高價拿地埋隱患

違規(guī)開發(fā)致“夭折”

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“老賴樓盤”大多出現(xiàn)在二三線城市，涉及房企多為中小開發(fā)商。業(yè)內(nèi)人士分析，在此前樓市熱潮中，一些房企非理性發(fā)展戰(zhàn)略是“老賴樓盤”形成的主要原因，而手續(xù)不全、違規(guī)開發(fā)等也使得一些樓盤中途“夭折”。

內(nèi)蒙古大學房地產(chǎn)研究中心主任梁榮表示，前幾年，房地產(chǎn)市場井噴式發(fā)展，吸引眾多資本涌入其中，一些房企盲目擴張、高價拿地埋下隱患，隨著二三線城市房地產(chǎn)市場降溫，不少中小房企陷入困境、資金鏈斷裂。

廣西紅日東升投資有限公司曾在廣西布局“八盤齊發(fā)”戰(zhàn)略，并以當時創(chuàng)紀錄的價格奪得南寧地王，激進策略及其他業(yè)務經(jīng)營不善等最終導致其資金鏈斷裂。2015年初，公司開發(fā)的紅日山湖樓盤在延遲交房兩個月后宣布停工，至今尚未全部交房。

而在土地價格攀升、信貸緊縮的形勢下，一些實力弱小的中小開發(fā)商融資、開發(fā)成本也快速上升。內(nèi)蒙古一位不愿透露姓名的房企負責人說，今年1-5年銀行貸款基準利率為4.75%，銀行放貸時上浮30%達6.175%，而民間借貸利率均高達10%以上，企業(yè)財務成本壓力非常大。

另一些“老賴樓盤”則是建房初期存在“五證不全”問題，開發(fā)商通過虛假宣傳、“低價內(nèi)購”等吸引購房者，簽合同時又變購房為長租、“合作建房”等，后期因受到監(jiān)管部門處罰、開發(fā)建設(shè)受限、資金不足“跑路”等陷入僵局。

2015年，一些購房者以每平方米3000多元的低價購買了南寧市科信時代廣場樓盤的房子，約定交房時間為今年3月，但房子至今才建了四五層，并已停工半年多，購房者難以聯(lián)系到開發(fā)商。記者從相關(guān)部門獲悉，這個樓盤沒有預售資質(zhì)，實為違反規(guī)劃建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，已被住建部門叫停。

房企違法成本低

消費者維權(quán)艱難

記者調(diào)查了解到，“老賴樓盤”普遍存在各類違規(guī)問題，與此同時，其違法成本很低。

比如，一些“老賴樓盤”為規(guī)避監(jiān)管部門、躲避消費者上門維權(quán)，不在項目所在地設(shè)置銷售中心，而是由銷售人員通過散發(fā)小廣告、網(wǎng)上發(fā)布信息、召開“內(nèi)部申購會”等招攬客戶。

違規(guī)房企遭受處罰的力度有限。根據(jù)城市商品房預售管理辦法，違規(guī)預售罰款不超過3萬元?！搬槍ρ悠诮环磕酥另椖客９さ刃袨?，除了督促房企按合同賠償、引導業(yè)主向法院起訴外，沒有其他有效手段?！备Ｖ莘抗芫质袌霰O(jiān)督管理處負責人劉力說。

同時，業(yè)主走司法途徑非常艱難。去年以來，廣西寧明縣古鼎香樓盤的一些業(yè)主陸續(xù)向法院提起訴訟，但勝訴后仍然無法拿到退款和賠償?！肮鞠萑雮鶆占m紛，名下資產(chǎn)早已被法院凍結(jié)。”業(yè)主羅女士說。

業(yè)內(nèi)人士建議，政府部門一方面要加強開展聯(lián)合執(zhí)法專項整治、加大處罰力度、加強信息通報等，不斷強化事前、事中監(jiān)管；另一方面，加強協(xié)調(diào)和介入力度，破解僵局維護業(yè)主權(quán)益。

鄂爾多斯市東勝區(qū)房屋與土地管理兌換中心主任田東明則建議，針對久拖不決、矛盾突出、資金缺乏的房地產(chǎn)項目，政府可成立國有的房屋運營管理公司，允許開發(fā)商用土地或房產(chǎn)作抵押，政府為其發(fā)放貸款，設(shè)立共管賬戶，按工程進度付款。

廣西保利置業(yè)集團董事長吳光明認為，對于一些采取“跑路”“躲避”策略對購房者權(quán)益帶來極大危害的開發(fā)商，應該從重追責。政府部門可派出監(jiān)管小組介入，對企業(yè)決策、后續(xù)經(jīng)營管理進行全程監(jiān)管，或通過市場化手段引入新的投資者逐步化解危機。

記者了解到，福州天瀾江語城交房逾期并停工后，不少業(yè)主提起訴訟。去年以來，開發(fā)商資金賬戶已由福建省高級人民法院監(jiān)管，所有收入和支出都由省高院監(jiān)管和安排，全部用于樓盤后期工程建設(shè)，目前工地已經(jīng)復工。