡讱饩烤箯暮味鴣?？答案不言自明，即來自于銀行資金的鼎力支持。然而，由此也催生了兩類問題：其一，推波助瀾房地產(chǎn)價格進一步上漲，經(jīng)濟更趨于房地產(chǎn)化，抬升企業(yè)經(jīng)營成本，打壓實業(yè)生存空間；其二，一旦房價大幅回調(diào)，勢必造成房地產(chǎn)企業(yè)還款壓力和商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險。有鑒于此，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能不未雨綢繆，與住房按揭貸款協(xié)同提升金融調(diào)控效率。