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北京二手住宅市場繼續(xù)升溫 500萬單價房好看不好買
剛過去的8月,北京二手住宅市場繼續(xù)升溫。不少“換房族”賣掉自己的自住房產(chǎn),加入了購房大軍。不得不提的是,一大撥兒換房人在還清上一套房子的貸款后,拿著余款再出手都不約而同地鎖定在500萬至800萬的房產(chǎn)上。多位房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人向北京晨報記者反饋,一方面是買家個人的情況不同,另一方面是房子沒有標(biāo)準(zhǔn)化一模一樣的,因此手持500萬,想買到合適的房子也并不那么容易?,F(xiàn)實(shí)是,一位經(jīng)紀(jì)人帶著買家看7、8套房源,能成交1套就不錯了。
月供能承受 首付不一定湊夠
在北京大街小巷盤踞的大大小小的中介門店,成為了北京二手住宅市場的晴雨表。供職于一家中介門店的經(jīng)紀(jì)人小雨(化名)說,“進(jìn)入8月,前來看房的人增多了。其中有不少人是‘賣一買一’的換房族?!薄澳壳?,在北京二手住宅交易中,六成購房人是為了換房?!眰I(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理孔丹表示,對于究竟是買新房,還是買二手房,部分換房人往往會有些糾結(jié)。
實(shí)際上,無論是買新房,還是買二手房,換房族都要先準(zhǔn)備好首付款。不過,新房與二手房首付款和貸款額的計算方式有所不同。據(jù)偉嘉安捷分析師吳昊介紹說,由于北京二手住宅按照房屋評估價來計算首付款和貸款額,二手住宅的評估價比市場價低一些,所以購買市場價相同的首套二手住宅或首套新建商品住宅,二手住宅的首付款高于新建商品住宅的首付款。
吳昊算了一筆賬說,倘若購房人及家人名下沒有住宅,選購一套市場價為500萬元的新建商品住宅,面積為85平方米,辦理商業(yè)貸款期限為30年,首付款30%,為150萬元,貸款70%,為350萬元。按照目前首套房基準(zhǔn)利率,用等額本息方式還款,月供18575.44元,需要支付本金和利息6687156.68元。這套新房要繳納契稅5萬元。
吳昊還表示,倘若購房人及家人名下沒有住宅,選購一套市場價為500萬元的二手住宅,面積85平方米。房子的評估價為400萬元,辦理商業(yè)貸款期限為30年,貸款額按照評估價的70%計算,為280萬元,所以首付款為220萬元。按照目前首套房基準(zhǔn)利率,用等額本息方式還款,月供14860.35元,需要支付本金和利息為5349726元。這套房屬于“滿五年唯一”住房,只需要繳納契稅5萬元。
在實(shí)際交易中,部分換房族因湊不夠首付款,而錯過了買房的機(jī)會?!皳Q房族”張宇(化名)回憶說,“今年8月,我賣了房,得到首付款180萬元。我看上海淀區(qū)一套二手住宅,總價500萬元。我用180萬元去支付海淀區(qū)二手住宅的首付,卻被中介經(jīng)紀(jì)人告知還差100萬元。我向家人借錢湊夠280萬元首付款,可是這套房產(chǎn)已經(jīng)賣出?!?/p>
買老房還是買新房?
陳昕(化名)家住房山區(qū),距離位于東城區(qū)的父母家比較遠(yuǎn)。今年她的孩子要上幼兒園,需要父母幫忙接送。為此,她和丈夫商量后決定賣了房山區(qū)的房子,換個距離父母家比較近的住宅。
今年5月,陳昕和丈夫把房山區(qū)的房子賣了,獲得總房款300萬元。她和丈夫名下無房,決定在東城區(qū)買一套住宅,預(yù)算為500萬元。陳昕告訴北京晨報記者,“我和丈夫通過中介看了好幾套東城區(qū)的二手住宅,發(fā)現(xiàn)房齡在2001年左右的房子,單價達(dá)到8萬元/平方米至9萬元/平方米。而房齡在上個世紀(jì)八九十年代的房子,單價在7萬元/平方米左右。500萬元的預(yù)算可以在東城區(qū)買到一套60平方米左右的二手住宅,但是房齡會比較老。老房子戶型與新房戶型不一樣,老房子往往是臥室大客廳小,一個小客廳想擺放很多家具比較困難?!标愱亢驼煞蜣D(zhuǎn)而考慮購買新房,但是他們在東城區(qū)轉(zhuǎn)了幾個新盤,發(fā)現(xiàn)價格太高,動輒上千萬的總價超出了500萬預(yù)算。對于買個老房子,兩人猶豫不決。
買大房子還是小房子?
為了孩子上學(xué),孫磊(化名)與丈夫商定出售朝陽區(qū)一套住宅,換個學(xué)區(qū)房。4月底把房子掛出去,6月中旬找到了賣家,就在8月,孫磊終于收到330萬元總房款,拿著這錢計劃在西城區(qū)買一套500萬元的房子。
孫磊回憶說,“我通過中介在西城區(qū)附近看了幾套二手住宅,發(fā)現(xiàn)單價在6.5萬元/平方米左右。500萬元可以在西城區(qū)買一套70平方米左右的二手住宅。同時,我也在西城區(qū)轉(zhuǎn)了幾個新盤,發(fā)現(xiàn)單價在9萬元/平方米以上。500萬元可以在西城區(qū)買一套50平方米左右新建商品住宅。”
“相比之下,新房面積較小,不夠與老人一起居住,但是精裝修,可以拎包入??;二手住宅面積較大,能夠把老人接來一同居住,但房子還是要重新裝?!睂O磊說,對于買小房子還是買大房子的問題,一家人的意見并不統(tǒng)一。他的妻子想買一套精裝小戶型新房,住進(jìn)去不用裝修,比較省心。可是,他的父母卻認(rèn)為面積大些的二手住宅比較好,住起來更加寬敞。如何在大房子和小房子之間做出平衡,孫磊覺得是一件煩心的事兒。(記者 武新)
編輯:周佳佳
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