“租金貸”變身“套路貸”

住房租賃市場(chǎng)遭遇過度“金融化”

□本報(bào)記者 高改芳

當(dāng)上海的長(zhǎng)租公寓“寓見公寓”拖欠房東租金、私扣租客房款等事情曝光后，人們才發(fā)現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓背后隱匿著巨大的資金池，第三方理財(cái)平臺(tái)、多家銀行也被牽涉其中，其中的金融風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

業(yè)內(nèi)人士表示，“寓見公寓”是房屋租賃行業(yè)“金融化”的典型代表。實(shí)際上，房屋裝修、美容健身等消費(fèi)領(lǐng)域的“金融化”早已出現(xiàn)過，風(fēng)險(xiǎn)也時(shí)有發(fā)生。怎樣實(shí)現(xiàn)有效的行業(yè)監(jiān)管，避免政策“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，是這些風(fēng)險(xiǎn)事件一再向我們揭示的治理急所。

剛剛大學(xué)畢業(yè)來滬工作的租客曹暢(化名)最近遇到了麻煩。今年7月，曹暢和寓見資產(chǎn)管理(上海)有限公司(簡(jiǎn)稱“寓見資產(chǎn)”)簽訂了一年的房屋租賃合同。但只過了兩個(gè)多月，曹暢就被告知因?yàn)橥锨贩孔?，他要馬上搬離現(xiàn)在租住的“長(zhǎng)租公寓”。更讓他不解的是，他在完全不知情的情況下，辦理了晉商銀行總額1萬多、期限一年的信用貸款。目前還有上萬元的貸款沒還。如果逾期不還，他的征信記錄就會(huì)受到影響，以后想貸款買房的時(shí)候可能會(huì)遇到麻煩。

這一切要從他簽訂的租房合同，以及長(zhǎng)租公寓運(yùn)營方“寓見公寓”的運(yùn)營模式說起。

曹暢出示給中國證券報(bào)記者的房屋租賃合同顯示，房租一個(gè)月1264元，寓見收取服務(wù)費(fèi)94元，以后每期服務(wù)費(fèi)按當(dāng)期房租的8%收取。

最值得注意的是住宿費(fèi)支付方式。有兩種方式：方案一，押一付一的方式支付，租客(乙方)每一個(gè)月應(yīng)向寓見(甲方)支付的住宿費(fèi)為1264元；方案二，按分期付款方式支付，若乙方自行放棄方案二或申請(qǐng)的住宿費(fèi)分期付款未通過審核而使用自有資金支付住宿費(fèi)的，則乙方同意住宿費(fèi)的支付方式變更為方案一，具體價(jià)格根據(jù)乙方實(shí)際選擇的支付方式另行確認(rèn)。

“寓見更希望租客通過第三方支付公司來支付房租。如果通過第三方的話，寓見給出的租金更加優(yōu)惠一點(diǎn)?！辈軙痴f：“現(xiàn)在看來其實(shí)沒有選擇，就是一種：通過第三方理財(cái)公司，付一押一?！?/p>

簽訂了租房合同之后，所有的租客都下載了一款“安間”的APP。“安間”上有和寓見的租房電子合同。曹暢還在寓見的要求下安裝了另一款A(yù)PP“元寶e家”?！胺制诟犊詈透兑谎阂欢际峭ㄟ^元寶e家完成的?！辈軙辰榻B。

中國證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在“元寶e家”里有“房租e分期”業(yè)務(wù)。要想辦理房租分期，需要四個(gè)步驟：商戶創(chuàng)建，聯(lián)系商家創(chuàng)建分期訂單并生成二維碼；用戶完善，掃描二維碼確認(rèn)訂單并完善個(gè)人資料；風(fēng)控審核，元寶審核后遞交資方審核；申請(qǐng)成功，資方審核通過后，受用戶委托放款至申請(qǐng)人指定商家。租房和家裝都可以申請(qǐng)分期付款。

某城商行相關(guān)人士透露，這款“元寶e家”APP是完成“未經(jīng)租戶授權(quán)而申請(qǐng)貸款”的關(guān)鍵一步。這里內(nèi)嵌了銀行所需要的開戶要求?！翱赡苁呛苄〉淖郑蛘呤情W現(xiàn)時(shí)間很短，客戶只有勾選授權(quán)才能進(jìn)入下一步。但只要勾選了就表示客戶同意了?！痹撊耸糠Q：“沒有APP，整個(gè)貸款步驟完不成。因?yàn)楝F(xiàn)在對(duì)銀行的監(jiān)管很嚴(yán)，銀行不敢不經(jīng)過客戶授權(quán)就開戶并發(fā)放貸款?！?/p>

但曹暢至今否認(rèn)在“安間”上有過授權(quán)，和“元寶e家”也沒有任何形式的協(xié)議?！皬念^到尾就只有一份租房合同?！辈軙痴f。不過，他承認(rèn)，不少租客在寓見的要求下，手持身份證拍照或拍攝視頻后上傳到了“元寶e家”上。這些照片或視頻可能被用作銀行開戶。

曹暢介紹，他每個(gè)月的房租都是通過“元寶e家”付給寓見公寓。所有的租客只跟“元寶e家”、寓見公寓打交道，并不接觸房東。目前，安間APP已無法打開，但“元寶e家”仍能正常使用。

線上租房

在被告知拖欠房租、要求搬離寓見公寓后，曹暢想起來要查一下自己的征信記錄。這一查讓他大吃一驚：他已經(jīng)辦理了晉商銀行的一年期信用貸款，總額1萬多元。

和眾多租戶聯(lián)系過以后，曹暢驚呆了：租戶的信用信息被“打包”給了不同銀行，除了晉商銀行，還有徽商銀行等，分別辦理了無抵押信用貸款，期限大多為一年。但這些信用貸款并沒有放給租客個(gè)人，而是放給了寓見公寓。截至10月31日，寓見公寓租客QQ維權(quán)總?cè)阂殉^2000人。

此時(shí)，寓見公寓的運(yùn)作模式才得以浮出水面：寓見公寓從房東處整租房屋5年。通過“元寶e家”等第三方公司套取客戶信息、套取銀行貸款，分期支付給房東。此外，有部分租客反映，寓見公寓提前收取了租客一年以上的房租，但仍舊分期支付給房東。從銀行套取的貸款和房客預(yù)支的房租這兩部分加起來，有大量資金沉淀在寓見公寓。

寓見公寓為上海小寓信息科技有限公司(簡(jiǎn)稱“小寓科技”)旗下品牌。國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，小寓科技已經(jīng)被列入“經(jīng)營異常名錄”。小寓科技成立于2014年，注冊(cè)資本26.31萬元，法人代表程遠(yuǎn)。共有8名股東：林小森實(shí)繳出資2.1923萬元，YUJ PARTNERS LIMITED實(shí)繳出資4.4997萬元，Ceyuan III YHHK LIMITED實(shí)繳出資2.9998萬元，上海寓程商務(wù)咨詢中心(有限合伙)實(shí)繳出資1.3157萬元，上海寓郭商務(wù)咨詢中心(有限合伙)實(shí)繳出資0.6756萬元，Shunwei Ventures II (Hong Kong) LIMITED實(shí)繳出資3.9997萬元，程遠(yuǎn)實(shí)繳出資6.5475萬元，上海寓益商務(wù)咨詢中心(有限合伙)實(shí)繳出資4.0837萬元。

相較于股東最多幾萬元的出資，小寓科技管理的資金數(shù)目是非常龐大的。據(jù)其官網(wǎng)介紹，小寓科技成立4年以來，管理資產(chǎn)超過300億元?，F(xiàn)已布局上海及華東，已開門店43家，開業(yè)房源數(shù)超過20000套，并規(guī)劃在3年內(nèi)發(fā)展到1000個(gè)項(xiàng)目、30萬套的服務(wù)規(guī)模，擁有五大產(chǎn)品線，覆蓋分散式和集中式公寓，包括寓見家、寓見Plus、安間公寓、綠庭公寓、尚林行政服務(wù)式公寓。但公司網(wǎng)頁目前已無法打開。

“企信寶”顯示，小寓科技在2014年6月獲得險(xiǎn)峰長(zhǎng)青數(shù)百萬人民幣的天使輪投資；2015年3月獲得策源創(chuàng)投、順為資本數(shù)百萬美元的A輪投資。

而前文所述沉淀資金以及投資方投入的資金，去向成謎。

10月16日，寓見公寓在總部張貼公告稱，寓見公寓自2014年3月創(chuàng)立以來，和大多數(shù)創(chuàng)業(yè)公司一樣，經(jīng)歷了創(chuàng)業(yè)大潮的一路起伏和坎坷?，F(xiàn)在非常抱歉地告知大家，公司因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)的深刻變化和調(diào)整，以及自身的經(jīng)營管理不善，已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金短缺，公司股權(quán)已全部質(zhì)押給貸款銀行，賬戶管理權(quán)已被貸款銀行全面接收，公司已經(jīng)沒有任何資金可以調(diào)配。

10月20日，部分租客到上海市徐匯經(jīng)偵報(bào)案。租客反映，通過半年付、全年付、異?？劭?、現(xiàn)金付、網(wǎng)付(支付寶)、微信寓見小程序收款等途徑轉(zhuǎn)給寓見公寓的資金，至今去向成謎，無法追回。租客的核心問題是，能否退還租金及押金，會(huì)以哪種方式退還，是否能有時(shí)間節(jié)點(diǎn)；如無法退還押金，能否與房東或多方達(dá)成合法協(xié)議，或繼續(xù)履行手中合同到租住合約期滿，且不承擔(dān)二次費(fèi)用；貸款是否要繼續(xù)還，是否影響征信。

租客的上述問題至今沒有答復(fù)。

相關(guān)方面給出的初步建議是，租客到中國人民銀行自助查詢征信情況，針對(duì)不合理征信可向監(jiān)管部門反映；金融辦負(fù)責(zé)聯(lián)系涉事銀行，凍結(jié)租戶3-5個(gè)月的資金，不會(huì)上征信系統(tǒng)；元寶e家屬于P2P，沒有上征信的資格，目前還在調(diào)查，寓見那邊也在協(xié)調(diào)中；和房東協(xié)商，保障租客租住權(quán)。

到現(xiàn)場(chǎng)處理問題的晉商銀行并未給出解決方案。倒是通過“元寶e家”臨時(shí)增加了“借款合同”一項(xiàng)，讓租客們哭笑不得。

未經(jīng)授權(quán)的貸款

泛“金融化”

隨著寓見公寓陷入經(jīng)營困境，與其有資金業(yè)務(wù)的多家機(jī)構(gòu)也牽涉其中。

上海華瑞銀行10月15日在寓見公寓總部大門張貼的“關(guān)于敦促寓見公司保障我行信貸資產(chǎn)安全的告知函”指出，“鑒于你公司經(jīng)營部分長(zhǎng)租公寓裝修資產(chǎn)系使用我行貸款資金形成，相關(guān)房屋出租產(chǎn)生的租金收入為上述貸款的還款來源。未經(jīng)我行允許，不得擅自處置上述裝修資產(chǎn)。在相關(guān)貸款結(jié)清前，對(duì)于危及我行信貸資產(chǎn)安全的情形，我行保留訴諸法律維護(hù)我行權(quán)益的權(quán)利?！?/p>

除了牽涉寓見公寓，元寶e家還深陷另外兩家租房“被貸款”公司：北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、上海的愛生活愛公寓。這兩個(gè)長(zhǎng)租公寓均出現(xiàn)運(yùn)營問題，而租客都表示在不知情的情況下在元寶e家辦理了信用貸款。

寓見公寓也不是租房市場(chǎng)金融化模式下倒掉的第一家。今年8月，長(zhǎng)租公寓品牌“鼎家”因經(jīng)營不善破產(chǎn)。鼎家租客通過銀行卡綁定“51返唄”(現(xiàn)更名為“愛上街”)的APP，一次性把租金付給了鼎家，再按月支付給房東。因鼎家破產(chǎn)而受損的租戶約4000戶，涉及的網(wǎng)貸平臺(tái)除了“愛上街”外還有五家。

除此之外，好租好住、愛家愛公寓、長(zhǎng)沙優(yōu)租客、愷信亞洲、咖啡貓等長(zhǎng)租公寓“爆雷”，其模式與“寓見公寓”、“鼎家”等如出一轍：資金鏈斷裂引發(fā)運(yùn)營危機(jī)。從2017年底至今，長(zhǎng)租公寓風(fēng)險(xiǎn)暴露明顯加速。

業(yè)內(nèi)人士指出，上述長(zhǎng)租公寓，都不是單純的二房東，他們都渴望通過“資本運(yùn)作”來獲利。其業(yè)務(wù)本質(zhì)與當(dāng)年的裝潢預(yù)收款，美容美發(fā)、健身預(yù)付卡一樣，形成資金池，靠錢生錢并實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。與以往的模式不同的是，長(zhǎng)租公寓還套出了金融機(jī)構(gòu)的錢，是加了杠桿的資金池，其風(fēng)險(xiǎn)更大。

“租金貸”是長(zhǎng)租公寓加杠桿的一大利器。銀行、消費(fèi)金融公司等在“租購并舉”的號(hào)召下涌入，為長(zhǎng)租公寓各參與主體提供場(chǎng)景金融服務(wù)?！白饨鹳J”因此應(yīng)運(yùn)而生，其模式是租客在和長(zhǎng)租公寓簽約時(shí)，金融機(jī)構(gòu)或第三方財(cái)富公司替租客支付全年甚至兩年的房租，提前將租金預(yù)付給長(zhǎng)租公寓，而租客則須向該金融機(jī)構(gòu)按月清還租房貸款。

但在實(shí)際操作中，不少租客是在不知情的情況下使用了租金貸產(chǎn)品。在實(shí)際獲得貸款后，長(zhǎng)租公寓方違規(guī)動(dòng)用資金池，將該部分資金投入于爭(zhēng)搶房源的競(jìng)爭(zhēng)中，甚至挪作他用。

對(duì)此，華東政法大學(xué)陳岱松教授指出，離開了以主營業(yè)務(wù)收益為主要盈利來源的創(chuàng)新都存在很大風(fēng)險(xiǎn)。一系列長(zhǎng)租公寓破產(chǎn)、跑路給市場(chǎng)和政府提了個(gè)醒，有必要盡快導(dǎo)入相應(yīng)的政策法規(guī)，對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，尤其要避免長(zhǎng)租公寓運(yùn)營和金融鏈條發(fā)生明顯的對(duì)接，以便控制金融風(fēng)險(xiǎn)，控制整個(gè)行業(yè)的不良取向。