如今，“317”政策執(zhí)行已長達(dá)一年有余，隨著二手房價(jià)格的調(diào)整到位，蟄伏已久的剛需及改善開始逐步走出觀望，剛剛過去的三月及四月首周里，北京二手房出現(xiàn)了明顯的升溫跡象。思源地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2018年3月，北京二手房簽約量達(dá)到12104套，繼2017年12月和2018年1月之后，二手房月度銷量再破萬套大關(guān)。此外，這一成交量也創(chuàng)下自2017年4月以來，近12個(gè)月的銷量新高。不僅如此，鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份北京二手房的平均成交價(jià)格達(dá)到了60357元/平方米。這是二手房均價(jià)連續(xù)3個(gè)月跌入5萬元通道以來，首次重回6萬元以上。

面對這樣的量價(jià)齊升，可以就此判斷二手房走出低谷了嗎？

對于這樣的判斷，業(yè)內(nèi)人士卻并不認(rèn)同，3月份成交量的量價(jià)齊升主要有兩個(gè)因素造成，一方面是一些熱點(diǎn)區(qū)域前期降價(jià)幅度較大，獲得了購房人的認(rèn)可。另一個(gè)就是周期性的原因，隨著5月份入學(xué)登記的到來，三四月份的學(xué)區(qū)房需求明顯增加，在推動(dòng)成交的同時(shí)，也帶動(dòng)了均價(jià)的上漲。

鏈家地產(chǎn)研究院首席分析師許小樂就認(rèn)為，3月二手房“小陽春”有多種方面的因素，但長期來看，很難持續(xù)。向上，二手房受阻于政策和信貸依舊從嚴(yán)，難以大幅回暖；向下，大部分區(qū)域都出現(xiàn)了明顯的降價(jià)，再次大降的空間也并不大，因此，未來成交量可能出現(xiàn)回調(diào)，市場價(jià)格將趨于穩(wěn)定。

從200套到700套 京城二手房成交回暖

剛剛過去的3天小長假，身處于調(diào)控傳言中的北京樓市，新房交易量繼續(xù)走冷，二手房交易量則出現(xiàn)企穩(wěn)勢頭。不僅是3月份成交大漲，4月初的交易量同樣可觀。數(shù)據(jù)顯示，北京二手住宅網(wǎng)簽量4月2日為736套、3日為624套、4日為703套，是近半年來單日網(wǎng)簽量最高。

其實(shí)，自去年北京實(shí)施“317”新政以來，相關(guān)主管部門陸續(xù)采取了限購、限貸、限商、限價(jià)、限售的“五限”政策嚴(yán)格管控樓市，大力抑制投資投機(jī)需求的同時(shí)，也不可避免地造成了普通購房人的觀望心態(tài)。新房二手房紛紛迎來量價(jià)齊跌。尤其是二手房，部分小區(qū)的房價(jià)跌幅超過了20%，成交量也從單月超過2萬套，銳減至單月6000套左右，日平均簽約量只有200套左右。

但現(xiàn)在，從200套到700套，簽約量出現(xiàn)了明顯回升，是意味著二手房已經(jīng)走出低谷了嗎？

二手房現(xiàn)在到底是什么情況？想了解真實(shí)的二手房市場，最有發(fā)言權(quán)的恐怕不是利益相關(guān)的中介經(jīng)紀(jì)人，而是經(jīng)常約看房的買房人。

孫福（化名）是一位工作在北三環(huán)的廣告從業(yè)人員，一直租房的他，打算趁著房價(jià)下跌時(shí)，在惠新西街附近買一套兩居室，既方便工作也方便交際。持著這個(gè)目的，孫福從去年底開始就四處找房，幾乎每個(gè)周末都會(huì)約中介經(jīng)紀(jì)人去看房。

春節(jié)前約看房其實(shí)挺冷清的，每次都是頂著寒風(fēng)，坐著經(jīng)紀(jì)人的電動(dòng)車穿梭在各個(gè)小區(qū)之間。但過了春節(jié)，明顯覺得看房人多了不少，每到一個(gè)小區(qū)都能碰到同樣來看房的人。一套房子到了周末甚至同時(shí)兩三組人一起看，孫福告訴北京青年報(bào)記者，以他的感官來看，最近的看房量和成交量確實(shí)有所回升。

鏈家地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)也證明了這一點(diǎn)。新近公布的全國重點(diǎn)城市帶看量統(tǒng)計(jì)中，鏈家檢測的11個(gè)重點(diǎn)城市中（上海數(shù)據(jù)缺失），只有北京的成交量保持了繼續(xù)增長，并且北京的帶看量也高于平均水平，鏈家統(tǒng)計(jì)的3月二手房帶看次數(shù)為51.2萬次，遠(yuǎn)高于1月份的39.2萬次和2月份的17萬次，也是最近半年來的新高。

對此，思源地產(chǎn)首席分析師郭毅表示，隨著北京新房市場趨向高端化，賣舊換新成為市場主流，二手房的簽約數(shù)字也就成為衡量北京樓市冷熱的一個(gè)關(guān)鍵性指標(biāo)。月售萬套以上，意味著北京樓市正在逐步走出低谷，恢復(fù)正常的交易水平。

郭毅認(rèn)為造成這一現(xiàn)象有三點(diǎn)原因：

其一，隨著調(diào)控深化，北京二手房價(jià)格普降15%-20%，前期積累的房價(jià)泡沫得到消減，房產(chǎn)價(jià)值重新進(jìn)入合理區(qū)間，吸引對價(jià)格敏感度較高的剛需購房者回流；其二，近日深圳二手交易“三價(jià)合一”政策的實(shí)行引起廣泛關(guān)注，其實(shí)北京早在去年底便對《存量房屋買賣合同》示范文本加以修訂，并于今年3月頒布實(shí)施，至此，一線城市加強(qiáng)管控二手房交易過程中的信貸、稅費(fèi)管理已成定局，未來二手交易的成本增加將成必然，在一定程度上起到擠壓二手置業(yè)需求的作用；最后，盡管調(diào)控形勢依舊保持嚴(yán)格，但北京樓市的基本面其實(shí)沒有發(fā)生改變，而隨著北京人口政策出現(xiàn)定向?qū)捤?，有利高精尖人才的引進(jìn)，此舉也將為樓市帶來穩(wěn)定的剛性購房需求。

與此同時(shí)，郭毅表示，由于二手房與新房之間相互依存的關(guān)系，二手成交量的升溫，也將有助于向新房市場輸送置業(yè)需求，促使新房市場在未來一段時(shí)間里出現(xiàn)同步回暖的成交走勢。