2018年的樓市，依然是中國老百姓最為關(guān)心的話題之一。這一年，樓市里出現(xiàn)的各種新聞，比如有的樓盤因?yàn)榻祪r(jià)引發(fā)業(yè)主不滿，有的城市則悄悄放松了限購，有的城市卻又拍出了新的地王。各路消息讓每一個(gè)人對于樓市的判斷，都有著各自的理解。

北京樓市降溫 每平米37萬元的天價(jià)房消失不見

2018年12月，北京已經(jīng)是隆冬季節(jié)，寒風(fēng)瑟瑟。某房產(chǎn)中介譚敏花了幾天時(shí)間，終于約到了一位要買房的客戶來看房。

購房人是黃先生，看中了北京東城區(qū)的金魚池小區(qū)的一套房子。這個(gè)小區(qū)是十幾年前建的回遷房，地處北京核心老城區(qū)，緊鄰天壇公園，要價(jià)自然不菲。不過最近幾個(gè)月，他發(fā)現(xiàn)，業(yè)主們原來死死咬定的價(jià)格開始松動(dòng)了。他看中的那套71平米的兩居室總價(jià)從最初的730萬降到610萬，又降到590萬。經(jīng)過中介多次溝通，房主把價(jià)格下調(diào)到了570萬元。連續(xù)降價(jià)讓黃先生也多了選擇的想法，打算等等再說。

觀望、猶豫，是2018年購房者的普遍態(tài)度，這在過去是不可想象的。2017年3月前，譚敏所在的東城區(qū)的房子炙手可熱，一旦掛牌，很快就能賣出。購房者如果不及時(shí)出手，房子很可能會(huì)被搶走。

譚敏說，市場好的時(shí)候，一個(gè)房子掛出來基本兩三天就成交，在2017年年初的時(shí)候，還會(huì)有人加價(jià)搶房子。但是，現(xiàn)在有些房子掛出來，接近一年也沒有成交。

根據(jù)北京市住建委公布的數(shù)據(jù)，2016年3月是北京二手房銷量最高的月份，單月網(wǎng)簽量達(dá)到32000多套。2017年3月后，二手房銷量大幅下跌。2018年，北京市二手房網(wǎng)簽量總體處于較低水平，5月份是最高點(diǎn)，也僅為18000多套。進(jìn)入10月、11月，二手住宅交易量更是大幅下滑，其中10月份的簽約量僅為8800多套。進(jìn)入12月，雖然從單日的數(shù)據(jù)看，銷量有所回升，但這也只是前期累積的購房需求在年底集中釋放。

譚敏告訴記者，成交的客戶基本上都是前期積累下來的，她的有些客戶看了七八個(gè)月，甚至看了一年的房子才出手的。

2017年3月，為了遏制樓市過熱的局面，北京市連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)力度空前的限購限貸政策，提高首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)房又認(rèn)貸；

對于二套房，購買普通自住房的最低首付比例從50%提高到60%，購買非普通自住房的最低首付比例從70%提高至80%；房貸最高年限從30年降至25年。

此外，為了防止炒作學(xué)區(qū)房，北京朝陽、東城、海淀、豐臺(tái)等6個(gè)城區(qū)相繼提出“多校劃片”政策，即一個(gè)小區(qū)對應(yīng)多所學(xué)校。這意味著消費(fèi)者即使購買了高價(jià)學(xué)區(qū)房，孩子也未必能上到心目中的好學(xué)校。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年11月，北京新建商品房價(jià)格同比增長1.4%，二手房價(jià)格同比下跌2.1%。

毗鄰北京天安門和西單商圈的西城區(qū)金融街，由于地理位置、學(xué)區(qū)資源優(yōu)越，屢屢誕生“天價(jià)房”。2018年6月19日，北京市西城區(qū)銅井大院一間6.7平米的平房在網(wǎng)上由法院公開拍賣，起拍價(jià)60萬元，共有49人參與競拍，最后以250萬元的價(jià)格成交，折合單價(jià)37.3萬/平米。這個(gè)價(jià)格幾乎刷新了國內(nèi)房價(jià)的最高記錄?，F(xiàn)在，記者在金融街一家房產(chǎn)中介了解到，每平方米20萬元的單價(jià)就算是貴的了。

一線城市房價(jià)下跌 三四線城市房價(jià)卻瘋漲？

地域上的區(qū)別，往往讓不同區(qū)域的樓市，呈現(xiàn)不同的價(jià)格走勢，一線城市的價(jià)格在穩(wěn)步回落，而部分三四線城市的情況，卻在逆勢上揚(yáng)，數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，江蘇、浙江的部分三四線城市房價(jià)出現(xiàn)明顯漲幅。

2018年冬天，宿遷的樓市新聞不斷。2018年11月2日，宿遷市國土資源局以掛牌方式出讓13幅土地，全部順利成交。其中，一片荒地在當(dāng)天經(jīng)過306輪的激烈競價(jià)，最終以每畝1005萬元的價(jià)格成交，溢價(jià)率高達(dá)82.72%，成為令人矚目的地王。與此同時(shí)，也傳來了兩家房企破產(chǎn)的消息。

宿遷市宿豫區(qū)一個(gè)大型商場剛剛開業(yè)，附近一個(gè)叫帝景豪苑的樓盤特別搶手，記者在售樓沙盤上看到插滿了“售罄”的小旗子。工作人員告訴記者，除了5棟別墅，小區(qū)所有的普通住宅全部售罄。

工作人員說，帝景豪苑最后賣完的一棟樓，2018年年初開盤，當(dāng)時(shí)價(jià)格為每平米8000元。按照該小區(qū)現(xiàn)有最小戶型85平米計(jì)算，每套房至少需要68萬元。宿遷市宿豫區(qū)政府官網(wǎng)顯示，2016年，宿豫區(qū)城鄉(xiāng)居民年人均可支配收入為18990.9元。如果以這樣的收入買一套房，需要不吃不喝35年。

可是，在宿豫區(qū)商品房網(wǎng)上簽約備案平臺(tái)顯示，不算5棟別墅，帝景豪苑小區(qū)還有147套房可售。宿豫區(qū)住建局的工作人員很肯定地說，宿豫區(qū)商品房網(wǎng)上簽約備案平臺(tái)是及時(shí)更新的，數(shù)據(jù)是可信的、權(quán)威的。也就是說，截止到12月18日，這里還有147套普通住宅可售。這與帝景豪苑銷售人員的說法相差甚遠(yuǎn)。

2018年5月2日，宿遷市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售監(jiān)管的通知》，其中第四條規(guī)定，嚴(yán)禁捂盤惜售、囤積房源，不得進(jìn)行虛假交易、炒賣房號。

但是記者在另一個(gè)名叫金鷹國際花園的樓盤進(jìn)行調(diào)查的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤每次只開盤一棟樓，售樓員告訴記者，他們?nèi)齻€(gè)月之后再銷售第二棟樓，每次漲價(jià)5%，這樣可以不斷漲價(jià)。在宿遷，幾乎所有的樓盤銷售人員都告訴記者，未來宿遷樓盤還會(huì)漲價(jià)。

安居客網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，江蘇宿遷主城區(qū)房價(jià)從2017年2月開始，經(jīng)歷了長達(dá)一年半的上漲行情。2017年2月每平米均價(jià)為5247元，年底上漲至7127元；2018年8月，房價(jià)上漲至7970元。一年半的時(shí)間，價(jià)格上漲幅度在50%以上。此后房價(jià)終于趨于平穩(wěn)，2018年12月每平米均價(jià)為7906元。

中指研究院黃瑜副院長看來，三四線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

中指研究院常務(wù)副院長 黃瑜：三四線城市捂盤惜售是有風(fēng)險(xiǎn)的。第一，從三四線城市的市場調(diào)整先于其他城市出現(xiàn)，甚至回落的速度也比較快，那么它的市場就會(huì)更加脆弱。第二三四線城市形成有效供應(yīng)的時(shí)間短，所以一旦認(rèn)為短期的市場好，所以想惜售，但是如果過了一個(gè)月或者兩個(gè)月之后，可能市場狀況很容易發(fā)生變化，實(shí)際上對于企業(yè)的經(jīng)營上來說是有風(fēng)險(xiǎn)的。

房地產(chǎn)市場冷暖不一，樓市走向似乎撲朔迷離。不過地產(chǎn)融資似乎開始變得寬松。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年10月份，包括北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津薊州新城建設(shè)公司等多家房企的融資計(jì)劃被叫停，當(dāng)月，全國地產(chǎn)企業(yè)融資總額僅為500多億；然而接下來的11月，多家房地產(chǎn)企業(yè)密集獲準(zhǔn)大額融資，合計(jì)數(shù)額超過1000億元；12月房地產(chǎn)企業(yè)融資數(shù)據(jù)繼續(xù)大規(guī)模擴(kuò)張，合計(jì)融資額度高達(dá)1600億左右。

與此同時(shí)，2018年12月12日，國家發(fā)改委公布了“關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知”。在事實(shí)上賦予了有相當(dāng)規(guī)模、相當(dāng)信用的優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資的“特別通道”。業(yè)內(nèi)人士說，發(fā)改委支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資，在地產(chǎn)行業(yè)僅限于棚戶區(qū)改造、保障性住房、租賃住房等領(lǐng)域的項(xiàng)目，并不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。因此樓市調(diào)控總體方向不變。

半小時(shí)觀察

住房完善結(jié)構(gòu) 樓市健康發(fā)展

2018年的中國樓市，眼下已經(jīng)是過去式了，而2019年的樓市，也有了明確的答案，這就是穩(wěn)。2018年12月，在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部指出，2019年要以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。而且，更多保障性住房和租賃住房將進(jìn)入市場，完善市場結(jié)構(gòu)。2018年全國棚改1至11月，已開工616萬套，超額完成年度目標(biāo)總量。2018年，北京市建設(shè)籌集各類保障性住房5萬套，著力推進(jìn)已供地共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)。可以看到，對于遏制高房價(jià)，解決百姓住房問題的利好措施，新的一年將越來越多，房子是用來住的，不是用來炒的，堅(jiān)持這個(gè)道理，樓市才會(huì)真正的健康發(fā)展。