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大城市全面放開放寬落戶 專家:將刺激購房需求

2019年04月09日 10:35 | 來源:新京報
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原標(biāo)題:大城市全面放寬落戶,業(yè)內(nèi)稱應(yīng)避免樓市大起大落

落戶、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)息息相關(guān)。4月8日,國家發(fā)改委印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》(下稱“《任務(wù)》“),繼續(xù)加大戶籍制度改革力度,其中,城區(qū)常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制。

一石激起千層浪,結(jié)合之前不少城市發(fā)布的人才落戶新政,引起市場熱議。落戶政策在打通戶籍壁壘、促進人員流通、提供公平的教育與醫(yī)療等資源上,具有積極意義。此外,戶籍改革是新型城鎮(zhèn)化的一部分,與房地產(chǎn)關(guān)系緊密。如今,國家發(fā)改委提出放寬落戶條件,對于哪些城市樓市將產(chǎn)生哪些影響呢?

Ⅰ型、Ⅱ型大城市放寬落戶政策

《任務(wù)》指出,要積極推動已在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶。繼續(xù)加大戶籍制度改革力度,在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上,城區(qū)常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區(qū)常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策,大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目,確保社保繳納年限和居住年限分數(shù)占主要比例。

值得關(guān)注的是,上述關(guān)于落戶政策的表述,與此前的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》(下稱“《規(guī)劃》“)的表述有著很大的變化?!兑?guī)劃》指出,合理放開城區(qū)人口100萬-300萬的大城市落戶限制,合理確定城區(qū)人口300萬-500萬的大城市落戶條件,嚴格控制城區(qū)人口500萬以上的特大城市人口規(guī)模。特大城市可采取積分制等方式設(shè)置階梯式落戶通道調(diào)控落戶規(guī)模和節(jié)奏。

分析來看,100萬-300萬人口的城市,表述從“合理放開“到”全面取消落戶限制“,300萬-500萬人口的城市,表述從”合理確定“到”全面放寬落戶條件“,500萬以上人口的超大特大城市,表述從”嚴格控制“到”大幅增加落戶規(guī)?!???傮w來看,落戶政策正全面放寬。

值得關(guān)注的是,不管是《規(guī)劃》還是《任務(wù)》抑或是2019年全國兩會政府工作報告中關(guān)于落戶的表述,都是置于新型城鎮(zhèn)化的大背景下,更多的是為了推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)。在業(yè)內(nèi)人士看來,放寬落戶條件有助于降低人口導(dǎo)入門檻、加快農(nóng)民的市民化進程,預(yù)計會形成一波新的紅利,這其中就包括對于購房需求的提升。

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根據(jù)上述《任務(wù)》,除了超大特大城市外,大型城市基本要全面放寬落戶條件了。從人口上來看,哪些城市將具備放寬落戶的條件呢?

根據(jù)國務(wù)院2014年10月29日出臺的城市規(guī)模劃分新標(biāo)準(zhǔn),以城區(qū)常住人口為統(tǒng)計口徑,將城市劃分為五類七檔。城區(qū)常住人口50萬以下的城市為小城市,其中20萬以上50萬以下的城市為Ⅰ型小城市,20萬以下的城市為Ⅱ型小城市;城區(qū)常住人口50萬以上100萬以下的城市為中等城市;城區(qū)常住人口100萬以上500萬以下的城市為大城市,其中300萬以上500萬以下的城市為Ⅰ型大城市,100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市;城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市;城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市。(以上包括本數(shù),以下不包括本數(shù))。

住建部發(fā)布的《2017年城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計年鑒》顯示,城區(qū)人口超過500萬的城市有北上廣深等一線城市,以及重慶、天津、成都、南京、武漢等二線城市。城區(qū)人口在100萬-500萬的城市近70個,其中300萬-500萬人口的城市分別有西安、沈陽、哈爾濱、昆明、鄭州、杭州、濟南、青島、大連、長春、太原等;100萬-300萬的城市分別有太原、長沙、蘇州、石家莊、南昌、汕頭、南寧、福州、無錫、合肥、東莞、烏魯木齊、貴陽、洛陽、徐州、廈門、唐山、寧波、邯鄲、蘭州、臨沂、淄博、常州、溫州等。

專家稱將刺激購房需求

落戶帶來人口的流入,人口的流入帶來居住、教育、醫(yī)療等各種衣食住行方面的需求。因此,落戶與房地產(chǎn)密切相關(guān)。

恒大集團首席經(jīng)濟學(xué)家、研究院院長任澤平在談房地產(chǎn)發(fā)展時曾提過一個觀點:“長期看人口,中期看土地,短期看金融”。在他看來,從房地產(chǎn)的供需角度看,人口是需求,土地是供給,金融是杠桿。所以房地產(chǎn)核心就是看人往哪里流動,這個區(qū)域土地供給情況,以及金融貨幣杠桿情況。

對于放寬落戶政策,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,這或?qū)娀鞯厝瞬怕鋺舻认嚓P(guān)政策,對購房需求等影響比較大。其中,對于500萬人口以下的大城市,要全面放寬落戶政策,并全面取消重點群體落戶政策,這意味著后續(xù)類似大中專院校畢業(yè)生落戶方面,不僅不會設(shè)置障礙,而且還可能會給予各類鼓勵措施,諸如購房和租房補貼等。另外,政策實際上有較大突破的還有超大特大城市,此類城市過去落戶政策比較緊,有所調(diào)整,明確了要把社保和居住證等作為落戶的主要因素,這樣是有助于一些工作時間長、有比較穩(wěn)定就業(yè)機會群體的人落戶,這也體現(xiàn)了公平性。

在同策研究院總監(jiān)張宏偉看來,落戶新政主要是針對中小城市,對其人口導(dǎo)入有一定的作用。在他看來,目前這些城市的房地產(chǎn)仍存在去庫存壓力,通過人口導(dǎo)入,將能夠刺激購房需求有利去庫存。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為,目前來看,全國除了京滬,大部分城市落戶難度已經(jīng)不大,放開落戶政策,有利于已經(jīng)在城市生活的群體獲得城市的公共資源。對于房地產(chǎn)市場來說,也有了穩(wěn)定的市場需求。

但一位不愿具名的房企高管給出不同看法:“落戶新政對于推動城鎮(zhèn)化進程,有一定的作用,但不能估計過高。因為政策主要還是推動農(nóng)村人口進城落戶,隨著農(nóng)村土地制度改革和農(nóng)村土地確權(quán),越來越多的農(nóng)村人,不想放棄農(nóng)村的土地和房產(chǎn)權(quán)益,進城而不一定落戶。而對于樓市不會有太明顯的影響。“

警惕炒房客借政策落戶購房

事實上,此前已經(jīng)有不少城市放寬了落戶限制。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,在2019年發(fā)布各種人才引進與落戶政策的城市已經(jīng)超過50個,從力度與數(shù)量來看,刷新歷史紀(jì)錄。特別是二三線城市,人才引進與落戶政策井噴。

4月3日,杭州發(fā)布《關(guān)于貫徹落實穩(wěn)企業(yè)穩(wěn)增長促進實體經(jīng)濟發(fā)展政策舉措的通知》,其中指出“全日制大學(xué)??萍耙陨先瞬旁诤脊ぷ鞑⒗U納社保的,可直接落戶“。此前,杭州的落戶政策要求,45周歲以下本科人才及35周歲以下專科人才,在杭居住滿一年及以上并連續(xù)繳納一年以上的社會保險(不含補繳)。

值得關(guān)注的是近期石家莊出臺的“零門檻“落戶政策。3月18日,石家莊發(fā)布新政稱,全面放開城區(qū)、城鎮(zhèn)落戶,民眾僅憑居民身份證、戶口簿就可向落戶地派出所申請戶口遷入市區(qū)、縣(市)城區(qū)和建制鎮(zhèn),配偶、子女、雙方父母戶口可一并隨遷。

僅憑居民身份證、戶口簿就可以落戶,可以說基本是“零門檻“,在吸引人才方面,石家莊可謂拿出了最大的誠意.。此外,包括杭州、南京、西安、武漢、鄭州、天津、長沙、成都等城市都已執(zhí)行了寬松的人才落戶規(guī)定。

落戶政策在爭奪人才的同時,也變向降低了購房門檻。眾所周知,多數(shù)城市的限購政策,多以戶籍為衡量標(biāo)準(zhǔn)。大多數(shù)城市的購房標(biāo)準(zhǔn)都是本地戶籍可購房兩套,外地戶籍可購買一套。

張大偉表示,人才政策變相地降低了限購門檻,將人才吸引來之后,推向本來就供需結(jié)構(gòu)緊張的房地產(chǎn)市場,這明顯帶來了房地產(chǎn)市場的上漲預(yù)期?!按蟛糠殖鞘袥]有做好吸引人才后如何留住人才的準(zhǔn)備,簡單的吸引只能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場波動,甚至有可能出現(xiàn)炒房客借助人才政策不同城市購房落戶的可能性。“對于這些城市來說,人才對應(yīng)的應(yīng)該是產(chǎn)業(yè),人才對城市的作用也應(yīng)該是在產(chǎn)業(yè),而不是房地產(chǎn)。”

編輯:曾珂

關(guān)鍵詞:大城市全面放開放寬落戶

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