近20年來(lái),我國(guó)商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展,對(duì)改善城鎮(zhèn)居民居住條件、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了積極作用。但是,目前人民群眾在住房方面還有不少不滿意的地方,一些一、二線城市住房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲壓力大,眾多三、四線城市和縣城則面臨去庫(kù)存的巨大壓力。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,讓廣大人民群眾在住有所居中增強(qiáng)獲得感和幸福感,必須綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

靈活確定競(jìng)價(jià)方式,完善商品房建設(shè)用地出讓制度。商品房建設(shè)用地屬于經(jīng)營(yíng)性用地,土地出讓實(shí)行“招拍掛”制度。這一制度有效遏制了暗箱操作等腐敗問(wèn)題,但價(jià)高者得的制度安排也容易導(dǎo)致地價(jià)和房?jī)r(jià)不斷上漲。因此,地方政府可以結(jié)合本地實(shí)際和出讓土地的具體情況,靈活確定競(jìng)價(jià)方式,包括“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”等。比如,可以對(duì)非普通商品房建設(shè)用地實(shí)行不限條件“招拍掛”、價(jià)高者得的競(jìng)價(jià)方式;而普通商品房建設(shè)用地的出讓則可實(shí)行限定條件(限房?jī)r(jià)、限面積)“招拍掛”、價(jià)格合理者(房?jī)r(jià)與樓面地價(jià)之比較低者)得等多種競(jìng)價(jià)方式。這樣既可以有效防止高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期,又有利于保障居民的基本住房需求。

堅(jiān)持房子的居住屬性,完善購(gòu)地購(gòu)房管理制度。一段時(shí)間以來(lái),商品房除了滿足居民的住房需求,還附載著其他一些功能。當(dāng)前,要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位,強(qiáng)化地方政府在盤活城市閑置和低效用地等方面的主體責(zé)任,完善購(gòu)地購(gòu)房資格審查制度。比如,建立購(gòu)地資金審查制度,確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購(gòu)地。經(jīng)國(guó)土部門和有關(guān)金融部門審查資金來(lái)源不符合要求的,取消土地競(jìng)買資格。要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房,嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。

深化公共資源配置制度和戶籍制度改革。我國(guó)高等教育、醫(yī)療衛(wèi)生等方面的優(yōu)質(zhì)資源過(guò)度集中于大城市,造成戶籍的“含金量”因城而異,促使人們產(chǎn)生強(qiáng)烈的大城市戶籍偏好,對(duì)一、二線城市商品房的需求持續(xù)擴(kuò)大,形成一、二線城市房?jī)r(jià)不斷上漲的推動(dòng)力。因此,應(yīng)促進(jìn)高等教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共資源配置更加均等化,破除按戶籍分配優(yōu)質(zhì)公共資源的制度安排。應(yīng)在三、四線城市合理增加一些優(yōu)質(zhì)公共資源,增強(qiáng)居民落戶中小城市的意愿,讓居住在不同城市的群眾更公平地享有發(fā)展成果和發(fā)展機(jī)會(huì),進(jìn)而有效調(diào)整不同城市的住房供求關(guān)系。

深化住房建設(shè)用地供應(yīng)制度改革。當(dāng)前,在一些一、二線城市,由于人口持續(xù)流入和大量增長(zhǎng),住房建設(shè)用地的供應(yīng)缺口不斷擴(kuò)大。對(duì)此,應(yīng)根據(jù)人口流動(dòng)趨勢(shì)、常住人口規(guī)模等情況,動(dòng)態(tài)調(diào)整并確定城市住房建設(shè)用地規(guī)模,建立嚴(yán)格的城市住房建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)劃和信息公開制度,促進(jìn)商品房建設(shè)用地合理供應(yīng)。住房供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市,應(yīng)合理增加住宅用地特別是普通商品房用地供應(yīng)規(guī)模;去庫(kù)存任務(wù)重的城市,應(yīng)減少乃至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。通過(guò)加強(qiáng)和改進(jìn)住宅用地供應(yīng)管理,改善住房供求關(guān)系,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

(作者單位:武漢大學(xué)中國(guó)住房保障研究中心)