行業(yè)指導(dǎo)亟待加強(qiáng)

記者了解到，類似“撤場”物業(yè)企業(yè)“賴著不走”的糾紛，頻頻出現(xiàn)在大中城市物業(yè)糾紛中，其中凸顯了物業(yè)管理行業(yè)自律的缺乏、物業(yè)管理部門管理手段缺失的短板。

實(shí)際上，相關(guān)法律法規(guī)對此規(guī)定不可謂不全面。《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》也對物業(yè)交接的具體內(nèi)容和要求作了進(jìn)一步的規(guī)定。

2016年7月1日起施行的《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，詳細(xì)明確了市、區(qū)、街道(鎮(zhèn))三級物業(yè)管理部門職責(zé)。其中要求建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對包括在物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，在撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)管理混亂的物業(yè)企業(yè)定性為嚴(yán)重失信行為，明確二年內(nèi)不得在本市申報(bào)各類物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目，在失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明。

然而，記者卻了解到，基于行業(yè)管理的“慣性”，相關(guān)地方性法規(guī)的落實(shí)情況不盡如人意。

2016年10月底，江寧區(qū)東山街道金陵天成小區(qū)物業(yè)公司合同到期，業(yè)委會召開業(yè)主大會重新選聘了另一家物業(yè)公司，引發(fā)老物業(yè)錦江物業(yè)江寧分公司負(fù)責(zé)人不滿，其間該負(fù)責(zé)人帶人將業(yè)委會委員一輛汽車砸個稀爛，案件很快破獲，相關(guān)人員被判刑。

物業(yè)公司與業(yè)主之間矛盾進(jìn)一步激化后，雖然業(yè)主大會授權(quán)業(yè)委會與新公司簽訂合同，但錦江物業(yè)公司卻堅(jiān)決不撤出。2017年2月27日，業(yè)委會將錦江物業(yè)告上法庭。相關(guān)案件在法院還沒有裁決情況下，2017年5月3日晚，該小區(qū)業(yè)委會一名負(fù)責(zé)人在途經(jīng)物業(yè)公司門口時被打傷，案件尚在處理中，錦江物業(yè)公司在合同到期半年多后卻依然管理著該小區(qū)。

化解糾紛需多措并舉

南京市中院民四庭的報(bào)告建議，業(yè)委會應(yīng)在其職權(quán)范圍內(nèi)依法履職，不能超越業(yè)主大會賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身管理，對于業(yè)主委員會決議的程序、業(yè)主委員會公章的使用等作出明確規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能錯位定性為“小區(qū)的占有者”，而應(yīng)當(dāng)將提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平、公開陽光透明服務(wù)作為企業(yè)“生命線”，同時也應(yīng)正確對待被解聘的情況，嚴(yán)格遵守法律規(guī)定履行好物業(yè)交接義務(wù)。

報(bào)告還建議，政府相關(guān)部門、社區(qū)居委會、物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和指導(dǎo)協(xié)調(diào)，有關(guān)政府部門應(yīng)盡快建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的第三方評估機(jī)制，便于各方主體對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行公平、合理的評判。同時應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理活動的監(jiān)督檢查，加大對物業(yè)管理違規(guī)違法行為，特別是物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)撤出、拒不撤出等行為的處罰力度，保證小區(qū)物業(yè)服務(wù)順利銜接。

“大中城市物業(yè)糾紛頻現(xiàn)，地方政府管理部門和司法機(jī)關(guān)不能漠視，應(yīng)當(dāng)將建立和諧、規(guī)范、公開、透明的物業(yè)管理機(jī)制作為城市治理的重要方面，對其中難以承接監(jiān)督管理職責(zé)的權(quán)力進(jìn)行重新配置和調(diào)整，并加強(qiáng)物業(yè)管理的制度機(jī)制創(chuàng)新，更好惠及民生?！毕嚓P(guān)法律專家建議，行政主管部門應(yīng)該對業(yè)主自治活動加強(qiáng)指導(dǎo)和協(xié)助，推動小區(qū)民主法治建設(shè)，建立完善的物業(yè)矛盾糾紛協(xié)調(diào)處理機(jī)制，從根本上化解物業(yè)糾紛劇增這一“城市病”帶來的社會治理難題。

記者了解到，今年4月11日，江蘇省高級人民法院、省綜治辦、省公安廳、省住建廳、省司法廳聯(lián)合出臺了《關(guān)于建立健全物業(yè)糾紛多元化解機(jī)制的指導(dǎo)意見》，明確將通過多部門協(xié)作配合，完善訴訟與非訴訟相銜接的物業(yè)糾紛多元化解機(jī)制，提升依法化解物業(yè)糾紛水平。要求到2018年，實(shí)現(xiàn)縣(市、區(qū))、街道、社區(qū)(村居)物業(yè)糾紛聯(lián)動調(diào)解組織體系全覆蓋，提升人民調(diào)解專業(yè)化、職業(yè)化和規(guī)范化水平，將物業(yè)糾紛預(yù)防化解從政府主導(dǎo)逐漸過渡到社會自治模式，并突出強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理行政主管部門加大對物業(yè)管理活動的行業(yè)監(jiān)管力度，從源頭上預(yù)防和減少物業(yè)糾紛。

記者 丁國鋒