謊言二：部分城市已從去庫(kù)存轉(zhuǎn)入補(bǔ)庫(kù)存階段

真相：一二線城市做減法 不可能大規(guī)模增加土地

近日，媒體報(bào)道顯示，部分城市轉(zhuǎn)入樓市補(bǔ)庫(kù)存階段。報(bào)道稱，易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，截至2016年12月底，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2482萬、16753萬和4099萬平方米，環(huán)比增幅分別為-3.3%、-0.8%和-0.5%，同比增幅分別為-26.9%、-9.2%和-3.5%。

其中，一線城市自2016年5月以來，庫(kù)存即呈現(xiàn)出環(huán)比和同比雙下滑的態(tài)勢(shì)?？傮w而言，一線城市后續(xù)補(bǔ)庫(kù)存的迫切程度較大。二線城市2016年12月新增供應(yīng)量小于新增成交量，導(dǎo)致庫(kù)存出現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)。綜合全年數(shù)據(jù)，庫(kù)存也保持環(huán)比和同比下跌的態(tài)勢(shì)。三線城市12月新增供應(yīng)量同樣小于新增成交量，使得庫(kù)存出現(xiàn)了下降，去庫(kù)存效果明顯改善。

該報(bào)告認(rèn)為，2017年去庫(kù)存戰(zhàn)略將繼續(xù)，尤其是三四線城市依然會(huì)強(qiáng)化的政策導(dǎo)向。而對(duì)于一二線城市尤其是一些熱點(diǎn)城市來說，從2016年的數(shù)據(jù)來看，庫(kù)存規(guī)模是不足的。所以從抑制房?jī)r(jià)、滿足基本的住房需求等角度看，依然需要積極通過供地等方式來補(bǔ)充庫(kù)存。

值得一提的是，該報(bào)告分析針對(duì)的是35個(gè)典型城市。分別是，一線城市：北京、上海、廣州、深圳。二線城市：長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連、天津、太原、濟(jì)南、青島、南京、杭州、寧波、合肥、南昌、長(zhǎng)沙、福州、廈門、重慶、貴陽(yáng)、南寧、西安、蘭州、西寧。三線城市：淮南、濟(jì)寧、煙臺(tái)、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉持不同意見。他表示，一二線城市肯定是庫(kù)存短缺，從房地產(chǎn)交易看，現(xiàn)在一二線城市主要做減法，減少投資投機(jī)需求，不太可能大規(guī)模增加土地，包括最近出臺(tái)的城市土地規(guī)范，都是要求增加衛(wèi)星城市發(fā)展?！八赃@個(gè)補(bǔ)庫(kù)存的邏輯是有問題的?！?/p>

《全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要（2016—2030年）》提出，分類引導(dǎo)城鎮(zhèn)化發(fā)展，提升優(yōu)化開發(fā)區(qū)域城鎮(zhèn)化質(zhì)量，將京津冀、長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲等地區(qū)建設(shè)成為具有世界影響力的城市群，以盤活存量用地為主，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，統(tǒng)籌地上地下空間，引導(dǎo)中心城市人口向周邊區(qū)域有序轉(zhuǎn)移。

“政府的預(yù)期是將需求轉(zhuǎn)移到周圍的衛(wèi)星城市，來去庫(kù)存?！睆埓髠フf。