多家房企在資本市場展開融資行動。10月來,雖然有長假,但假期過后僅2個工作日,房企宣布的融資計劃已經(jīng)達到數(shù)百億元。同時,包括萬科、保利在內(nèi)的12大房企進行更名去地產(chǎn)化。

業(yè)內(nèi)人士表示,雖然2018年房地產(chǎn)企業(yè)銷售依然有望刷新歷史紀錄,但還款期即將集中到來、市場觀望情緒漸濃,考驗著房企的“過冬”能力。同時,房企銷售業(yè)績漲幅逐漸放緩,隨著資金壓力加大,融資需求上漲。在規(guī)模化競爭格局下,房企對資金的需求更加迫切。

萬億融資“保溫”

中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示,國慶長假后,僅10月8日、9日兩個工作日,已有多個房企發(fā)布融資計劃,融資總額超過數(shù)百億元。

10月8日晚間,華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱,公司境外子公司向境外專業(yè)投資人增發(fā)1億美元的高級無抵押定息債券,票面利率9%。同日,旭輝控股集團發(fā)布公告,公司及附屬公司擔保人就額外票據(jù)發(fā)行與瑞士信貸、光銀國際及東方證券(香港)訂立購買協(xié)議。額外發(fā)行于2022年到期為3億美元的5.5%優(yōu)先票據(jù)。四川藍光發(fā)展公告稱,25億元公司債獲得中國證監(jiān)會核準批文。

9日,廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告,證監(jiān)會批復公開發(fā)行面值總額不超過人民幣130億元的公司債券。世茂房地產(chǎn)發(fā)布公告,其將發(fā)行本金總額2.5億美元于2021年到期的優(yōu)先票據(jù),票面利率為6.375%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,目前海外融資成本明顯上漲,疊加匯率的波動,房企資金風險壓力可想而知。

截至9月底,今年僅信托、發(fā)債渠道,房企融資額就超過萬億元。具體來看,信托方面,根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示,2018年1至9月,68家信托公司共發(fā)行3106只房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品,同比上漲161%,發(fā)行規(guī)模6572.38億元,同比上漲57.9%,較2016年同期的1954.75億元增幅高達236.2%。

發(fā)債方面,據(jù)Wind最新數(shù)據(jù)顯示,今年以來,截至9月30日,154家房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行400只房地產(chǎn)信用債,規(guī)模4044.55億元。比去年同期149家發(fā)債房企的260只2661.3億元的發(fā)債規(guī)模,發(fā)行只數(shù)上增加了53.8%,融資規(guī)模上增幅高達52%。

下半年以來,房企融資呈現(xiàn)加快態(tài)勢。7至9月,房企在國內(nèi)市場分別發(fā)行49只、66只和51只債券,融資規(guī)模分別為470.7億元、708.32億元和558.35億元。國內(nèi)房企三季度通過債券市場共融資1737.4億元,占前三季度總規(guī)模的近43%,相當于去年全年的一半多。

房企紛紛“換馬甲”

除加速融資外,多個房企開始去“地產(chǎn)”元素。根據(jù)房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞發(fā)布的研報,2018年以來,至少已有10家房企啟動更名工作,去除“地產(chǎn)”“置業(yè)”等字樣,用“集團”等字樣取而代之。

9月12日,保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱,公司董事會全票通過,同意公司將名稱變更為“保利發(fā)展控股集團股份有限公司”。9月初,萬科旗下的城市公司“深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司”更名為“深圳市萬科發(fā)展有限公司”。

除保利、萬科以外,今年以來,朗詩綠色地產(chǎn)更名為朗詩綠色集團有限公司;“中駿置業(yè)”更名為“中駿集團”;“大連萬達商業(yè)地產(chǎn)”更名為“萬達商業(yè)管理集團”;“龍湖地產(chǎn)”更名為“龍湖集團”;“時代地產(chǎn)”更名為“時代中國”;“合景泰富地產(chǎn)控股有限公司”更名為“合景泰富集團控股有限公司”;“美的地產(chǎn)”更名為“美的置業(yè)”;“中航地產(chǎn)”更名為“中航善達”。

多家房企回應,進行變更的原因是擴大經(jīng)營范圍。業(yè)內(nèi)人士也指出,房企更名并不意味著轉(zhuǎn)行,一方面是房地產(chǎn)市場不再是遍地黃金的階段,發(fā)展轉(zhuǎn)向是必然選擇。另一方面,最終目的或是為了融資?！艾F(xiàn)階段涉房地產(chǎn)的融資監(jiān)管較嚴,經(jīng)營范圍擴圍可以加大融資力度?！?/p>

穆迪近日發(fā)布的報告也指出,通過分析47家開發(fā)商的業(yè)績,以12個月為一周期,預計2019年底房地產(chǎn)開發(fā)商的加權(quán)平均毛利潤率將降至30%-32%,而今年年中時,該數(shù)字仍為32.9%。報告認為,下降的原因是多個城市限價及土地成本上升。另外,較高的再融資需求將繼續(xù)對開發(fā)商的流動性產(chǎn)生壓力。

需注意的是,除了擴大經(jīng)營范圍外,確有一些房企在逐步收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)。9月28日,嘉凱城公告稱,公司及其子公司擬以整體掛牌起始價不低于審計凈資產(chǎn)3.55億元的價格,通過浙江產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓旗下5個房地產(chǎn)項目。更名為中天金融的中天城投也在出售中天城投100%股權(quán)后,再度以46.12億元的現(xiàn)金代價,轉(zhuǎn)讓貴陽中天企業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。

債務(wù)集中到期推升房企風險

張大偉說,隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù),貸款的緊縮,房企融資難度明顯加大。雖然目前房企因為2016年替換了部分高成本資金,資金鏈依然寬裕,但調(diào)控持續(xù),房企資金壓力漸顯。他認為,2018年四季度,房地產(chǎn)企業(yè)最重要的工作將是融資。

而讓房企提前“儲糧”的原因,便是債券集中償還期即將到來。《經(jīng)濟參考報》記者根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計,四季度房企到期債券992.1億元。其中,今年10月到期額便多達417.7億元。

除了年底的難關(guān)外,對房企來說,更需注意的是2019年的償還高峰,2019年全年到期償額多達3597.3億元,同比增長近7成,其中明年一季度便迎來高達1043.3億元債券到期。穆迪分析師楊昱穎表示,由于銷售疲弱和信貸環(huán)境緊張,低評級開發(fā)商未來6到12個月的到期債務(wù)將面臨較高的再融資風險。

債務(wù)風險已初顯。中弘股份10月8日晚間公告稱,截至公告日,公司及下屬控股子公司累計逾期債務(wù)本息合計金額為55.87億元(近期公司及子公司償還了部分借款)。公司目前正在與相關(guān)債權(quán)人協(xié)商妥善的解決辦法,并且在全力籌措償債資金。

早在中期業(yè)績發(fā)布會上多家知名房企就表達了對融資的擔憂,碧桂園指出,年初就做好了收緊的準備,公司的現(xiàn)金余額下降到了2000億元。據(jù)悉,碧桂園目前加權(quán)平均借貸成本為5.81%,相比2017年底上升0.59%。

日前,萬科董事會主席郁亮的內(nèi)部講話也透露出市場的現(xiàn)狀?！稗D(zhuǎn)折點實實在在到來了?！庇袅帘硎?目前集團要做的第一件事,就是戰(zhàn)略研討,以“活下去”為最終目標。(記者 梁倩 鐘源)