房地產(chǎn)稅的開征牽一發(fā)而動全身,論證和開征前需聽取多方觀點,許多復雜問題需要考慮清楚。

順利開征房地產(chǎn)稅至少需要解決兩個問題:第一是房地產(chǎn)稅為何而征。第二是納稅人是否有支付能力。

開征房地產(chǎn)稅的常見理由有兩個:一是調(diào)節(jié)房價;二是完善地方稅體系,為地方公共服務融資。在賣方市場下,房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)不了房價,即讓房地產(chǎn)價格因為房地產(chǎn)稅的開征就應聲而落是做不到的。有人認為這是征稅力度不夠所致,這種認識夸大了稅收的作用。開征房地產(chǎn)稅的國家,稅率一般情況下不會超過3%。即使按照3%來計算,如果一年房價上漲幅度超過10%,那么持有房地產(chǎn)的成本都可以被漲價所覆蓋,靠房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房價是無效的。但在特殊情況下,即房地產(chǎn)市場岌岌可危時,不要說3%,就是0.1%的稅率,也可能成為壓倒房地產(chǎn)市場的最后一根稻草。在這里心理作用勝過了一切理性分析。因此,將調(diào)節(jié)房價作為房地產(chǎn)稅開征的目標是不合適的,很可能產(chǎn)生副作用。

完善地方稅體系,為地方公共服務融資,是房地產(chǎn)稅開征能夠成立的理由。需要注意的是,地方政府提供公共服務,其他稅收收入、上級乃至中央政府的轉(zhuǎn)移支付,都是資金來源,不一定非得靠專門的收入。有人總是喜歡以國際慣例來說事,但這不能忽略中國土地公有制這一國情。城鎮(zhèn)土地國家所有,農(nóng)村土地集體所有,農(nóng)村土地要流轉(zhuǎn),先得轉(zhuǎn)變?yōu)閲?。這些年來,土地出讓金收入為地方公共服務提供了較為充分的財源。有了土地出讓金,即使要開征房地產(chǎn)稅,那么稅率也應該遠遠低于土地私有制的國家。

房地產(chǎn)稅開征還需要充分考慮支付能力。無論房地產(chǎn)稅開征多么有必要,能不能落地與納稅人的支付能力有著密切的關(guān)系。房價和收入比不合理,影響的不僅僅是購房能力。不合理的房價和收入比,也會直接影響房地產(chǎn)稅的順利開征。

比如北京市西北四環(huán)附近的住房,十多年前一平方米的價格大約是五六千元。購房者如果有首付的支付能力,且月收入大約在五六千元的水平上,那么這樣的家庭大概能買得起相應面積的住房。而今,同樣的住房,價格卻扶搖直上達到一平方米10萬元左右。如果是100平方米的住房,那么他要重新購置這樣的住房,就要支付大約1000萬元。如果要按照評估價為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅,那么他能付得起嗎?

假定上述住房評估價為1000萬元,按照0.5的系數(shù)折算之后為500萬元,再乘以稅率(假設為1%),那么他一年就要支付5萬元的房地產(chǎn)稅。如果稅率進一步下調(diào)為0.5%,他也要支付2.5萬元的房地產(chǎn)稅?？赡苡腥藭f,相對于房價,這只是九牛一毛,但是,不要忘了,他每年所支付的物業(yè)費可能只有兩三千元?，F(xiàn)實中,物業(yè)費的征收經(jīng)常遇到問題,那么,負擔更重的房地產(chǎn)稅呢?我們不能不小心謹慎。如果個人負擔不起房地產(chǎn)稅,那么欠稅是必然的選擇。

考慮上述問題,區(qū)分存量房和增量房開征房地產(chǎn)稅是常見的思路。但是,已擁有住房的業(yè)主本來為住房所付出的資金就少,而增量房在房價高企的今天,業(yè)主需要付出更多的資金,那么讓存量房業(yè)主不繳稅或在一定時期不繳稅,而讓增量房業(yè)主繳稅只會產(chǎn)生新的不公平。

總之,房地產(chǎn)稅作為現(xiàn)代稅收制度建設的重要內(nèi)容之一,要綜合考慮各種因素,具體問題具體分析,按照專業(yè)的要求,深入調(diào)研,科學論證,民主決策,依法設稅,穩(wěn)步推進。切忌因為房地產(chǎn)市場的一些波動,就貿(mào)然推進,亂了陣腳。(楊志勇)